经济下行，最可怕的事情是什么？

　　这是一篇老文章。

　　这篇文章是『混知房产』创号之初写的第一篇关于周期的文章。

　　回看这篇文章，彼时文笔青涩隐隐可见，但内容依旧是很干。

　　时间过去快三年了，我们的文章阅读量也从曾经的几百稳定到了现在的几万。

　　所以， 想让大家再回看这篇文章，让大家知道，我们在2年前对于现在趋势的判断是什么

　　2024年楼市行情可以阅读《》

　　01钱从哪里来！

　　看到这个问题，有人会说“钱肯定是赚来的啊！”

　　我想说，这是小白级别的蠢话。

　　因为——

　　小钱靠赚，大钱靠运

　　这世间，钱如奔流之江河，你能顺势而为你就有运，就能攫取这世间的财富，就能让自己拥有更多的“钱”！

　　所以，顺势的关键：

　　要学会看懂金融信号，明白势是什么。

　　还记得2008年那场金融危机吗？

　　彼时，

　　也就是2008年1月，美国进入经济衰退，主要表现在GDP环比下跌，其中，最标志性的事件就是雷曼破产

　　所以，

　　六年三轮放水（QE）总规模三万多亿美元

　　请大家记住这三个词， GDP下跌、雷曼破产、QE放水

　　来～

　　现在的房企面临二次出清，最代表的事情就是“万达”和“碧桂园”，天天传他们“爆了”，然后天天辟谣。

　　再者，我们今年M2的增速已经在10%上下浮动，按这速度全年将超过300万亿的“钱”从天而降。

　　有句老话怎么说来着~

　　历史总是惊人的相似。

　　那么， 2008年的经济危机发生的一切，对于现在的我们而言，有哪些值得注意的信号和认知？

　　来，看看2008年发生了什么？

　　玉帝站在天上看，只知道赤地千里，但并不知道具体是因为什么~

　　玉帝下旨龙王布雨，四海皆润。

　　从2008年开始，龙王降雨就没有停止过。

　　插播一个小知识，为啥每年都说GDP？为啥GDP下行就会降息降准的下雨？

　　大家可以简单地记住，GDP等于就业岗

　　所以， 增加放水=提升GDP=提高就业岗位！

　　这个逻辑适用于所有”GJ“

　　从2008年至2012年，经济下行，各个国家的就业率走低，全球开始大放水，统称量化宽松。

　　在量化宽松的背景下，我们的四万亿就是这样来的。

　　可是，四海龙王们接旨后，也没想好怎么下雨，但是也没有时间考虑怎么布雨。

　　所以——

　　降雨的分布不均衡，人间各个群体，接收到的雨水的数量也不一样。

　　龙王相邻的水族，因为离龙王近，怎么下雨都能接到！

　　这些接到雨的机构和企业，没有做科研、研究、创新。

　　他们都干些什么呢？

　　都在加杠杆增加投资。

　　都在顺势而为，借势而上。

　　在彼时，“势”就是龙王降雨，虾兵蟹将顺势就会加杠杆。

　　所以， 龙王降水，加杠杆、资本扩张的人和企业都赚到了钱。

　　这期间加杠杆，炒房的每一个人都赚得盆满钵满。

　　为什么是这一段时间的人赚得最多？

　　因为，从2013年开始，政策调控出台了“抑制房价过快上涨”“限购“等政策。

　　我要提醒各位：

　　记住下面漫画人物“串哥”和“貂姐”的对话，他们所说的趋势从2013到现在一直都在。

　　只是大多数人对于这样的趋势、这样的特征感应比较“迟钝”而已。

　　在我看来——

　　2016年后加杠杆，买卖房产已经是一门非常专业的技术活了。

　　2018年下半年投资进场，已经不明智了。

　　为什么这么说?

　　因为， 2016年”住房政策不炒“出来后，还有一个明显的信号，就是有人跑了。

　　在2016-2017年，李嘉诚撤资离开，你可以说他撤资是因为zz的原因。

　　但对于这样的想法，我只能说：你对信号，对于经济周期一无所知。

　　在李嘉诚“跑了”之后，我还知道这样一个事情——

　　深圳香蜜湖1号的开发商，是一对香港夫妻。

　　在我来看，这对夫妻不懂看什么大势、甚至对于经济周期、管理也都不是强项。

　　但 他们感知信号的能力，厌恶风险的程度，我平生少见

　　他们知道“住房不炒”和“李跑跑”事件后，第一时间把国内的资产就给清空了。

　　对！没错，就这两个资讯他们就清空了大部分国内资产：

　　2017年前后，把国内大部分项目以不到300亿的价格卖给了融创

　　从当时看，2018年至2020年中国楼市又嗨了4年，他们这生意是亏大了。

　　但 2021年融创已经战战兢兢如履薄冰在ICU门口挣扎，孙宏斌一夜白头.....

