2024青浦这个镇将重启“城中村”改造，新开发4幅居住地块

内容摘要：2024年，重固镇将重启“城中村”改造项目，今年将新开发4幅居住用地。力争出让三幅商品房用地，其中2幅为“城中村”改造地块；1幅安置房地块开工。

（严禁洗文、抄袭必究！）

近日，重固镇年度工作报告中提到了（下文简称《报告》）：

• 加快推进“城中村”区域控详规审批工作，推进“城中村”投资计划变更，完成协议签订。
• 推动“城中村”01-23、17-07地块择期出让，完成科创社区36a-01地块招商出让。
• 推进35a-01动迁安置房地块开工建设，保障房源供应与签约腾房等工作有序衔接。

本文我们就上述事项进行深度解读一下。

一、重固镇“城中村”改造

2015年，《上海市城乡建设和管理委员会关于确认青浦区重固镇新联村、毛家角村“城中村”改造地块实施方案的函》(沪建管函(2015) 560号)签发。重固镇“城中村” 改造共计10个地块。

该镇“城中村”地块改造采用“合作开发”方式，合作单位为中建八局、中建方程、青发集团。

2016年8月，作为上海首个落地实施的新型城镇化PPP项目民生工程集中开工。首批项目中包括了731亩的“城中村”改造工程。

重固镇“城中村”地块涉及动迁居民153户，企业57家。是第一轮5个在建“城中村”地块项目中面积最大，涉及企业数最多的。

后期，因城中村项目范围内部分区域地下埋藏有周代文化层，故而部分城中村地块无法按原控规实施。重固镇“城中村”改造项目因而被迫暂停。

2021年8月，《上海市青浦区重固镇QPCG-CZ01单元控制性详细规划01、02、03、17、21街坊局部调整》公示。

2023年9月，《上海市青浦区重固镇区(QPS5-0001单元)控制性详细规划02、03、07、17、20、21A街坊局部调整》公示。

上述两次规划调整，均涉及重固镇“城中村”改造项目，且两次规划调整区域部分重合。

2024年1月19日，上海市签发了关于同意《上海市青浦区重固镇区 (QPS5-0001 单元)控制性详细规划 02、 03、07、17、20、21A 街坊局部调整》的批复。

也就是批准了2023年9月的公示内容。

《报告》提到的加快推进“城中村”区域控详规审批工作，应该包括上述批复的控规。

因为，项目开发周期变了，项目成本构成也有变了。所以，《报告》还提到“城中村”投资计划变更，完成协议签订。

二、2024年重固镇新开发4幅居住用地

2024年重固镇新开发4幅地块

从《报告》获悉，2024年重固镇将新晋开发4幅居住用地。

其中，3幅为商品房地块，即01-23、17-07、36a-01地块；1幅为安置房地块，即35a-01地块。

而3幅商品房地块中01-23、17-07地块为“城中村”改造地块。

3幅普通商品房用地：

用地面积：100867平方米（约合151亩）
住宅套数：大于1286套

（说明：上述住宅套数中，涉及17-07地块为规划调整前的，即337套；调整后无相关数据，但应该大于该数据）

1幅安置房地块：

用地面积：18748平方（约合28亩）
住宅套数：196套

下面我们逐一地块了解一下：

01-23地块(01-01a、01-01c)

1、“城中村”01-23地块

截至目前，公开资料尚未见到上述地块变更的公示。

经与重固镇官方确认，“城中村”01-23地块就是原01-01a、01-01c地块，其位于赵重公路、重联路西南，板块隶属于北青公路以北单元。

2022年01-01c推介地块

2022年9月，重固镇重联路南侧01-01c地块被纳入当时的青浦区16幅拟出让推介地块之一（但后续没有正式安排出让）。从该地块四至来看，还展示了01-01a地块。

从我们梳理情况来看，在那之后，没有任何有关01-01a、01-01c地块规划调整的公示。

所以，如果01-23地块为真实的，那么，这是否意味着针对上述地块，后续还有一次规划调整公示呢？

根据2021年8月批复的上位规划，01-23地块（01-01a、01-01c地块）规划指标：

地块位置：赵重公路、重联路西南
用地面积：43284平方米（约合65亩）
用地性质：二类住宅组团用地
容积率：1.6
建筑高度：24米
住宅套数：669套

2022年9月，相关报告显示，01-01a地块重金属铜检测值超标。不过现已被修复完成，可流转。

2、“城中村”17-07地块

“城中村”17-07地块

“城中村”17-07地块，位于重固镇大街、北青公路西北，板块上隶属于北青公路以北单元。

根据2024年1月批复的上位规划显示，“城中村”17-07地块规划指标：

地块位置：重固镇大街、北青公路西北
用地面积：43576平方米（约合65亩）
用地性质：二类住宅组团用地
容积率：1.2
建筑高度：24米
住宅套数：大于337套（规划调整前数据）

