噱头还是趋势？近年很火的“第四代住宅”，苏州有戏吗？

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我们知道，当前房地产市场供求关系已经发生重大变化，当前的苏州新房市场，改善购房需求已经占主导地位。

去年，苏州市场上的新房产品，特别是豪宅产品在各方面都有了一定的突破。

而随着改善人群居住需求的不断迭代，苏州新房市场也需要更新、更好的产品。

2024年，随着一大批低密项目入市，苏州新房市场也或将迎来产品百花齐放的时代。

在上周盘点2024年将入市的别墅产品时，分析师就发现相城黄桥的建发檀府，就已经在叠墅户型上做出了创新,其中的平墅产品还有隐约有第四代住宅的影子。

今天，分析师就想和大家探讨一下，第四代住宅在苏州有戏吗？

何为“第四代住宅”？

先一起来看看建发·檀府这个建面约147㎡的平墅户型。

该户型整体较为方正，南向五开间朝南，北侧两个露台，南侧一个露台与东西两个阳台，形成了一个T字型的观景空间。

这一较为巧妙的设计，将花园空间搬到了空中，也增加了传统中叠户型的视野宽度。

建发·檀府建面约147㎡平墅户型

其实这样的设计就较为契合了第四代住宅的定义，简单来说就是“阳台庭院化”。

也就是将院落搬到空中，在居住效果上，使得每层每户都拥有“前庭后院”的生活，让自然生态重回城市，打造未来的理想居所。

效果图 图源：网络

在分析师看来第四代住宅是住宅产品技术层面的迭代，更是一种心理需求的迭代。

当前市面上常见的高层住宅容纳了人们的居住功能，同时腾出更多的地面空间组织公共性活动，却疏远了人们对居住的情感需求。

所以第四代住宅的本质是一种对“庭院生活”的溯源，也是一种人居发展的趋势。但受限因素比较多，规范、市场、气候、技术等等因素的影响，其在国内还是处于实践阶段。

近些年，福州、株洲、济南、西安等全国多个城市，也陆续有第四代住宅项目的落地。

在江苏，目前也有多个城市正逐步推进第四代住宅。

连云港住建局就在去年明确官宣：“支持发展带院落住宅、大平层住宅、第四代住宅等多样化住宅形式。”

去年，南通市官方也在新闻发布会上，官宣南通将推出三项针对住宅项目建设的新政策，加快住宅产品迭代升级，其中就包括第四代住宅在南通的应用与试点。

其中明确要求：每套住宅设置有一处空中花园，空中花园设置于住宅建筑主体结构外；空中花园上空不小于两个自然层高度；空中花园需有绿色覆土植物，平均覆土厚度不小于0.5m且以灌木为主等要求。

此外，去年还有扬州、宿迁等其他江苏城市也均有“第四代住宅”项目入市。

苏州的第四代生态住宅

第四代生态住宅这样新颖的产品，苏州当然也存在。

TA就是位于吴江太湖新城的苏州湾3988项目。项目总共28层，其中住宅部分位于8-28楼，只有50套。

实景图 图源官微

整体外立面使用了连续弧型线条设计，整体呈现波浪的形态，颇具现代感。

实景图 图源官微

项目共两个户型，均为建面约500㎡的超级大平层。

两个户型都采用边厅设计，A户型公区以LDBKG一体化设计，“餐-厨-客-阳台-花园”游洄动线，最大化满足人与人、人与空间的互动更多变、更丰富的空间行为可能。

不过，项目B户型则将花园与起居空间相连，相对更具隐私性。

约20m面宽的会客空间、总长达33m的270°转角跑道式阳台，结合约50㎡的空中花园，形成了宽阔的视觉体验，更加舒适的居住体验。

实景图 图源官微

为了实现6.6m挑高的空中花园，项目也采用了第四代住宅常用的奇偶错层设计，最大限度让出了空间，达到露台双倍挑高，让业主能够看到更加宽阔的景观视野。

效果图 图源：网络

而项目1800万元起的总价，也成为了少数人才能企及的产品了。

虽然真正意义上的生态住宅只有个例，但苏州新房市场上的许多豪宅大平层，所打造的南北双阳台。

南边设计成观景跑道式阳台，北边打造成生活阳台，可以作为洗衣房，晾晒衣物等，这些产品将南向阳台的“晾晒属性”逐渐弱化，也可以被视作“阳台功能化、庭院化”的一种趋向。

△中建太泽之星丨御湖 建面约220㎡户型图

是噱头还是趋势？

目前第四代住宅在国家层面还没有相关政策规范，更依赖各城市“因城施策”。

全国各地由于地理位置、气候等条件不同，很多地方还在论证与实践阶段，各个城市的成果也有差别，这是无法避免的。

同时回到产品本身，我们能发现国内大部分的“第四代住宅”亮点基本在于双层挑高的错层露台，其拥有更大的室外空间感，功能性更强；相较于传统阳台，双层挑高的露台面积更大、视野更广，多数项目能实现270°环幕视野。

南通 云起苑·和苑 图源官微

但其痛点也比较明显，就拿西安举例，根据西安第四代住宅相关规定来说，露台是不能封的，只能作为半开放使用。

遇到夏天蚊虫、秋冬雨水等问题，此时，半开放露台使用频率低、清理也可能更加困难。

西安 保利·云谷天汇效果图 图源官微

同时，奇偶错层阳台也面临“私密性”问题。除了我们上述吴江的超级大平层，若是打造市面上较为常见的120-144㎡的改善户型，阳台的排列就会较为紧凑，从而对隐私产生一定影响。

那么苏州新房市场会出现这种“第四代住宅”吗？

分析师认为，当前新房市场激烈的竞争环境下，房企之间拼命“卷产品力”，像近几年苏州就刮起了一股“大平层之风”。

从长远的住宅市场来看，同质化的产品只有拼价格，差异化的产品反而可以卖出高溢价，而这个差异化产品一定是符合人们居住需求和情感需求，景观视野与户型融合，强化空间感、仪式感及功能细节。

从这个角度，“第四代”住宅无疑是新房产品进阶的新方向之一。

对于开发商而言，第四代住宅最关键的问题大概是成本。

未来，如果苏州也出台了相关政策，开发商如果有足够的政策支持与利润空间，将会有意愿尝试这种新形式住宅。

亦或是在其理念上创新，像建发·檀府一样打造类似的“类四代住宅”。

当然在分析师看来，不管“第四代住宅”未来在苏州是“顺势而为”还是“营销噱头”，我们都乐意见到更好、更创新的产品落地。

毕竟房地产市场的产品进化是向着更以人为本、更优化生活功能发展的。

本文仅为个人观点，不代表所在企业立场，供参考

引用数据及观点请注明来源：克而瑞苏州房产测评（cricfjsz）

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