观点直击 | 中金厦门安居REIT：非常期待2024年保障房市场

观点网 赶在1月的尾巴，中金厦门安居REIT交出了2023年四季度成绩单。

1月31日，中金厦门安居REIT召开2023年第四季度业绩说明会，基金经理陈涛、吕静杰以及外部管理机构厦门住房租赁发展有限公司总经理助理许玮瑛共同出席。

报告显示，该基金于2023年Q4实现营业收入1943.75万元，净利润579.93万元；可供分配金额1377.43万元，全年累计可供分配金额为5732.61万元，完成率109%；预计实际完成现金流分派率达4.41%。

总的来看，基金核心业务指标稳中有升，部分指标超过招募说明书预测水平，基础设施资产运营情况持续向好，出租率创新高。

同时，在政策利好之下，许玮瑛表示：“非常期待2024年中国保障房市场。”

基本盘

中金厦门安居REIT持有的基础设施资产组合由2个保障性租赁住房项目组成，包括园博公寓、珩琦公寓，分别位于福建省厦门市集美区滨水北里、珩琦二里，合计拥有房源套数4665套，建筑面积合计19.86万平方米。

按照建筑面积计算，截至2023年12月31日，2个项目整体出租率为99.83%，创历史新高。其中，园博公寓出租率为99.78%，珩琦公寓出租率为99.91%。客户续租率在85%左右。

自基金成立以来的5个季度中，项目整体出租率均保持在99%以上的高位水平，除了在2023年第三季度略微下降，总体趋势保持上升，并于第四季度创新高。

作为保障性住房，中金厦门安居REIT底层项目在租金、区位等方面具有优势，许玮瑛指出，基金成立以来，项目房源基本处于供不应求的状态，“我们每个月都对空出的房源实行预约机制，基本上是在较短时间内被抢购一空。”

针对出租率达不到100%的问题，陈涛指出主要有两方面的原因，一是存在季度的时点个别租户退租，而新租户尚未办理入住的情况；二是由于注重租户的居住体验，考虑不同租户的需求，会预留一定的房源作为临时周转用房。

租户结构上来看，个人租户占比91.94%，企业租户占比8.06%，结构稳定且分散化程度高，抗风险能力相对比较强。

租金方面，同样保持稳中有升状态。在四季度末，项目在租租约的平均单价为32.86元/平方米/月，同比上升4.12%，环比则基本持平。

其中，园博公寓租金单价从2022年同期上涨4.4%至33.67元/平方米/月，珩琦公寓租金单价则从同期上涨4.19%至31.80元/平方米/月。此外，项目每个季度的租金收缴率达到了100%，这主要得益于项目采用租金预收制以及基金外部管理机构的运营管理。

在未来租金计划方面，陈涛指出，未来将继续以达到预期的目标为主要工作目标，同时也会在符合相关政策要求的前提下，合理地确定项目租金的调整方案。

在2023年的四个季度中，中金厦门安居REIT分别实现租金收入为1805.38万元、1830.36万元、1838.26万元、1849.37万元，保持在1800-1900万元区间内，虽有增长但幅度不大。第四季度租金收入同比上升仅2.36%，收入增速不及租金单价增速。

该基金Q4实现营业收入约1944万元，同比增长3.24%，环比增长0.88%；全年实现营收7685万元。

“我们对这两个项目后续的运营管理是充满信心的。”许玮瑛如是表达。

期待未来

虽然基本盘表现良好，但中金厦门安居REIT在二级市场的表现高开低走，从刚上市时的3.27元，一路下跌至如今的2.50元，已经跌破发售价2.6元。结合公募REITs整体飘绿的情况，破发或许更多是由于市场信心缺失。

该基金在2023全年息税折旧摊销前净利润（EBITDA）达5947万元，四个季度的EBITDA均稳定在1410-1530万元区间内，其中Q4实现EBITDA为1416万元，与上年同期持平，环比Q3则下降约7.27%。

此外，基金Q1-Q4分别实现可供分配金额1401.59万元、1487.72万元、1465.88万元、1377.43万元；全年合计5732.61万元，完成招募说明书预测目标的109%，实际分配金额4696.0万元，整体表现良好。

相比之下，Q4可供分配金额表现较差，环比下降约6.03%，较上年的1389.2万元同样略有下降。

总览Q4表现，基金营业收入以及项目出租率均环比上升，在EBITDA、可供分配金额方面却出现环比下降现象。

对此，陈涛表示主要有两个方面原因。一方面是在四季度计提了2023年度基金的审计和评估的相关费用；另一方面是按照基金合同的约定，在2023年四季度计提了应该支付给外部管理机构的超额管理费。均为周期性的费用计提所导致。

陈涛指出，从同比的情况来看，2023年四季度的EBITDA和可供分配金额，与2022年四季度的经营成果基本是一致的，“总结来说，2023年四季度的经营业绩是正常的。”

从现金流分派率的角度来看，基金2023年预测的年化现金流分派率为4.05%，根据Q1-Q4的实际情况，最终预计实际完成的分派率达4.41%。

而在2022年，基金预测现金流分派率为4.04%，实际完成分派率为4.46%，“两年都超过了4.40%，也都超额完成预测分派率。”陈涛介绍到。

基金分别于2023年4月、9月进行了2次分红，累计分红合计4696万元。其中，4月份分红的基础是基金于2022年8月成立以来至2022年底的经营成果，当期可供分配金额2095.87万元，实际分配金额2095.50万元，分红比例达99.98%。

9月份分红的基础是2023年上半年的经营成果，当期可供分配金额2889.31万元，实际分配金额2600.50万元，分红比例90%，剩余10%将在下次分红时一并予以分配。

许玮瑛介绍到，2023年11月，厦门市住房局发布了关于印发保障性租赁住房项目认定和管理操作细则的通知，“这个文件是对于2022年版本的更新，我们认为此举有利于进一步促进厦门市保障性租赁住房政策体系的完善。”

许玮瑛还提到，另一个比较重要的政策是关于加大租房提取住房公积金支持力度的通知，“针对公积金的政策，我们也与厦门公积金中心达成了战略合作，优化租户后续的缴费。目前正在积极打通住房公积金与园博、珩琦项目的租赁管理系统，尽快在线上实现公积金抵扣房租的操作。”

总体而言，基金在经营稳健的同时也面临着挑战，但在政策利好下，对2024年保障房市场抱有较大期待。