成都首单！成都高投产园REITs获国家发改委正式受理！

引言：

近日，经四川省发改委推荐，国家发改委已正式受理成都高投集团产业园公募REITs项目。本项目是成都高投集团联合广发基金、广发证券，以天府软件园一期及盈创动力大厦部分资产进行申报发起的产业园REITs项目，亦是成都首单产业园REITs。

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成都迎来首单产业园REITs

2022年11月16日，成都高投集团启动公募REITs项目招标，时隔一年多，成都高投集团REITs取得了新进展，根据最新消息，国家发改委已正式受理成都高投集团产业园公募REITs项目，若顺利发行，此单REITs将成为成都首单产业园REITs产品。

根据官方信息，成都高投产业园区基础设施REITs，拟以天府软件园一期及盈创动力大厦两个底层资产发行基础设施REITs基金，计划发行规模15.24亿元。募集资金中部分将用于新川前沿医学中心、新川软件园项目、新川建木荟建筑产业园项目和网易成都研究院项目等4个新建项目。

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底层资产如何？

成都高投集团REITs拟入池资产为成都高投集团持有的天府软件园一期及盈创动力大厦部分资产，其中天府软件园一期入池面积13.7万平米，盈创动力大厦入池面积5万平米。

表：底层资产基本情况

项目区位：新一线城市核心地段，片区产业能级高

底层资产位于成都高新区南部园区核心地带。根据高新区城市规划，高新南区作为成都最具发展活力和显示度的区域，在科技创新、产业集群、区域合作等领域先行先试。高新南区承载部分老城中心金融商务、总部办公核心职能，协同天府新中心推荐天府大道科创走廊，增强城市创新动能，联动东部新区航空枢纽实现对外开放、人才交流，锚固“成都城市中央活力区”定位。

图：成都高新区南区

运营情况：运营成熟，租户优质，承租能力高，租金水平低于区域平均水平

从运营期限来看，此次入池的资产运营期都在5年以上，资产运营成熟。其中，天府软件园是首批国家软件产业基地之一，园区从2005年开始运营，涵盖A、B、C、D、E、G 六个区，建筑面积约130万平米；

图：成都天府软件园

盈创动力科技金融大厦是成都高新区作为首批促进科技与金融结合试点的地区，“盈创动力大厦”（盈创动力一期）6万㎡，2012年12月投入使用，“科技金融大厦”（盈创动力二期）2019年1月投入运营，位于成都高新区交子大道233号中海国际中心D座，超甲写字楼，面积近5万平方米，是高新区规划的交子金融活力大街的核心区域。

图：盈创动力大厦

从租金表现来看，底层资产租金低于区域内平均租金水平。由于尚未发布招募说明书，我们以园区招商信息发布的租金数据为参考，相较于区域内111.83元/平/月的平均水平，天府软件园一期50-85元/平/月，盈创动力大厦48-69元/平/月的租金水平还是相对较低的。

表：成都六大核心区域甲级写字楼市场平均租金

从租户结构来看，园区租户以软件、科技金融等高新企业为主，租户承租能力较高。天府软件园已吸引了包括IBM、SAP、EMC、飞利浦、马士基、西门子、爱立信、Dell、Wipro、DHL、普华永道、NCS、Garmin、阿里巴巴、腾讯、宏利金融等众多国内外知名企业及财富世界500强落户，形成涵盖应用软件、通信技术、IC设计、大数据、数字娱乐、网络信息安全、工业软件、人工智能、共享服务中心等多领域的产业集群。园区现已发展成为国内外知名软件和信息服务企业重要的聚集地以及中国西部创新创业的核心聚集区之一。

盈创动力已吸引中国人民银行等50余家金融服务机构入驻，与200余家投融资机构建立起战略合作伙伴关系，聚集资金规模近1000亿元。

总结

从资本端来看，成都高投产业园REIT与目前大多数园区面临的问题一致，即与资本逐利逻辑不同，园区类资产由于承担产业培育的功能，租金低于市场价，这必然会引起了投资者的顾虑。

从企业端来看，2023年，C-REITs受市场波动影响，一级发行放缓。全年C-REITs首发及扩募共发行11单，募集金额254.7亿元，其中首发7单，募集金额204.06亿元，扩募4单，募集金额50.64亿元。相较于2022年发行的14单，募集金额437.05亿元，下降了41.72%。

特别是在产业园REITs领域，张江产业园REIT扩募资产张润大厦最大的租户哲库解散事件，中关村产业园REIT因为大客户快手搬离导致出租率暴跌事件等，也必然会让监管层对产业园区公募REITs的审核力度更加严苛。

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