该地块容积率仅为1.2，这里将规划建设低密度品质社区。

规划调整后无住宅套数数据。规划调整前住宅套数为337套，调整前地块还含有20%商业；调整后用地面积不变，为纯住宅地块，所以，我们判断最新规划住宅套数大于337套。

17-07地块考古勘探复函

2023年10月，签发《关于开展重固镇城中村改造17-07地块 土地出让前考古勘探的复函》，复函提到，经研究，上海市文物局同意开展重固镇城中村改造17-07地块土地出让前考古调查勘探工作。

也就是说，17-07地块在出让前须先进行考古调查勘探工作。我们觉得，规划调整前应该做过考古调查勘探工作，这次应该是再复核。所以不出意外，应该会按计划推进出让。

另外，今年1月，重固镇17-07地块土壤修复项目成交公告公布。根据招标公告显示，该项目服务周期为5个月。

如果假定本月能启动土壤修复工程，那么预计今年6月能完成。估计完成后，还需要再复检一次，存在不确定性，但应该问题不大。

3、科创社区36a-01地块

科创社区36a-01地块

科创社区36a-01地块位于毛家角路、福店路（规划）东南，板块上隶属于北青公路以南单元。

科创社区36a-01地块规划指标：

地块位置：毛家角路、福店路（规划）东南
用地面积：14007平方米（约合21亩）
用地性质：三类住宅组团用地
容积率：2.0
建筑高度：50米
住宅套数：280套

上述3幅地块均为普通商品房地块。

4、35a-01地块安置房用地

35a-01地块

35a-01地块位于福店路（规划）、迅达路（规划）西南，板块上隶属于北青公路以南单元。

该地块为重固镇今年计划新开发的4幅居住地块中唯一安置房用地，《报告》提到，将推进35a-01动迁安置房地块今年开工建设。

35a-01地块规划指标：

地块位置：福店路（规划）、迅达路（规划）西南
用地面积：18748平方米（约合28亩）
用地性质：三类住宅组团用地
容积率：2.3
建筑高度：50米
住宅套数：196套

上位规划显示，35a-01地块内还规划了一座菜场。

三、重固镇在建普通商品房地块

2024重固计划出让3幅商品房地块及在建楼盘

截至目前，重固镇在建普通商品房楼盘项目均位于北青公路以南单元。共有4个在建楼盘。

该板块房地联动价最高37000元/平方米，是保利发展开发的虹桥和颂。

2023年7月11日，保利发展旗下上海保利建锦城市发展有限公司作为该地块唯一竞买人，最终以零溢价、总价8.67亿元顺利摘得37-01地块住宅地块，成交楼板价17000元/平方米。

另外3个楼盘房地联动价均为34800元/平方米。

目前，该板块4个在建楼盘住宅供应总量不低于2435套（详见附图，该数据摘自相应地块出让文件，不排除楼盘实际套数高于出让文件数据）。

四、周边配套

重固镇主要生活配套设施

截至目前，重固镇主要生活配套设施：

教育设施：目前，重固镇已建成的公办教育资源有：重固幼儿园、重固小学、重固中学和上海师范大学附属青浦实验学校。

在建教育资源有一处，即位于卢文路、福泉山东路东北的一所重固新建(15+3) 班幼儿园。

另外，北青公路南侧还规划了一所幼儿园（37-05地块）和一所初中（37-06地块）。

商业配套，目前，商业设施主要集中于重固镇传统集镇上，有吉麦隆、万科红生活广场、两座菜场、福茂路智慧街区、意邦建材等

其中，重固新菜场位于福茂路、联茂路东北，是一幢三层楼建筑，经营面积达5800平方，还配套有餐饮和影院等设施。

另外，今年计划开工的35a-01地块内也规划了一座菜场。

交通设施，北青公路与赵重公路交汇处规划了示范区线赵重公路站，预计2028年建成运营，建成后，坐三站路就可以直达虹桥枢纽，这无疑将触发重固镇的区位价值重估！

医疗设施，重固镇上医疗设施有镇社区卫生服务中心。

青浦城市更新16个“城中村”项目之5个在建项目（上篇）

（本文解读仅供参考，一切请以官方公示为准！）

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资料：重固家园等
编辑：大青浦房谈