世纪城商圈-八里庄学区人大附小学区房-纯商品房小区踩盘分析（中

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上一篇我们对世纪城这一块进行了一个整体的介绍，包括地理位置、交通、学区和初中入学情况、小区的整体情况等，还详细介绍了这边比较便宜的三个回迁房小区，800w左右就可以买到2居室，对于人大附小学区来说还不错，而且楼龄也比较新，但是毕竟这是回迁小区，在物业管理、小区环境等等各方面跟商品房小区比还是差距比较大的，之前文章在这里：海淀八里庄-人大附小学区房-世纪城商圈-学校及小区踩盘分析（上）-800w左右小区踩盘分析

今天我们就来介绍这边比较不错的纯商品房小区，两居室得在1200w以上了。

下面这个平面图，在讲解的时候大家可以时时看看

世纪城纯商品房梯队划分：

第一梯队：观山园，晴雪园，清波园，这三个是这边第一梯队的，下次我会介绍这边最好的一个小区，也可以放在这边的第一梯队，但是我是按照十园六区这种顺序看的，而且也确实比这三个园会好一些，所以我准备放在最后一期再讲。另外下一篇也是讲解世纪城的最后一篇，因此也会做一些其他的分析以及总结，希望对大家有所帮助

第二梯队：翠叠园，春荫园，垂虹园，时雨园

第三梯队：远大园六个区

第四梯队：回迁小区（也就是上次我们讲过的晨月园、烟树园、金夕园），优点是价格便宜好上车

其实第一梯队的这7个小区的整体建筑风格、园林绿化什么的相似的地方挺多的，但是也有一些区别，这几个商品房都有水系，绿化都不错，物业也是同一个物业，人车分流。

1、春荫园

一进纯商品房小区立马感觉不一样了，都有门禁，管理比较严，进去看房需要登记，而且特别细节的一个点是，这几个纯商品房小区的垃圾桶旁边都有洗手池，这个是我以前没见过的，人车分流，楼道的墙上都贴了瓷砖，密度也比较小。夏天去看的话会更好，现在树都秃了，大家可以自行脑补一下这个绿化，哈哈

小区很干净，也很安静，也有一些人在小区广场下象棋

但是，也有一些电动车自行车等，为小区平添了一些烟火气，有学校的地方，就有小电驴

小区2004年建成，一共9栋楼，全是板楼，1346户，容积率2.1，均价13w，总高13层，有B1层，一梯两户，2到5居都有，3居占比比较高，最小户型114平，最大213平，全部都是南北通透的房子。总价1200多w起，可以买到两居，下面这个113.84平的顶层，报价1299w

小区离12号线蓝靛厂站步行800多米，10号线火器营站步行1.1km

2、时雨园

时雨园是给人大的老师建的小区，2005年建成，有板楼有塔楼，也有很多60-70平的一居室小户型，板楼总高12层，一梯2-3户，塔楼总高18层，三梯8-10户，小区分两排建成，共14栋楼，1564户，中间是绿地。均价比春荫园要便宜一些，12.9w左右。

小区1-6居都有，可选择比较多，相对好上车，最小面积60平一居室，最大有290平的六居复式，看了一套105平的两居室，高楼层，报价1366w

小区离12号线蓝靛厂站步行600多米，10号线火器营步行1.2km

3、翠叠园

翠叠园2004年建成，共有9栋楼，全是板楼，总高13层，共1130户，其中1到6号楼为叠板（上面的平面图可以看出来），7到10号楼为直板，一梯两户。叠翠园也是户型面积比较大的小区，都是南北通透的房子，纯改善，均价13.9w。

小区是合围式建筑，中间是活动场所和绿地公园水系

小区有2-4居，最大面积220多平，有127平的两室两厅两卫，户型非常不错，可以改三居，下面这个是翠叠园目前在售的报价最便宜的一套2居室，127平，低楼层报价1680w

4、垂虹园

翠叠园对面就是垂虹园，垂虹园2004年建成，都是塔楼，小区风格差不多，我就没有具体往里面走，小区均价11.8w左右，共8栋住宅楼，1323户，共有东南西北四个门，南门和北门各两个银行，小区也是合围式建筑，中间是公园，由于是塔楼，所以户型相对翠叠来说会差一些，也便宜一些，好上车，有57平米的一居室，两居107-123平，3居4居也都有，户型比较多样，最大面积208平米四居。

下面这个121平的2居室，低楼层报价1450w

垂虹园离12号线长春桥站步行900米左右，10号线火器营站步行970米左右

5、观山园、晴雪园、晴波园

因为时间的关系，当我去到观山园的时候，天都比较黑了，所以观山园我拍的比较黑，看不出来啥了，但是观山园是这些园里第一梯队的，它都是大户型，最小120多平2室2厅2卫，基本上都是165平以上的，最大220多平的四居。

一共6栋纯板楼，分3排，一排2栋，楼间距比较大，目测60米以上，不用担心挡光问题，而且离人大附小很近，共3个门，西门、东门、北门，西门就是人大附小本校。

楼高11层，共720户，全是南北通透的户型，小区均价14.8w，容积率1.4，目前在售的最便宜的就是122平的2室，顶层，报价1980w

观山园离地铁10号线火器营站步行900多米

观山园东边就是晴雪园，2005年建成，格局和观山园类似，小区环境也相近，也是6栋纯板楼分3排建的，最高13层，2梯2-3户，共995户，均价14.9w，南北通透，但是晴雪户型比观山小一些，比如两居室最小的是90多平的。晴雪园离地铁站比较近，10号线火器营站步行600米左右

晴雪园下面这个92平的两居，中间楼层，报价1400w

晴波园在晴雪园的东南边，2004年建成，离人大附小比较远了，均价15w左右，共10栋板楼，总高13层，共930户，2-5居都有，最小的两居室83平，最大的5居239平左右，也都是南北通透的房子，离地铁10号线火器营站步行600多米

晴波园下面这个5居室，239平，报价3500w，中间楼层。

这三个小区品质是差不多的，具体选择可以根据个人喜好、户型和房源情况来定

好了，这就是世纪城三期十个园的分享了，下期我们继续介绍世纪城一期和二期，远大园一到六区，以及这边最好的一个小区，感兴趣的小伙伴欢迎关注。

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