政策续命，依然出清

看2023年全年的经济及房地产数据，最直观的一个感受是，探底看起来还没完成。股市的嗷嗷叫，更说明了大家在用脚投票。乐观和信心，那是肯定谈不上的，只是悲观的程度和长度而已。

国家统计局在发布会上重点强调了房地产的两个意思：1）强调了房地产各项指标降幅在收窄。比如房地产开发投资降幅收窄0.4%、商品房销售面积降幅收窄15.8%、商品房销售额降幅收窄20.2%。2）释放房地产远景信心，除了城市化传统解释外，强调了以“三大工程”为代表的“房地产发展新模式”的意义。

客观说，关于年度“降幅收窄”的说法是成立的，但不完整。尤其是在去年此时，统计部门的判断是：“2023年房地产对整个经济的拖累不会比2022年大”。但事实上，2023年房地产开发投资占GDP比重从2022年的11%掉到了2023年的不足9%，创下了17年来最低值。

我们重点看四个指标。图表还没做好，这次就不放了，回头做完了再补齐。

第一看绝对量，绝对量说明了市场供需萎缩的程度。

2023年度重点指标如下：

房地产开发投资规模110913亿元（-9.6%），其中住宅投资83820亿元（-9.3%）。对应GDP为1260582亿元，房地产投资占比下降到8.8%，创下2006年以来18年最低值。

商品房新开工面积95376万平方米（-20.4%），其中住宅新开工面积69286万平方米（-20.9%）。住宅新开工面积不足7亿平米，创下2007年以来17年的最低值，并且逼近2006年（6.44亿平米），距离2019年超过16.7亿平米高点累计跌幅高达58.6%。

商品房销售面积111735万平方米（-8.5%），其中住宅销售面积下降8.2%。商品房销售额116622亿元，下降6.5%，其中住宅销售额下降6.0%。商品房销售额创下2016年以来8年新低，2016年当年数字为117627亿元，距离2021年超过18万亿高点累计下跌36%。

2023年，住宅销售额102990亿元（-6%）。堪堪守住10万亿大关，创下2017年以来7年新低，逼近2016年，当年是9.9万亿，距离2021年超过16万亿高点累计下跌37%。

好消息是，守住了10万亿市场。坏消息是，继续下探。结合下面的价格数据，2023年是量价齐跌的市场。

第二看年度变化，我们来说一说跌幅收窄这件事。

对比看，2023年，房地产开发投资比上年下降9.6%，降幅收窄0.4个百分点。房地产开发企业到位资金下降13.6%，降幅收窄12.3个百分点。商品房销售降幅明显收窄，2023年全国商品房销售面积比上年下降8.5%，销售额下降6.5%，都在下降，但是降幅分别大幅收窄15.8和20.2个百分点。

这个跌幅收窄，算是为数不多的好消息，它首先说明了2023年出台1000多次调控放松是有意义的，尤其是针对房企融资的支持，以及针对买房政策和资金成本的支持。但其次，如果你把价格走势加进去，就会发现，这个跌幅收窄难说有什么方向性。即是说，我们在2023年，花了那么大的力气出了那么多的政策，没有挡住房价更大幅下跌，也没有实现量的企稳。尤其是住宅新开工量连续三个年度双位数下跌，从14.6亿平米跌到6.9亿平米，三年跌幅高达53%，背后说明了开发商的信心与能力依然处于极度萎靡中。

第三看月度变化，是逐月下滑的。

看开发投资也好，销售走势也好，基本上一直在跌。开发投资 从2月的-5.7%开始，一路下滑扩大到全年的9.6% 。销售量的下跌，4月之后就不行了，也是一路下跌，销售额的变化从最高正增长8.8%掉到负增长6.5%。其间，从9月以来，因为政策支持非常猛烈，所以跌幅有收窄。但到了12月，跌幅突然又扩大了。

