上海
中海新都荟
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没想到，深圳的3房户型，总价已经降到200万了！
最近龙岗新房市场上出了一个新盘——中海新都荟
开发商宣传口径是最低总价212万买79平3房还带装修，价格一出，直接大幅降低了深圳3房的买入门槛。
两年前你跟我说200万就能买深圳的3房，我是真的打死都想不到。
深圳的新房市场确实是越来越卷了，完全不顾价格体系、完全无底线。
但如果你是深圳楼市的老手，应该都知道一个道理：
在深圳，越是便宜的房子，越是要小心。
深圳房价超跌的房子这么多，并不是所有的房子都有价值，其中还有不少房子风险很大。
我们团队最近梳理了一批总价低但是有风险的房源和项目，可供大家避雷。
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说回中海新都荟这个盘吧。
一个200万就能买到3房的项目，到底会不会有什么风险和问题？
下面我们来给大家简单分析一下。
先说说项目的外部条件。
中海新都荟的地段和配套，我总结了有3个特点。
1. 身在龙岗，但心在坪山
项目的位置在龙岗宝龙板块，宝龙这个区位，工厂园区比较多，城中村比较多，集齐了所有深圳板块最大的缺点。
但最大的问题还不是工厂和城中村，而是位置。
宝龙的位置，几乎一步就到坪山，你说它是在坪山其实也没有多少关系。
这个板块尴尬之处在于：
在龙岗人心目中，宝龙的排位几乎就是倒车尾的位置；
在坪山人心目中，宝龙也不比坪山中心、燕子湖更好。
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龙岗太边缘、坪山不在意，这就是宝龙现在的定位。
因此，宝龙片区的定价逻辑基本上也和坪山的楼盘差不多。
宝龙二手房项目中骏四季花园一期的指导价3.4万/㎡；
坪山中心京基御景印象的指导价3.9万/㎡
二手房整体定价和坪山差不多甚至还要更低。
身在龙岗却只有坪山的命。
这就导致了中海新都荟也不敢把价格拉上去。
坪山没有地铁的地方单价都2.7万起，中海新都荟最低单价只要2.6万/㎡。
所以现在新都荟不是在卷龙岗的新房，而是在卷坪山的新房。
期待接下来坪山的新盘能继续降价，争取把3房总价降到200万以下！
2.地铁上盖，但是地铁线价值有限
是的，中海新都荟属于16号线地铁站龙东站的上盖，距离只有30米。
但是16号线只是龙岗、坪山区内地铁线，连接的是深圳最差的两个区域，地铁价值远不如14号线。
业主如果要去福田罗湖上班，就要从16号线转14号线，交通通勤还是有点麻烦的。
所以，这个项目可能能够吸引到一部分罗湖上班的人，但是对福田的上班族吸引力就不大了。
3. 配套上限已经卡死
区位定位限制了这个区域的配套建设，宝龙毕竟是龙岗的边缘，不会有太多资源倾斜，这也就注定了项目周边的城市界面、配套设施不会有太大的改变。
学校会有的，但是不会太好；
商场会有的，但也不会太大。
天花板不高，上限也已经卡死，中规中矩，就已经不错了。
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再来看看项目内部。
项目原本是中信龙盛广场的二期项目，中海地产并购了中信地产后由中海开发。
大家都知道中海过去这两年的风评不太好。
尤其是龙华几个中海项目出现质量危机之后，更是加深了大家对中海的刻板印象。
一般来说，价格做了这么大的让步，品质想要维持高水准是基本不可能的，尤其是刚需盘，开发商的底线往往就是不要出大问题就好。
但是中海新都荟这一次的产品倒和其他刚需盘有一些不同。
我听项目的销售说：
“这一次新都荟建面约40-70㎡的小面积段是不售的，可售的只有79-89㎡。”
值得一提的是，79-89平都是纯粹的刚需3房户型，而且相比其他项目，新都荟的户型产品有不少亮点。
整体来看主要有三点：
1.容积率
项目容积率只有3.18，目前市面上较为少见的低容积率新盘。
2. 户型好
都是正南/东南/南北通透的户型，朝向都很好。
3.层高不高
总共6栋，1栋1单元16层，2/3单元31层，4单元24层，5/6单元30层，5、6单元包含保障性租赁住房和公租房，正经住宅比较少。
最高只有31层，在新房中算是比较低的层高了，1单元层高只有16，是比较稀缺的小高层。
不过，新都荟的车位比确实有点低，规划974户，停车位868个，车位比0.89，对开车的人不太友好。
具体看看户型。
79㎡实用三房
亮点是约3.3米客厅开间以及L型厨房设计。
82㎡三房
三开间朝阳设计、独立入户玄关
89㎡三房
酒店式套间，3房实用率高
户型整体使用率高，配合低总价，主打的是性价比，都是向南的朝向，舒适性和采光都不会差。
总结而言，这一次新都荟用价格战给自己打了一个很好的广告，楼盘市场关注度非常高，这对于项目来说是好事。
毕竟龙岗坪山的新房特别多，不搞点噱头基本不会有市场注意力。
但是项目的外部条件确实太差，即便内部条件相对来说不错也不能弥补外部的问题。
地段很重要，因此，我会建议大家先看看其他区域的同价位楼盘，在考虑要不要选新都荟。
这两天新都荟就会开始选盘，到时候大家可以观察一下选房的详细数据，看看市场到底买不买单。
最近二手市场上其实200万的3房房源并不少，甚至南山福田也有二手房开始标价200万，
其中一些项目比起新都荟还要更好。
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