悉尼公寓将迎来爆发，墨尔本引发抛房潮，租金上涨近20%！

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　　悉尼公寓市场将迎来爆发

　　随着可负担性恶化和新建住宅审批减少，悉尼的公寓在接下来的十年可能会超越其他首都城市的公寓表现。过去二十年中，悉尼的公寓增值落后于墨尔本市场的价格增长。

　　根据CoreLogic研究总监Tim Lawless的数据，悉尼目前已经记录了独立屋和公寓中值价格之间最大的差异，截至2023年12月，独立屋中位价比公寓高出创纪录的67.8%。

　　Lawless表示：“考虑到澳大利亚最大、最昂贵城市的住房可负担性挑战，我们可以合理地预期将会有更多的需求转向公寓市场，这将支撑公寓价格。”

　　CoreLogic的数据显示，在过去的20年中，墨尔本的公寓价格增长速度超过了悉尼和布里斯班，增长了120%。这些增长得益于2000年代的强劲人口增长和较低的房源水平。

　　在同一时期，悉尼的公寓中值价格增长了115%，布里斯班则增长了81%。过去二十年中，墨尔本85%的地区公寓价格翻了一番，10多个郊区的价格甚至翻了三倍。

　　墨尔本内东区的Blackburn South和Mont Albert、东南区的Mulgrave、Dandenong North、Noble Park、Springvale和Springvale South，以及Mornington Peninsula的Somerville和Frankston South的公寓价值在过去20年中增长了超过三倍。

　　在悉尼，这种强劲的增长并不普遍，58%的城区公寓市场的价格翻了一番。在布里斯班，33%的郊区价格在同一时期也翻了一番。

　　悉尼过去20年表现最佳的公寓市场包括城市和内南区的Erskineville、Woolloomooloo、Redfern和Alexandria，这些区域的价格翻了三倍以上，而Camperdown、Millers Point、Potts Point、Petersham、Elizabeth Bay和Tamarama的价格翻了两倍以上。

　　布里斯班内郊区的Bardon和New Farm，以及Logan-Beaudesert地区的Eagleby、Slacks Creek和Hillcrest的公寓价格翻了两倍以上。

　　CoreLogic的Lawless先生表示，未来十年墨尔本的表现将取决于市场上提供的公寓供应量和购买者需求的水平。

　　“2023年，维州的公寓批准量大约低于十年平均水平27%，这表明中高密度住宅库存的不足可能正在出现，这很可能支撑价格增长。”

　　“自2021年以来，墨尔本房屋价格相对于公寓价格的溢价一直保持在50%以上，这为购房者考虑公寓而非房屋提供了合理的诱因，主要是出于可负担性的考虑。”

　　在过去的20年中，墨尔本公寓价值的大部分增长发生在金融危机前后，根据CoreLogic的数据，在2007年公寓价值激增了20%以上，2009-2010年也有显著增长。

　　然而，近五年中墨尔本的公寓完工量大幅增加，显著抑制了价格增长。

　　根据CoreLogic的数据，公寓完工量在2013年初翻了一番，达到了20,000套，然后在2017年9月结束的12个月内达到了近34,000套的高点。

　　过去五年，墨尔本的公寓价值仅增长了9.9%，而悉尼增长了16.5%，布里斯班增长了40.1%。

　　相比之下，由于住房可负担性恶化和新建公寓批准进一步减少，悉尼的公寓市场在未来十年有望成为表现最佳的市场。

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　　离场房东超越投资者！墨尔本租赁市场大危机，租金上涨近20%

　　墨尔本的租户正被困在该市的租赁危机中，因为离场的房东数量超过了进入市场的投资者，同时海外移民推高了需求。

　　据RealEstate网站报道，专家预计，未来一年将有大量租客被迫搬进合租房或回到父母家中。PropTrack的12月租赁报告显示，墨尔本在2023年底的空置率几乎创下历史新低，租赁成本上涨速度位居全国第二，仅次于珀斯。

　　过去12个月，墨尔本的房屋和公寓租户平均每周租金增加了85澳元（18.3%），他们锁定租约的时间减少了两天，平均挂牌出租的时间现在为18天。

　　他们还面临着平均每个房源额外增加了4名租户的竞争，可租赁房屋数量下降了11.8%，空置率降至1.2%，比10年平均水平低30%。

　　PropTrack经济研究总监Cameron Kusher表示，尽管一些租户通过购买公寓的方式摆脱了租赁危机，但其他人不得不放弃为首付存款而节省开支，以继续支付住房费用。

