最高人民法院：房屋租赁合同部分有效、部分无效的处理

最高人民法院司法解释

第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。

租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。

——《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释）（2009年6月22日，法释：2009]11号）

最高人民法院法官著述

《房屋租赁合同解释》第3条规定当事人约定的“……租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效……”从法理上讲，此规定内容是有关认定合同部分有效、部分无效的相关规定。在审判实践中，对于如何正确理解、准确适用该条规定，应当把握该条规定内容的要义,考量个案的实际情况，从平衡利益、鼓励交易、社会效果等因素综合考量案件的实际裁判效果。

具体讲，《合同法》第56条规定:合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。此规定为合同部分有效、部分无效的法律规定。依据现行法律规定，适用本条规定,一般应当具备以下几个要件:第一，部分有效、部分无效的内容应当是在一个合同中，在不同的合同中是分别有效或者分别无效,是分别履行，而不是部分有效、部分无效。第二，合同部分无效后并不影响合同其他内容的履行，不影响合同履行的整体效果,即合同具有可分性。如果合同内容是不可分开的，是一份须整体履行才能实现合同目的的合同，拆分就必然影响合同效果，甚至导致合同实际履行没有任何意义，即属于不可分的合同。第三,合同被认定为部分有效、部分无效后，有效部分应当能够得到全面、实际、独立的履行,即不依靠无效部分内容也能够单独独立履行，且能够实现合同目的；反之，如果部分有效合同中的有效部分的实际履行，达不到实际效果,不能实现合同目的，人民法院应当认定全部合同无效。

即使有效部分能够独立实际履行，可以实现合同目的，但剩余部分的合同内容在被人民法院认定无效后，有效部分的实际履行效果必然会与合同订约效果相比发生减损，会降低合同预期履行目标。对于因为部分合同内容无效而导致履行期间缩减，履行合同有效部分内容效益降低，前期投入和管理费用损失等实际发生的损失，应当按照导致合同无效的过错大小由合同当事人分担。像临时建筑物的使用期限为1年，当事人就此临时建筑物订立了3年租期的租赁合同。按照本条规定，应当认定头1年租期内的租赁合同有效，超出规定使用期限的后两年的租赁合同无效。承租人在签约时很难预料3年期的租赁合同可能被法院或者仲裁机构认定为1年有效,2年无效。按照一般人的思维，承租人可能针对租赁房屋的3年租期进行装修，准备生活用品,安排生活情节。但后两年被有权机构认定为租赁合同无效，必然会造成损失，可能还很大，对于这些损失应当由谁承担？这是审判实践中亟待解决的问题。一般讲，法院审理此类案件时，应当注意首先区分在哪些租赁时段内的合同有效，哪些无效;认定合同租期内的租赁合同能否单独履行,如可以，则属于可分合同。其次，还应当根据租赁用房的不同使用用途,评估认定合同有效履行的实际效果，对已经履行或不能履行的无效租赁合同造成的损失作出认定,为最终作出裁判打下基础。

对于被认定租赁合同无效后的实际损失认定,应当根据租赁房屋的不同类型实事求是地予以认定。以租赁经营用房的损失为例，承租人在出租房屋内从事餐饮、酒店、娱乐、商业等经营活动,部分租期内的租赁合同被认定为无效的，计算损失时，应当考虑经营投入、购置设备、经营利润等方面的损失,对上述损失难以计付的，可以委托有资质的中介机构予以评估,还可以比照城市同地段的拆迁补偿标准予以计付。对于装饰装修损失的计算，应当按照本解释第10条至第13条的规定处理。对此，租赁合同无效期间的损失责任的分担，一般讲，出租方应当承担主要责任，承租人承担次要责任。对于人民法院认定部分租期内的租赁合同无效的，应当在裁判主文中给承租人留出再行安置、找房另住的时间，且预留的找房时间不能过短，否则可能造成承租人被扫地出门，居无定所。只有这样，才能保障人民群众的切身利益，实现每个公民都能安居乐业。

最高人民法院民事审判第一庭编著：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》，人民法院出版社2009

年版，第47-48页。