超九成降价！但深圳这类房产还是太难了！

　　“快年底了，如果您现在确定租下来，我们可以给到一定折扣的。”

　　最近，计划租办公室的朋友告诉我们，他刚咨询某处写字楼，对方就飞快地提出有折扣优惠。

　　“看来现在行情还是不好啊。”

　　他调侃道。

　　但深圳写字楼的行情，又何止不太好。

　　据五大行2023年报告，深圳写字楼空置率就已经攀至新高：

　　@仲量联行 数据，2023年末，深圳写字楼空置率约为25.5%；

　　@世邦魏理士 数据，整体市场空置率同比上升2.1%，至20.9%；

　　@戴德梁行 数据，全市空置率提升3.2%，至26.1%；

　　@力高国际 数据，四季度新增30.1万㎡供应，将空置率推高至26.2%。

　　@第一太平戴维斯 数据，至年末，全市甲级写字楼空置率同比增长4%，至28.9%。

　　在2019年时，超过22%的空置率就引发了许多担忧声音，如今情况更糟，深圳写字楼市场还有希望吗？

　　净吸纳量一线城市TOP1

　　但空置率攀升、90%项目降价！

　　对于高企的空置率，@戴德梁行 认为，目前经济运行仍处于恢复期，多数企业对于扩张保持谨慎态度，因此，甲级写字楼仍以‘降本增效’与‘同价升级’为前提的搬迁及升级需求为主。

　　具体来看，2023年的需求其实已经较同期大幅提升。

　　据@戴德梁行，2023全年的净吸纳量达到39.3万㎡，接近过去8年的平均水平。

　　▲净吸纳量较去年大涨（橙色柱），空置率波动上升(折线） | @戴德梁行

　　在一线城市中，深圳的净吸纳量也排名第一。

　　为北京的2.7倍、广州的4.3倍。

　　▲四大一线城市净吸纳量与新供应量对比 | @戴德梁行

　　但同时，全年的新增供应达到84.6万㎡，是近十年第二高位。

　　尤其是，在2023年四季度新增约21.6万㎡，也进一步推高空置率。

　　再看各个片区。

　　◎前海：供应量与吸纳量都是全市最高的。

　　◎宝中：新供应第四，吸纳量第二，表现不错。

　　◎车公庙、深超总：供应巨大，吸纳量不高。

　　◎东部：既无明显新增，吸纳量也不大，但空置率也更低。

　　总的来说：

　　企业对于办公场地的选择，似乎也在“一路向西”。

　　▲片区净吸纳量与新增供应 | @戴德梁行

　　不过，由于西部近年新增供应较大，一时难以消化，目前也是空置率最高的片区。

　　前海、宝安的空置率都已超过30%，南山也高达27%；福田与罗湖则只有20-22%左右。

　　也因此，福田是全市租金最高的区域，达到203.6元/㎡·月。

　　而罗湖或因写字楼建成时间较早等原因，租金最低，为151.3元/㎡/月。

　　▲片区租金、存量与空置率 | @戴德梁行

　　整体租金方面，深圳平均租金已经回到2012-2013年水平，为近十年新低。

　　并且，从趋势看，自2018年开始租金就不断下降。

　　▲深圳写字楼租金与空置率走势 | @戴德梁行

　　更难的是，今年超9成写字楼都在下调租金（仅统计投入使用一年以上的项目），但当中50.6% 的项目，空置率依然上涨。

　　招商10000+亿、新产业崛起！

　　深圳今年净吸纳量或大增

　　尽管目前写字楼的空置率较高，但对于未来预期，业内仍抱有乐观态度。

　　@仲量联行 认为：

　　深圳办公楼市场稳健复苏，需求的结构性改善将承托大量新增供应压力，预期2024年净吸纳量将有较大幅度增长。

　　戴德梁行研究院副院长、华南及华中区研究部主管及董事张晓端则表示：

　　“未来，在宏观经济积极因素的不断积累下，写字楼市场的需求提振也值得期待。”

　　她认为，结合深圳在人工智能、金融科技、云计算、生命科学、空天技术等领域的发展，新领域的机会与突破有望带来新的需求。”

　　就深圳招商大会情况来看，这样的期盼并非没有道理。

　　就在此前12月8日，深圳全球招商大会洽谈签约项目超380个，涉及投资额超10000亿元。

　　
各区也在去年年底举办招商大会，成果丰硕：

　　▲2023年11月各区举办招商大会的成果 | @深圳买房计划 综合各区情况

　　正如我们所见，数字经济、生物医疗、新能源等新兴产业的相关企业正在大量入驻，金融、软件和信息业等我们熟悉的行业，也还在不断落地。

　　这些新入驻的企业，将带动深圳写字楼吸纳量提升。

　　而据@戴德梁行 数据，2023年，金融业、TMT行业在租赁成交面积占比正在减少，而其行业则在扩大，尤其是贸易零售、医疗健康、能源和资源等。

　　▲近三年甲级写字楼行业租赁情况 | @戴德梁行

　　此外，深圳也在不断吸外资企业入驻。

　　数据显示，今年1-10月，深圳新设外资企业6469家，同比增长69%。

　　要知道，外资企业在深圳甲级写字楼的租赁占比也并不低。

　　▲外资企业租赁甲级写字楼的成交面积占比近17% | @戴德梁行

　　同时，上月先后发布的《前海深港现代服务业合作区总体发展规划》与《粤港澳大湾区国际一流营商环境建设三年行动计划》，也将继续吸引更多港澳企业入驻深圳。

　　这么看来，你对深圳的办公市场有信心了吗？