20城120-144平面积段成交占比提升；中建东孚发布御系新品 | 12月住宅产品月报

本月要点概览

一、住宅产品结构特征

·从成交套数占比变化上看，与2022年相比，2023年30个代表城市中有17个城市90平以下产品成交套数占比下降；15个城市120平以上产品成交套数占比上升，其中一二线城市为12个；在120平以上改善面积段中，20个城市120-144平面积段产品成交套数占比提升。

·从热点城市成交结构看，2023年上海90平以下产品成交套数同比下降39.3%，90-200平产品成交套数同比下降3.2%；成都90平以下产品成交套数同比下降38.2%，90-200平产品成交套数同比增长3.0%；佛山90平以下产品成交套数同比下降9.8%，90-200平产品成交套数同比下降24.7%。

二、房企产品动态

·12月23日，中建东孚品牌发布会在沪举办，会上正式发布《中建东孚品牌白皮书》，同时推出“御系”新品——上海中建·御璟园。

·12月，招商蛇口杭州公司发布《2023杭州城市新生代生活趋势报告》，报告展现了杭州当代年轻人的需求偏好及住宅产品发展趋势。

三、房企产品系解析

中建智地通过深研新时代人居需求，不断迭代产品设计，目前已形成宸系、府系、璟系、印系四大产品系，全面满足不同人群的居住理想。

四、产品设计亮点

·建筑立面：长沙保利·梅溪天珺定位保利“天字系”高端作品，建筑设计巧妙结合湖湘文化元素，打造具有人文气质的立面形象。

·园林景观：苏州建发·朗云景观设计灵感取自《兰亭集序》，大量采用苏式园林中对景、框景、障景等造景手法，打造独特的东方山水园林。

·户型设计：宁波万科·璞拾江峯143平四室户型玄关S墙设计实现建筑、收纳一体化，有效增加收纳空间；户型南向面宽达15.1米，酒店式主卧套房融入270°转角全景视野，营造奢居体验。

·精装设计：天津中海·峰境南开项目探索居者的空间需求与使用逻辑，打造兼具美学与品质享受的精装范本。

五、优秀项目解析

新川印项目落址于成都高新区新川板块，由华发股份&华润置地两大品牌房企联袂打造。项目建筑面积约2.9万方，容积率2.5，规划10栋15-17F小高层，共492户。规划布局方面，项目分为一街之隔的两块地，西地块以南北向阵列式排布，东地块是围合式布局。建筑上，项目采用类公建化的表达形式，在建筑形体上加入了大量圆弧造型，并运用大面积玻璃幕墙及超纤细边框，打造简约的立面形象。景观上，项目以“巴蜀隐逸、避世、烟火气”为设计灵感，将水景、影廊、叠瀑、奢石等景观元素融入园林空间。项目主力户型120-175平，其中143平户型四室两卫，约10平全明电梯前厅，约7平室内玄关，双玄关体系提升归家仪式感；四开间朝南，南向面宽约15.6米，端户可实现三面采光；约50平LDKB横厅满足多样化的使用场景；约30平主卧套房配有全面屏落地窗，有效扩展视角广度与深度。

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住宅产品结构特征

1、全国30城成交面积段分布

与2022年相比，2023年30个代表城市中有17个城市90平以下产品成交套数占比下降；15个城市120平以上产品成交套数占比上升，其中一二线城市为12个；在120平以上改善面积段中，20个城市120-144平面积段产品成交套数占比提升。

图：2023年30个代表城市各面积段住宅销售套数占比

数据来源：

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2、热点城市结构特征

（1）上海2023年成交结构特征

从成交面积结构看，2023年上海90平以下刚需型产品成交9710套，同比下降39.3%，成交套数占比为12.1%，较2022年同期下降5.8个百分点。90-200平产品成交68167套，同比下降3.2%，成交套数占比84.8%，较2022年同期上升6.0个百分点。

从成交总价结构看，500万以下产品成交套数占比36.3%，较2022年同期下降6.5个百分点。500-1000万总价段产品成交套数占比44.0%，较2022年同期上升5.8个百分点。1000万以上产品成交套数占比上升至19.7%。

图：上海商品住宅成交面积结构

图：上海商品住宅成交总价结构

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（2）成都2023年成交结构特征

从成交面积结构看，2023年成都90平以下刚需型产品成交8902套，同比下降38.2%，成交套数占比6.1%，较2022同期下降3.7个百分点。90-200平产品成交近13万套，同比增长3.0%，成交套数占比87.7%，较2022年同期上升2.8个百分点。200平以上大户型产品成交9160套，同比增长17.4%，成交套数占比提升至6.2%。

