广西
临近年底，房东的悲喜却并不相通。
随着政策的陆续出台，有些房东踩着利好就快速出货了。
而上海更多房子，却依旧非常难卖。
最近接触不少房东，都很焦虑。
市面上抢手的房子，无非品质、配套、性价比、稀缺几大要素。
而难卖的房子，却各有各的难处。
房子挂牌很久迟迟卖不出去，除了价格之外还有哪些原因？
我们拉了一下数据，统计分析了上海2022年挂牌至今还没卖掉的房子。
这些房子，都有什么特点？
1
楼层上，楼梯房高层和电梯房低层居多！
2022年挂牌至今没卖掉的房子，从楼层上来看：
1）总高6/7层无电梯的房子，高楼层占了绝大多数
尤其是顶楼，基本只有20多岁的年轻租客愿意住，但凡上点年纪，一天最多出门一趟。
楼梯房最好的是3/4层，年纪大了宁愿买一楼不选五六楼。
然而尴尬的是这些楼梯房的受众又以本地老人为主，可以预见未来楼梯高层的处境会越来越艰难。
2）而总高11层和18楼的小高层，低楼层占了多数
高层和小高层，低楼层意味着采光差，没视野，没景观，无隐私，尤其1/2楼还有潮湿的问题。
数据证明，电梯小高层最吃香最贵的是中间楼层，低楼层和顶楼都不受待见。
小高层和高层如何选楼层，我们总结过经验如下：
总高为15层的房子，最佳楼层为5－7层；
总高为18层的房子，最佳楼层为6－7层；
总高为22层的房子，最佳楼层为5－7层，或14－17层
总高为25层的房子，最佳楼层为6－7层，或15－20层；
总高为28层的房子，最佳楼层为15－22层；
总高为30层的房子，最佳楼层为15－24层。
2
房龄越老越难卖！
市面上难卖的房子，从体感来讲，老房子居多，比如老破小、老破大、大龄商品房为主。
事实也的确如此。
我们拉了一下数据，22年挂牌至今未卖出的房源，20年房龄以上的房子，占比超过55%。
十年内次新占比仅有17%。
我们之前做过分析，市面上20年房龄以上的房子降价幅度最大，降价房源占比也最高。
买房人喜新厌旧，老房子是下行市场里最脆弱的一环。
除了文物，房子越来越不好卖，是一个不争的事实；
即便是处于鄙视链顶端的上海老洋房，也是收藏价值大于使用价值；
设计老旧，还不能随意更改，住起来其实并不舒服。
豪宅产品之间，新老分化也比较严重，老式豪宅价格有点虚。
市场上很多房子，一不小心，就熬成了大龄剩房。
建议房龄20年以上的房子，能不买就不要卖了。
这里面的另一个逻辑是，老房子的业主买入成本价都很低，卖房的时候最喜欢砸盘的就是他们，
同样的小区，他多年前2万单价买的，你三年前十几万单价买的，他现在卖10万单价血赚，你卖10万单价血亏。
最近上海大龄商品房价格迎来大幅回调，即便核心区也不能幸免。
比如黄浦明日星城，结实坐了一把过山车。
房子是投资品，但也是消耗品，新的比旧的贵，才是正常的表现。
3
物业费越低可能房子越难卖！
挂牌一年以上没卖出去的房子，物业费2块以内的占比达到43.7%。
物业费低，一方面说明房龄老，不少老公房物业费可以说没有；
一方面说明物业服务差。
从物业费这个角度看，以动迁和老公房居多，同质化竞争严重。
所以买房一定不要嫌物业费贵，贵有贵的好处，贵有贵的道理。
物业管理其实也是小区产品力的一部分。
我们总结过，上海的物业管理可以分为四个层次：
- 老公房社区无物业费，居住体验差，公共区域无人维护。
- 普通商品房小区物业费便宜，基础清扫能满足，管理随意，门禁不严，车位管理混乱。
- 品牌物业公司如万科、金茂、绿城、保利等有较高文化程度、受过培训过的物业经理和保安，配备电工、维修工，随叫随到解决问题。
- 国际化物业如戴德梁行、第一太平戴维斯等为豪宅提供五星级酒店式服务，费用就很贵了。
整体来看，好的物业不仅提升居住舒适度，还对房子的保值增值有关键作用。
而不好的物业，会对小区造成两种后果：一让小区加速破败；二让你的房产不断贬值。
正常来讲，物业费高的，肯定比物业费低的要好。
4
越是楼市艰难，越能看出什么样的房子没有未来。
以上难卖的房子，千言万语汇成一句话：供需关系差，供大于求。
对于这类房子，早卖早置换，才是王道。
买房跟做生意一样，不要忽视宏观和时代趋势，更不要和趋势作对。
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