张静：产业园区的13个问题

2023年12月28日－29日，中国写字楼产业园发展论坛第二十届年会在北京富力万丽酒店举办。年会由北京市投资促进服务中心、北京商务中心区管理委员会、全联房地产商会指导，全联房地产商会写字楼分会、首都会展（集团）有限公司、房讯网FUNXUN联合主办。

在"解码：科技园区空间打造与产业生态新模式"为主题的圆桌对话环节，以中关村西北旺科技园为案例，深入探讨办公、科研、生产、配套、服务等不同使用需求在单个园区中的建筑空间重构及产业生态升级的话题。特邀世桦嘉润董事总经理李芳月担任主持，中科产城建设开发有限公司董事长郭莹辉、中关村不动产商会会长张静、中关村西北旺科技园副总经理苗思露博士、CBRE世邦魏理仕华北区研究部负责人孙祖天、中关村产业研究院副院长杨洋进行了热烈讨论和观点交锋。

以下是中关村不动产商会会长张静在圆桌对话环节的发言实录：

当前我们国家受国内复杂的经济形势和国内产业转型升级的挑战，应该说压力比较大。我们现在正处在世界百年未遇的大变局和中华民族伟大复兴的重要时刻，所以对于我们科技园区和写字楼企业来说，我理解是一次重大的生死挑战。

中关村不动产商会是2002年成立的，当时是为创新企业提供服务平台的职责，经过21年的发展，已经做了根本的转变，现在我们涵盖了比如资产管理、设施管理、空间运营、智慧园区、智慧楼宇、产业服务等上下游诸多环节，商会的会员企业已经形成了生态和产业链的闭合。

20多年的经历，我们感受到了企业的变迁，也见证了历史企业的兴衰。特别是三年疫情，我们感受到企业由于方方面面的原因，有的企业出现了现金流问题、经营管理问题，我感觉非常痛心也非常可惜。有些人都是从大的地产公司的重要岗位出来创业的，如果单从生活角度，他们已经非常富足。有一个企业家跟我讲，我曾经也是年薪千万，创业不慎，没有解决好企业运营的规律问题，出现了大的问题，现在很难。所以我们给会员企业解决了好多难题，什么难题？退租难题，我们不忍让他们在法律方面出现问题，我们不忍心他们在经营上出问题，我们不忍心在企业不好的情况下增加他们的运营成本。因为我是03年在我们商会就出任副会长，跟我们商协会下的这些企业的企业家都有很好的情感，所以我给他们做了好多这方面的工作，也是为我们企业做一些服务。

这么多年来，对科技园区和写字楼运营有一些体会和感慨。刚才认真听了中关村西北旺科技园的介绍，我快速地做了一个梳理，梳理出中关村西北旺科技园有这样13个特点。我相信西北旺未来一定是中关村的一颗新星，而且这颗星越来越璀璨，越来越明亮。所以我们所有运营科技园区、写字楼的企业家，如果我们解决了硬件和软件13个问题，我觉得运营重置的问题就迎刃而解。

我简单讲一讲，两个方面。

第一个是空间改造与重置，包括三个方面的内容。一是要对灵活的空间布局各个企业必须有自己的创新和想法，所以传统的粗放型的以租金为核心收益的传统的物业管理和盈利模式，从2024年以后一去不复返。二是要在绿色和智能建筑上下足工夫，要给入驻的客户提供一个舒适的易办公的很好的环境，让他们在这里能够健康的、愉快的工作、生活。三是要有共享的设施与设备，这是必然的。提供基本服务不够，未来一定要在这方面做设计、做创新。这是硬件方面。

软件方面。第一，创新驱动。第二，人才的引进和培养。我说的人才引进是广义的，不是说我们运营企业的人才的培养和引进，我们要做好增值服务，为入驻的客户提供人才方面的支持和支撑。讲内容服务讲了多少年，但是真正做得不多，我们希望在这方面有所作为。第三，搭建平台。第四，要在完善投融资体系方面，园区要做功课。第五，做好产业链、生态链的全国布局。第六，加强知识产权保护，这个非常重要，我们要依法依规来让入驻的企业和客户很好地发展。第七，建立服务体系。第八，促进产学研融合。第九，产业链要协同发展。第十，加强国际合作与交流。

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