　　此时此刻，再回看他们夫妻的决定，我认为：

　　做对了

　　无论是“住房不炒”、“李跑跑事件”还是“项目卖给融创，通过这些事情，我想告诉大家：要对资讯敏感，要控制人性。

　　对咨询如果敏感，看我们的文章也可以，但控制人性只能靠你自己。

　　怎么控制人性？

　　不要赚尽最后一个铜板

　　不要赚尽最后一个铜板

　　不要赚尽最后一个铜板

　　就像我常和大家说“不要追涨杀跌”、不要寻求“最高点和最低点”去买卖房产一样。

　　对于普通人而言：

　　经济周期、相关数据、供需关系都是“晦涩”的事情，不容易看懂。

　　但 如果你能做到这两点，也不会出错：

　　为啥是公众号？

　　因为视频里面太多“垃圾”、“搬运”、“危言耸听”了。

　　公众号以原创文章为主，思考深度绝非视频可比。

　　说白了，深度不一样。

　　第二、关注一些前瞻性动向。

　　比如咱们现在是财政挂帅，央行执行、再比如金融安全已经上升到国家安全..........

　　我们预判未来楼市的新信号，可以看文章《》

　　大家要敏感一些，要明白：

　　信号不是打雷，不会敲锣打鼓的告诉你

　　其实呢，咱们只要回看过往，就会清楚地看到，各种信号真是一个接着一个。

　　我再给大家说几个例子，大家肯定都没有太留意。

　　比如，

　　2017年，万科提出战略转型由“建筑赞美生命”到“城乡建设与生活服务商”；

　　2018年，碧桂园高周转暴雷，连续死人负面新闻不断；

　　房企的这些动作说明什么？

　　万科转型：说明主航道业务走下坡路，要找新出路

　　碧桂园暴雷：说明不玩命，已经没有利润

　　2021年之后，地产公司爆雷的新闻很多，救市的新闻也此起彼伏，有些人看这些新闻，不是骂娘就是喷粪，自然无法感知真实的信号。

　　02.房子是人性和货币的幻象

　　接着说龙王的事情。

　　雨多了，小兵蟹将、皇亲国戚都习惯用拿盆接雨，就不干正事了

　　雨多反而没人种地、改良土壤。所以玉皇大帝觉得这么下雨是不行。

　　但 我们已经习惯了过去充沛的降雨量，雨大也行，雨小也行，就是不能不下雨。

　　所以大家务必记住： 大雨之后，就是“风险”

　　我希望大家认真看一下，也审视一下自己和周围股票、房市涨的时候，纸面富贵人性的变化有多大？

　　你是否有看着股票一天赚8000元，觉得做生意钱挣来得太慢了？

　　你是否有看着房市里一天涨100万/套，觉得工作的钱太慢了？

　　如果有，说明你释放了人性“贪婪”，没有控制人性，更缺乏对经济周期的基本认知。

　　那么，危险从什么时候开始？

　　无论是北上广深，还是边疆小镇，人人谈股神，人人想炒房，整个世界都陷入了虚假繁荣的幻象。

　　这时候，就是普通人识别危险信号最后的机会。

　　我有一套世界各国的货币册子，是朋友古玩市场淘来送我的。

　　其中，最大面额的纸币来自津巴布韦，一张纸币的面额是100万亿。

　　这说明什么？

　　无止境的印钱，钱就不值钱

　　所以——时间来到现在，我们会发现：

　　曾经的金融政策从水漫金山到现在的精准滴灌；

　　从过去不加节制的印钱，到现在的减税、降息、印钱组合着来~

　　在这个转化的过程中，人性、货币的幻象又走到了另一个极端

　　大家都感觉： 坏了，经济寒冬来了

　　然后就是各种唱衰论，包括“ 千万不要创业、要保守、要谨慎”、 “ 再等等，房价如葱再上车” ............