从成交总价结构看，250万以下产品成交套数占比58.9%，较2022年同期下降9.5个百分点。250-500万产品成交套数占比32.5%，较2022年同期提升7.1个百分点。500万以上产品成交套数占提升至8.5%。

图：成都商品住宅成交面积结构

图：成都商品住宅成交总价结构

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（3）佛山2023年成交结构特征

从成交面积结构看，2023年佛山90平以下产品成交13335套，同比下降9.8%，成交套数占比23.5%，较2022年同期提升3.0个百分点。90-200平产品成交41542套，同比下降24.7%，成交套数占比73.4%，较2022年同期下降3.3个百分点。200平以上大户型产品成交套数占比提升至3.1%，同比下降11.7%。

从成交总价结构看，200万以下产品成交套数占比60.4%，较2022年同期下降1.3个百分点。200-300万产品成交套数占比22.2%，较2022年同期下降1.0个百分点。300万以上产品成交套数占提升至17.4%。

图：佛山商品住宅成交面积结构

图：佛山商品住宅成交总价结构

数据来源：

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房企产品动态

1、中建东孚品牌发布会在沪举办

12月23日，中建东孚品牌发布会在沪举办，发布会以“美美与共 同行致远”为主题，详细介绍中建东孚产品力、交付力及服务力，深入解读中建东孚“城市开发、城市运营、城市服务”三大核心品牌价值。会上正式发布《中建东孚品牌白皮书》，同时推出“御系”新品——上海中建·御璟园。

图：中建东孚品牌发布会

2、招商蛇口杭州公司发布《2023杭州城市新生代生活趋势报告》

12月，招商蛇口杭州公司发布《2023杭州城市新生代生活趋势报告》，报告展现了杭州当代年轻人的需求偏好及住宅产品发展趋势。调查发现，年轻人在公区方面更关注园林景观、人车分流、物业安防等，室内对卧室及餐客厅的装修及收纳功能最为关注。立面设计上，注重建筑整体的色彩搭配，偏爱超流线设计风格。同时希望居住空间开放而自由，尤其对具备一定社交功能的客厅、多功能房较为关注。

图：2023杭州城市新生代生活趋势报告（部分）

房企产品系解析

中建智地深度融入城市人居环境建设发展，站在城市运营者视角全维度考量、打磨品质作品，通过深研新时代人居需求，不断迭代产品设计，目前已形成宸系、府系、璟系、印系四大产品系，全面满足不同人群的居住理想。

表：中建智地住宅产品系解析

府系代表项目：中建北京国贤府

项目简介

项目站位北京文脉中轴，择址未来科学城东区核心，近邻地铁17号线未来科学城站，4站望京，5站太阳宫，南侧近邻昌平首家山姆会员店(建设中)，周边一河五园城市万亩生态簇拥，尽享丰盛资源。项目溯源盛唐文化，承大明宫中轴礼序规制，营造“高门”、“归家大堂”、“一池三山”三进礼序，匠造近9000平实景园林，近3000平湖景大境，项目凭借约1.3容积率，打造6-8层低密洋房社区。

图：中建北京国贤府建筑园林

143平户型设计亮点

• 约5平私享电梯厅，双开入户大门，兼具私密性及仪式感。

• 玄关设有通顶衣柜与鞋柜，方便日常收纳。

• 约14.8米南向四面宽，南北对流，空间通透。

• LDK基础上增加X百变空间，与次卧组合后可形成42平大方厅。

• 主卧套房约270°广角飘窗，配有步入式衣帽间及双面采光的独立卫浴。

图：中建北京国贤府143平户型

产品设计亮点

1、建筑立面：定位保利“天字系”高端作品，结合湖湘文化，打造具有人文气质的立面形象

长沙保利·梅溪天珺：作为首进梅溪湖的代表之作，保利引入了其产品系列中的最高端系列——“天字系”，建筑设计上，项目以山水画代表作品《潇湘图》为设计灵感，巧妙结合湖湘文化元素，打造具有人文气质的立面形象。材质上，采用大面积横向宽幕玻璃，与竖向线条虚实相应，重叠的框架形成标志性塔冠，提升项目立昭示性。社区主入口以“白鹭展翅”为理念，取潇湘图行云流水之意，结合岳麓书院飞檐起翘的形态，以飘带为造型，打造高级仪式感大门。