　　Kusher说道：“如果收入较低，而你的租金上涨了18%，你的工资不太可能有这样的增长，生活成本也在上升。”

　　“有些人在有可能的情况下搬回父母家，会有越来越多的人搬进合租房，或者将自己的租赁房屋变成合租房。”

　　这位经济学家表示，2023年的高移民率给这座城市已经陷入困境的租赁市场带来了额外压力，同时离场的房东数量超过了新进入市场的房东。

　　12月份，新挂牌房源数量下降了14.9%，这一下跌将加剧寻找新家的租户数量，因为该市大多数一年期租约都在1月到期。

　　尽管PropTrack数据显示每个租赁房源平均有31次询问，但他指出，许多租户在参观前并不联系经纪人，参加开放日的人数可能会更多。

　　开放日现场的大量人群可能是去年晚些时候，首次购房者贷款增加的部分驱动力之一，澳洲统计局的数据显示，截至去年11月的12个月内，贷款额增加了20.2%，达到16.3亿澳元。

　　但这一数字仍比2021年2月的峰值低26.5%。维州地区的空置率在过去一年中改善了5%，但仍然比10年平均水平低将近20%。

　　Kusher表示，对于租户来说，唯一的好消息可能是今年的租金上涨速度不会像去年那样快，因为许多人已经无法承受更高的支付。

　　澳洲房地产协会维州分会主席Jacob Caine表示，特别是那些带有两个卫生间的两居室公寓和单元房，每周450至700澳元的房源吸引了“激烈的竞争”。

　　Caine指出，由于2023年人口大幅增长，预计今年还会增加，如果不通过大规模房屋建设，租赁危机可能无法解决。

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　　澳洲70%租客租金支出超过收入30%

　　有约七成租客处于租金紧张中，更多人希望政府对租房危机采取行动。

　　这是比价网站InfoChoice对1000多租客的调查得出的结论。

　　调查发现有70%租客的最近占收入比超过30%，这个数字是评估租客是否处于最近紧张的常用指标。

　　这个结果不令人意外，上周房产研究机构CoreLogic的报告指出全国中位房租首次超过每周600，而普通家庭需要收入的31%用于支付中位房租。2020年3月时候，普通家庭只需要26.7%的收入付房租。

　　调查还发现96.2%的租客希望联邦政府采取更多行动解决这个危机。

　　InfoChoice 的金钱分析师 Harrison Astbury说：“因为租金上涨和通胀推高家庭财政其他方面的成本，租客们过去12月度过了艰难时光。近1/3澳人租房，高租金是一个重大的政治和社会问题，需要政府解决，如果他们想要在生活成本危机中重获信誉的话。”

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　　澳洲大批买家蜂拥涌向黄金海岸

　　悉尼和墨尔本滨海房产价格在过去10年上涨了两倍，越来越多人已经望尘莫及。而受海滩生活方式的吸引，州际买家正开始将目光投向黄金海岸。

　　去年由 Ray White负责的黄金海岸拍卖会上，州际买家占了四分之一，这远高于6.4%的全澳平均水平。

　　相比之下，只有2%的悉尼和3%的墨尔本拍卖房产被其它州的买家拍得。

　　Ray White首席经济学家康尼斯比（Nerida Conisbee）表示，“他们来自悉尼北部海滩等地，想要享受靠近海滩的生活方式，但在悉尼又负担不起。而黄金海岸可以让他们买到相当不错的房子，所以州际买家更多。”

　　过去12个月，黄金海岸市场的投资者活动也远高于平均水平，占所有拍卖销售的28%，因为市场收益率也高于平均水平。

　　在悉尼，投资者活动占到拍卖销售的19%，而在墨尔本，这一比例为15%。

　　CoreLogic的数据显示，黄金海岸的独立屋和单元房租金收益率同样领先，分别为4.1%和5.2%。全国这两种房产类型的平均租金收益率分别为3.5%和4.6%。

　　黄金海岸在这两个领域的表现也高于悉尼和墨尔本。

　　由于强劲的州际买家和投资者需求，黄金海岸的房屋销售价格中位数上涨了97,271澳元，达到110余万澳元，是去年乡镇地区中价格增长最强劲的市场。在全国范围内，独立屋中价在过去12个月里上涨7.5万澳元。

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