　　所有人，都变得极度保守，现金为王的同时，一再拉高银行储蓄

　　如果 龙王不断降雨、甚至不惜水漫金山，这个链条还可以继续运转下去。

　　但我们都知道， 后来龙王鸣金收兵，整个的链条，无论是地方政府、房地产开发商、产业链的上下游、一下子都没有“水了”。

　　同时， 外部大环境也发生了根本改变。

　　出口下滑，基建投资边际效益递减， 在这样的背景，面对这样的转折， 购房者一下子就被干懵了：

　　我去，我该怎么办？

　　我去，我们会步日本后尘吗？

　　我去，这房子还能买吗？

　　没有人能逃离周期，就像没有人能够逃离人性一样，所以，购房者要想看清这一切，关键是：

　　控制人性

　　换句话说：别人疯狂我恐惧，别人恐惧我疯狂

　　同时，对于趋势要有理性、客观的认知：

　　『从当下往后看3-5年，这一轮经济周期才可能见底』

　　这句话是我们之前发文时候的预判，我一个字也没有改。

　　现在到来2024年，也再次印证了我的判断。

　　我们现在仍处于康波周期的收缩期，还没见底。

　　对于这一轮周期，我们从2021年到现在的预判依旧没有变：

　　第一 『 我们会吸取日本的经验教训，政策调控不会大开大合，一定是小步快走的 』

　　第二， 『中国会总结自己的经验和教训，政策会逆周期操作』

　　说明一下：

　　这篇文章是几年前写的，文笔太青涩。所以今天略有些润色和微调。

　　但 文章中对于趋势的预判一处都没有改动。

　　此处此刻，再回看这些判断，我认为仍是准确无误的。

　　包括逆周期调节（今年不是重新又强调逆周期调节了嚒）、包括政策一直都是打补丁，没有大开大合（嗯，我个人还是希望大开大合的哈）

　　03回归本源

　　这篇文章的原文中，我们给了两条建议：

　　第一、控制好家庭资产负债率；

　　第二、赚慢钱，不要赚快钱；

　　如果你连续看我们的文章，会知道我们从始至终都没有劝大家：

　　赶紧加杠杆

　　我们一直都告诉大家：这是“逢低”的时机，但要控制好杠杆。

　　关于家庭杠杆率，最大的负债就来自买房，推荐看文章《》

　　文章写到这里，关于家庭负债率我多说几句：

　　现阶段不要想着”单车变摩托“，尤其是GDP增速才5.2%，这意味失业率会攀升。

　　尤其是中产，要守住到手的财富和阶层，学会赚慢钱。

　　在经济下行周期，也就是康波周期的收缩期，家庭资产最危险的动作就是贸然加杠杆增加负债率。

　　这个观点，我们在2年前是这样说，现在也这样说，如果你有买房的打算，可以看《》

　　再说一下，现在家庭负债率的算法。

　　我不认可网上那些胡说八道用“总负债和总收入”研判家庭负债率的方法。

　　因为 中国家庭资产大多数都在房子上，而且都是贷款，用总支出与总负债的方式研判家庭负债率就是个伪命题。

　　正确的方法应该是：

　　用家庭现金流评估负债率。

　　对，现金流才是家庭收入的关键，才是生活质量的关键，关于现金流可以看文章《》

　　大家要晓得， 房企爆雷不是因为没钱，因为大型房企账上都趴着几百亿。

　　那么房企为什么爆雷？

　　因为销售低迷，现金流不足！

　　同理，家庭资产负债结构要关注现金流，尤其是稳定、长期的现金流。

　　家庭负债、家庭资产要结合家庭现金流来判断能不能加杠杆，怎么加杠杆。

　　那么，家庭负债率的极限是多少呢？

　　如果负债率超过60%，也就是每个月还给银行的房贷+车贷等支出超过60%，就需要降低家庭资产负债率，来渡过下行的经济周期。

　　否则，家庭抗风险的能力将减弱。

　　最后，说说赚慢钱，而不是快钱

　　一夜暴富人人都想。

　　但如果够理性、客观就会清楚现在经济是什么周期，和我们所处的历史阶段，就会明白要控制人性的贪婪。

　　所以，要 放弃房子像过去一样，还会大涨的幻想。

　　但是，也不要以为“房价如葱”“明天腰斩”会真的存在。

　　因为 中国房价下跌34%，就是金融系统的极限，因为首付比例是30%，跌出这个幅度金融系统就会有大批坏账........

　　所以我们会看到， 楼市成交量低迷成这样，地价还是涨啊,所以我们会看到，国家统计局的房价也是上涨啊~

　　所以， 孩子上学的积分，就是自有房产吃香啊

　　所以............

　　说这么多，我就想告诉大家：

　　经济收缩期，家庭资产的配置逻辑已经发生改变。

　　像过去一样“赌”大涨的概率变动很小，不是说没有，而是概率很小。大家应该看清趋势，学会赚小钱《》

　　总而言之： 家庭负债率、家庭资产逻辑再不能像从前一样。所以贷款之后的还款也需要精算《》

　　最后说几句。

　　无论何时你用红本在银行都能抵押，但你拿股票、理财产品银行根本不认。

　　所以——

　　长线投资房子比股票、理财都稳妥，不论涨跌都有个红本在。

　　同时，如果你按我说的逻辑判断周期、判断城市、判断资产价值、判断家庭资产配置……赚多少不好说，但绝不会折损。

　　当然~

　　怎么选、选哪里，则是另外一个维度的认知。

　　搞钱的底层逻辑是什么？

　　在一次次经济周期轮动中，找到合适的时机、标的物、符合趋势做长短线家庭资产配置。

　　让正向现金流覆盖债务支出，让家庭负债变成资产。

　　这个观点，我们在2年前是如此，现在也一个字都没有变，还把这种观点写成了文章

　　最后，希望大家上能感知龙王的意图，下能抓住每一个信号，把自己的小日子过好，过滋润~