图：长沙保利·梅溪天珺建筑立面

2、园林景观：以《兰亭集序》为造园蓝本，以诗寄景，以画入园，打造东方山水园林

苏州建发·朗云：项目景观设计灵感取自《兰亭集序》，整体园林空间划分为“一轴、一心、三庭”格局，大量采用苏式园林中对景、框景、障景等造景手法，用现代技艺“以诗寄景，以画入园”，打造独特的东方山水园林。展示区以“隐逸山林”为概念，将山水融入归家动线。细节方面，入口门头采用带有江南元素的人字坡屋檐，铺装结合江南特色的青砖元素，景观置石采用直径约5米的山西黑整石，利用地势高差打造跌水落瀑，种植池内栽植四季宿根观赏花草等。

图：苏州建发·朗云项目园林实景图

3、户型设计：143平户型南向面宽达15.1米，酒店式主卧套房融入270°转角全景视野

宁波万科·璞拾江峯：143平四室户型内外双玄关设计，入户口设有独立储藏室，玄关S墙实现建筑、收纳一体化，有效增设储物空间；户型四面朝南，整体面宽达15.1米，约8.5米双联阳台增强室内通风效果；南向卧室全场景飘窗设计，有效延展室内空间；酒店式主卧套房，270°转角全景视野，转角处无立柱且采用铝合金门窗窄边框设计，有效增加采光面积，卫浴配置景观飘窗，升级居住体验。

图：宁波万科·璞拾江峯143平户型图

4、精装设计：探索居者的空间需求与使用逻辑，打造兼具美学与品质享受的精装范本

天津中海·峰境南开：项目探索居者的空间需求与使用逻辑，打造兼具美学与品质享受的精装范本。玄关“L”型通高收纳柜实现物品分区管理；餐客空间超长通厅无梁结构，并内嵌磁吸轨道灯，可灵活调整光源位置；U型厨房设有玻璃吊柜，内置柔和灯带，吊柜下设有手扫感应灯，方便照明；卫浴系统配置通高型镜柜，提供充足收纳空间，且避免卫生死角，智能浴缸带气泡按摩、恒温守护等功能。

图：天津中海·峰境南开精装实景图

优秀项目解读

新川印项目位于成都高新区新川板块，近邻地铁6号线新通大道站及新川路站。教育资源方面，周边3公里拥有四川天府新区第五小学、四川省教育科学研究院附属实验中学等资源，可以覆盖全龄段教育。项目步行约800米可抵达新川之心公园，周边亦有新怡公园、新川儿童公园等生态资源，且西地块东北角还规划有口袋公园。

项目建筑面积约2.9万方，容积率为2.5，规划10栋15-17F小高层，全案共492户。建筑排布上，项目分为一街之隔的两块地，西地块以南北向阵列式排布，为提升楼体之间开阔感，西侧端头为双拼栋型，中间是独立栋型，由此实现最大约73米楼间距。东地块是围合式布局，南北最大楼间距约90米，形成庭院式景观组团。

图：成都新川印项目鸟瞰图

建筑设计上，项目采用类公建化的表达形式，在建筑形体上加入了大量圆弧造型，并运用大面积玻璃幕墙及超纤细边框，打造简约的立面形象，同时使得室内达到更好的采光和观景体验；细节处理上，项目搭配金色塔冠顶、飞檐飘板等设计，整体呈现灵动的视觉效果。

图：成都新川印建筑效果图

景观设计上，项目以“巴蜀隐逸、避世、烟火气”为设计灵感，以“一花一世界，一院一重天”为理念，将水景、影廊、叠瀑、奢石等景观元素融入园林空间，打造 “三院两组一园”主题景观。同时，项目利用架空层空间，通过“度假酒店式”设计风格，采用现代东方色彩搭配，打造了涵盖健身、娱乐、童乐、会客等多个功能场景的新川城市会客厅，营造“山水烟火里的慢生活”。

图：成都新川印示范区实景图

户型设计上，143平户型四室两卫，约10平全明电梯前厅，约7平室内玄关，双玄关体系提升归家仪式感；四开间朝南，南向面宽约15.6米，端户可实现三面采光；约50平LDKB全景横厅，构成社交娱乐、家庭交流、亲子互动的广域公区；客餐厅开间约7.1米，外连L型转角阳台，景观阳台最大面宽约2.3米，增加了多样化的使用场景；约30平主卧套房开间约3.8米，配有全面屏落地窗，有效扩展视角广度与深度。

图：成都新川印143平户型图

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