日元汇率跌破4.9，2024年日本房地产趋势预测和关注领域

进入2024年，随着日本央行结束负利率希望减弱，日元再次走出急跌行情。19日，日元对人民币的汇率已经跌破4.9，100日元可以兑换到4.84元，这对于海外投资者来说是一个低成本配置日元资产的好时机。

过去一年，由于日本央行维持超宽松货币政策，再加上日元疲软，日本房地产行业受到了投资者的青睐，在全球房地产投资市场中表现优秀。

那么，2024年的日本房地产是否可以继续一枝独秀呢？2024年日本房地产发展趋势如何，又有哪些值得关注的领域呢？

01

新NISA实施，实现“多元化投资”

日本汉字能力检定协会每年都会公布今年的汉字，其中“税”字被选为2023年年度汉字，可见2023年是因增税、物价高涨而备受关注的一年。

2024年人们对“钱”的关心程度将进一步提高，其主要原因之一是受到今年开始的“新NISA”的影响。

日本政府一直在“从储蓄到投资”的口号下鼓励大家投资，但从2024年开始扩充了“新NISA”的内容。由于年投资额提高，可以同时使用“累积投资额度”和“成长投资额度”，因此一年最多可以投资360万日元。

根据SOMPO公司的“资产形成意识调查”，约有70%的受访者表示计划使用新NISA，40%以上的受访者表示计划借此重新审视自己的资产管理。

在新NISA的增长投资框架中，还可以购买名为REIT的房地产投资信托。从这一点来看，投资者可以考虑通过各种方式审查自己的资金组合，例如增加NISA的每月投资额，不仅投资于金融产品，还投资于房地产和其他实物资产，从而实现“多元化投资”，分散投资风险。

02

2024再开发仍继续，重点关注三个区域

2023年仅东京就有东急歌舞伎町塔、麻布台新城、道玄坂通、涩谷樱花舞台、东京中城八重洲、虎之门新城车站塔等众多商业设施开业，进一步推动了各城市的发展。

预计到2024年这一趋势还将继续，随着各地商业设施的陆续开业，包括入境游客在内的人流也可能发生变化，以下三个方面尤其值得关注。

海湾地区

海湾地区过去曾是码头和仓库，但近年来东京都政府计划将该地区的土地用途转变为住宅空间和其他用途，该地区的再开发十分活跃。

近年来，东京奥运会选手村旧址被改建为由公寓和商业设施组成的街区“HARUMI FLAG(晴海旗)”，由于预售公寓的预约火爆而成为大话题。该公寓将从2024年开始入住，大型商业设施“三井购物公园 lala terrace HARUMI FLAG”将于3月盛大开业。

胜哄的“GRAND MARINA TOKYO”将于2024年4月开始入住，此外还有正在建设中的塔式公寓，预计会有很多人涌入海湾地区。

连接海湾地区与虎之门和新桥的东京快速公交（Tokyo BRT）已成为居民的主要交通纽带。2023年12月当地的交流中心 「Harumirai」开业后，该地区很可能成为居民满意度较高的地区。

有明城市运动公园计划于秋季开园，届时将设有运动设施和餐厅，很可能会成为一个热闹的郊游场所。

赤坂地区

2024年赤坂地区将有两处商业设施开业：5月，与东京地铁溜池山王站·国会议事堂前站直接相连的设施「赤坂Green Cross 」将开业，该设施内将设有办公室和餐厅。

8月，“东京世界之门赤坂”第一期工程计划完工，“赤坂二丁目项目”已获得国家战略特别区认定，在赤坂双子塔的原址上将建成集写字楼、酒店和服务式公寓为一体的综合设施。

赤坂有望成为传统与先进设施相融合的地区，受到前所未有的国际关注。

大阪梅田地区

大阪梅田地区自2013年以来一直处于大阪市梅北（大阪站北区）项目的再开发阶段，其中「Grand Front Osaka」于2013 年4月开业，大阪站地下月台于2023年3月开业。

随着2024年9月「Grand Green Osaka」的开业，该地区有望作为大阪的中心区域得到进一步的发展。

03

继承相关制度相继变更，空置房屋对策加速推进

随着对空屋问题的解决，2023年4月开始实施“继承土地归属国库制度”，2023年12月实施《空屋特别措施法》。2024年计划继续修改土地和继承相关制度。

继承登记义务化

从2024年4月1日起，继承土地的人必须在3年内申请该土地的继承登记。如果无正当理由违反该义务，必须支付最高 10 万日元的罚款。

公寓节税防止规则的适用

富裕阶层购买公寓后，采取继承税对策的“塔楼节税”一直被视为问题。其背景是，公寓的继承价格比实际购买价格便宜，特别是在塔楼公寓的高层，两者之间的背离更大。对于2024年1月1日以后的继承，将改为以接近实际市场价格的方法计算。

延长赠与税返还期限

以前，继承前三年内的赠与被视为继承财产；从2024年1月 1日起，赠与税的返还期将推迟到七年。

该期限分阶段延长至2031年，其中2026年12月底前为3 年，2027年1月至2030年1月底为3至6年，2031年为7年。这是为了应对生前赠与的突然赠与而采取的措施。

2024年，随着新NISA的出台，人们对投资的兴趣将会提高，可能会有更多的人加入到房地产投资中。

同时随着国家和地方政府对空置房屋对策的加速推进，已经拥有的土地，也有可能因为对继承的关心提高而出售和活用。

去年，旅游需求恢复，一些地区变得非常繁忙，过度旅游被视为一个问题，但重建和其他活动可能会使这些地区更加生机勃勃。

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