城投“托市”拿地正反面

21世纪经济报道记者 吴抒颖 深圳报道

城投公司，是近两年土地市场上一股异军突起的力量。

随着民营房企淡出，国央企聚焦重点城市热门地块，非热门城市众多的土地难觅“意中人”，当地的城投公司不得不现身，成为土地市场的重要参与者。

在许多市场参与方看来，城投公司拿地旨在“托底”。这也就造成了一种现象：许多城投公司在摘得地块后，开发进程往往缓慢。据克而瑞统计，2021到2023年，城投公司拿地项目开工率为25.23%，而总体开工率为49%。城投公司项目开售率为15.91%，总体开售率为40%。

导致这种结果的缘由是多方面的。

综合多位房企和城投公司人士对21世纪经济报道记者的分析，城投公司所入手的地块，多数区位等客观条件不佳。市场认可度低的前提下，贸然开发或许不会带来正向收益，所以只能“时间换空间”；再者，城投公司多数也并不具备优秀的开发能力，需要借助“代建”，但如果地块本身质素不高， 代建公司也赚不到钱，这种合作的可能性也不强。

多种因素叠加，城投公司入市拿地的困局，还在等待解题契机。

重要角色

城投公司在房地产市场扶摇直上的时候，未曾是房地产市场的重要参与者。但是，过去两年，城投公司活跃于许多城市的土地市场。鼎盛时期，城投拿地的总额占比超过半数。中指院数据显示，2022年，22城集中供地累计拿地金额中，央国企占比37%，地方国资占比42%，民企占比仅16%。

中证鹏元在一份研报中分析称，城投公司到土地市场上拿地大概有两种情形：一种是被动入局，一种是主动选择。对于被动入局的情形，城投公司主要是受地方政府之托去拿地，而非出于自身发展需要去拿地。具体原因包括稳定当地的土地市场及楼市、缓和当地的财政收支矛盾、促进房地产投资并拉动经济增长。对于主动选择的情形，城投公司主要是出于自身发展需要去拿地，目的在于推进自身市场化转型，寻求新的发展空间。

虽然有主动行为，但是在实际情景中，“城投”在市场参与各方看来，更像是一个“兜底”的角色。

一位总部在华东的房企人士对21世纪经济报道记者分析称，“城投拿地，要么是地不太好，有利润考核要求的房企都不会拿；要么是地块构成比较复杂，除了商品房外还有一些配套的政策性住房，这种也会由区域的城投公司来托底。”

一位央企区域公司的人士也告诉21世纪经济报道记者，“要城投去拿的地，一般都不是我们的目标。反过来说，我们会去拿的地，也不需要城投了，因为我们对收益率去化率都是有要求的。”

不过，进入2023年，城投公司拿地的进度有所放缓。

克而瑞统计的数据显示，城投公司拿地金额呈现“先升后降”的走势，2021年拿地金额为5350亿元，2022年拿地金额6167亿元，同比增加15%。进入2023年，随着市场转冷，以及城投公司自身资金承压，城投公司拿地金额仅有2580亿元（截至2023年11月），同比降幅高达58%，预计全年拿地金额降幅在50%以上。

金融机构对城投拿地所带来的潜藏风险，也有所警惕。惠誉评级亚太区高级董事孙浩就指出，“兜底拿地”情况助推了城投债务风险，而城投开发能力不足的情况也确实存在。从财务角度来说，项目的回款周期会很长，可能要持有很长时间，开发上的不确定性也会更高，特别是在中低线城市。

开发缓行

尽管城投企业拿地额度不低，但真正进入开发环节的却并不多。

根据克而瑞数据，2021到2023年，城投公司拿地项目开工率为25.23%，而总体开工率为49%。城投公司项目开售率为15.91%，总体开售率为40%。

与此形成对比的是，央企总开工率为67.55%，开售率则为60.66%，高于城投公司；此外，城投公司拿地到开工、开售需要136天和410天，比正常水平所需天数超出50%左右。

从这组数据可以看出，城投公司拿地后开发缓慢，的确是普遍现象。

可供对比的是，广州城投、增城城投于2022年10月以18.32亿元拿下的增城中新镇地块，楼面价8500元/平方米，最近才传出面世的消息，其最终命名为广州城投·熹院。

明源不动产首席研究员艾振强对21世纪经济报道记者分析表示，不开发主要有两方面原因，一是很多城投公司没有房地产开发的能力和经验，随着房子回归居住属性，改善性需求对产品品质要求高；二是城投公司虽可考虑引进代建方，但如果当地市场疲软，开发出来售价不理想，去化周期也会拉长，这也是棘手的问题。

这些客观因素，造成了城投拿地“快不起来”。一位代建房企的人士告诉21世纪经济报道记者，“城投没有开发能力不是主要问题，现在代建的企业那么多，家家都在做。如果有钱赚，组建团队也是可行的。但很多项目我们接触下来，即便有品牌溢价，成本控制也非常好，做下来也不会很理想。”

再以广州城投·熹院为例，根据链家数据，这一项目附近的二手项目成交单价普遍在1.1万-1.3万/平方米之间，按照其时的楼面价加之资金成本，这宗地块的最终收益也有待观察。

因此，主观而言，城投拿地“闲置”也或许是一种策略，通过“时间换空间”熬到市场平稳上升期，来保证投资的正常收益。

一位接触过城投类地产项目的私募机构人士就对21世纪经济报道记者分析称，“城投拿地还应该关注一下会计准则，固定资产如果不进入开发阶段是按成本计量，挂在账上还好；如果动了，比如开发、销售，那就得随行就市，收益就不好说了。”

但是，市场上行似乎需要较长的时间。

克而瑞预计，2024年商品房销售保持震荡修复的格局，预计全年面积、金额下降5%左右，在人口老龄化、城镇化速度放缓、居民收入预期尚未恢复之下，行业仍将在底部运行一段时间。克而瑞还称，房企资金面实质改善尚需时日，2023年土地成交再降20%且较2020年锐减六成，“无钱无地”的局面使2024年新开工增速预计仍将维持在-15%左右。

这种情况下，长期闲置不开发似乎也不是最优解。艾振强表示，长期不开发，不回笼资金也会为财务状况带来压力。“当前不少城投公司化债的任务很重，还是要尽可能地盘活手里的资产。”