这个说明了：其一，房地产市场现在全靠政策来续命，放一下政策市场暖一下；其二，政策的边际效应也在递减，不稳定，无法形成趋势性。想要市场维持一个逐渐收窄的良性走势，你必须要给更多更猛的政策才行。这个背后的原因是复杂的，显示出经过了两年多的调整，市场依然没有形成一个稳定、一致、长期的预期，所有的行为都是短期化的。

最后，看资产价格。

更能说明问题。

2023年价格下跌是最猛的，虽然我不太信这个新房价格指数，但是同类比较，12月的新房价格下跌速度是我印象中多年没有过的，同比下跌能达到3%、5%，太可怕了。有媒体报道说是自2015年2月以来跌幅最大的，并且是连续6个月下跌。

简单总结，去年12月，中国的房地产价格，只有二线城市的新房价格同比出现了上涨，其它：

一、二、三线城市的新房价格环比全线下跌。广深分别下跌1.0%和0.9%。

一、三线城市的新房价格同比下跌。广深分别下跌达到3%和3.6%。

一、二、三线城市的二手房价格同比、环比全线下跌。北上广深环比分别下降1.2%、0.6%、1.5%和1.1%，同比则分别下降2.2%、3.4%、5.2%和3.1%。

二手跌的比新房更多，这个解释了一点：二手在第四季度的回温表现的更好。据CRIC统计，18个重点城市的二手房在12月的成交面积同比去年增加了37%。看深圳最近的二手房成交，12月份继续上升，1月份至今也还不错，有希望比12月还要好一点。这个可有很多解释，但我认为主因一定是：二手房价格跌的猛！跌到许多买家觉得“算了，就这样吧，再等估计也就是这个价”的程度了。当然，这对卖家非常的痛苦。彼之蜜糖，我之砒霜。如果你走走深圳的市场，2023年是比2022年更加难熬的1年，有个粉丝前天骂骂咧咧的说：我的房子12月又比11月跌了100万。这样的故事已经是屡见不鲜了，每个有产者都在承受资产缩水的痛苦。

回看这些数据，唯一能够告诉人们的是：房地产市场依然处在一个痛苦出清的过程中，基于短期的市场数据来判断底部，事后都会被证明是错得离谱。资本市场的表现说明了，问题的确比我们想象得更严重一些，也需要更加保守的看待。不一定要非常的悲观，但是“宁可错过，绝不犯错”一定还是很好的劝告。这个市场，需要你保持很好很好的耐心，无论是买方，还是卖方。

市场现在只能期待政策，但指望政策能够救市又是不切实际的。

只能期待政策的意思是说，如果没有强力的政策支持，那么将没有别的力量促动人们去消费、去贷款、去买房。依靠经济的自我调整，那将是惨痛与漫长的，谁都难以置身事外。

政策在此时必须要更好的回应市场的期待。2023年放松了1000多次，2024年只多不少。

但指望政策救市又不切实际，因为今天包括房地产在内的经济问题太多太大了。仅仅是房地产“五限令”层面的“绣花针”一样的松绑，根本不能再回应企业和居民的呼声。何况，政策的意愿有可能根本和人们想的并不一样。

比方说，开发商在2024年一定会承受更大的压力，比买房人压力大，比2023年压力大。这个原因在于，政策虽然给到开发商融资支持，但是政策同时在大力推进“房地产新模式”。这个新模式，对开发商中短期将继续构成冲击——即便不谈结构化，它也是在已经供过于求的基础上继续增加房屋供应量。

再比方说，今天公布的GDP增速5.2%、人均可支配收入增长6.1%，令许多人大吃两百惊。股市在亏钱、房子在亏钱、收入在下降、人在跑美团……但是宏观GDP和收入却都在增加。这个剧烈的体感偏差怎么解释，宏观面看起来不是一般不错，是很好，那一定是有人/企业在赚钱，赚很多钱，可惜不是你，如果未来还是如此，那还指望政策往哪转？

我们对经济发展的理解需要重建，过去30年的经验思维可以归零了。这个完不成，理解不了未来的政策逻辑。

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