上海闵行最偏的板块，最近意外杀疯了！？

楼市上行周期，卖的好那叫正常；

楼市下行周期，依然招人稀罕那就是有料；

在12月卖的最好的商圈TOP20中，浦江位列第五，单月成交247套，环比还涨了7%。

更在2023年上海成交量TOP20板块中，全年成交量约3000套，位列第三，环比去年涨幅7.84%。

如果说奉贤南桥、松江泗泾、宝山顾村都是500万以下刚需战场，而上海向来500万以下的房子成交占据了半壁江山，成交高不足为奇。

但外环外的浦江板块单价来到了6万＋，品质次新直接9万＋，价格毫不手软。

作为闵行区默默无闻的板块，没有莘庄老大的独宠地位，也没有七宝强大的学区和历史文化底蕴。

它又是凭什么突出重围，在竞争厮杀激烈的闵行乃是全上海强势出圈。

1、闵行“弃子”？却招人稀罕！

浦江的版图历史，要追溯到2000年，由陈行镇、杜行镇、鲁汇镇三镇合并而成。

2015年，浦江新市镇拆分为浦江镇和浦锦街道。

浦锦街道则是我们现在说的“浦江富人区”，而浦江镇则主要是动拆迁的居民。

说到浦江，经常听到的一个冠名就是闵行“弃子”。

看看它的位置，在行政范围上隶属闵行，在地理位置上却紧靠浦东。

明明主打一个身在曹营心在汉，但是闵行爸爸似乎有点眼拙，将其他的子嗣都划入了主城区；

独留浦江在黄浦江对面干着急。

可是你以为这出戏叫爹不疼娘不爱，但浦江却是硬生生的上演了一出弃子逆袭。

主打一个沾亲带故，向西是闵行，向东是浦东，两边资源那叫一个不落。

瞧瞧左邻右舍，北面是前滩商务区价值外溢、东边是张江科学城、迪士尼的强大势能、一江之隔是“大紫竹”沪西南科创中心；

这些高能级板块个个是上海实打实的价值高地，浦江所受到的价值溢出和辐射可见一斑。

浦东这个继父更是在2035规划中，直接提出打造浦江-周浦-康桥-航头整合提升都市圈，成为浦东四大城镇圈之一。

未来将依托张江科学城的建设，对接张江科学城的功能溢出，不仅帮助浦江融入，更是实打实的给出了资源。

这几年跟着前滩这个大佬，浦江也是风生水起，也对，就2、3站地铁的距离；

浦江的保利茉莉公馆、一品漫城、浦江华侨城等一众品质次新，房价只有前滩的一半，这个性价比恐怕谁都会算。

而浦江的运气可远不止如此，其还处在黄浦江沿岸开发的延续带上。

沿着这条带，从外滩到陆家嘴，从世博到前滩，从徐汇滨江到闵行滨江......滨江开发一路向南，浦江的重头戏指日可待。

资源占尽、又迎来风口期，说浦江是弃子的，那真的啪啪打脸。

2、分化严重or层次分明？总有一款适合你！

浦江非常的包容，某种程度上来讲和三林一样，产品非常多样，各种不同需求的客群。

不管你是刚需，还是改善，亦或者对别墅情有独钟的终极置换，从200万到大几千万，这里都能淘到你的心头好。

内部动迁房、产业园区、低密商品房一应俱全，又划分明确，互不干扰。

沿着南北高架一路向南，整个板块被浦星公路分为东西两块区域。

浦星公路以西，规划为产业区，以漕河泾开发区浦江高科技园为主集聚了一众高科技企业。

而浦星公路以东为居住区，可划分为三个梯队：

一梯队：

浦锦街道北部为低密高端住宅区，以一品漫城、华侨城、壹品别墅、上海桃花源等别墅、洋房、小高层为主；

得益于上海2001年提出的“一城九镇”计划，浦江被拟定为“意大利风貌”。

整个片区流淌着“意式”规划基因的生态、低密、宜居，实际体验可与新江湾城媲美。

这里的房子总价跨度很大，单价基本在8万＋，小区品质都很抗打。

二梯队：
浦锦街道南部，这里集中大量世博时期安置的动迁房。

世博家园、景江苑、滨浦新苑……这些动迁房虽然高端感明显差一些；但大多是05年以后的房子，整体界面比起外环线上的九亭、南翔更胜一筹。

世博家园一共有十几个街坊，离地铁站最近的是世博家园第四街坊和第五街坊，所以价格也卖得最贵。

虽然是动迁房，但保证了一定的绿化率，楼间距也够大。

单价基本都在5万左右，这里生活便捷也有烟火气，适合预算300-500万的刚需。

三梯队：

联航路再往南的鲁汇大居，尚在现代化开发的初期。

这一带房子的优势就是距离万达广场近，同时也近BRT鲁南路站，一站可到沈杜公路换8号线，远是真的有点远。

200万＋就可以上车，预算实在有限的可以考虑，但升值潜力一般。

3、和两大教育内卷区沾亲，浦江学区如何？

浦江的受欢迎与近年来这种配套的完善关系很大，尤其是学区方面，慢慢的从当地居民的口口相传，到被成绩验证和认可。

教育资源近年来日渐丰富，幼儿园有中福会浦江幼儿园，是闵行公办一级幼儿园；

据说浦江园2023年招生报名，家长须线上预约，只有400个预约名额，基本秒没。

小学方面有上师大闵行三小、浦江一小，初中有上师大闵行三中、浦江一中；

还有20年9月开办的九年一贯制公办新建校上海世外教育附属浦江外国语学校，选择丰富。

其中上师大闵行三小＋上师大闵行三中，是这里最能打的双学区组合，毋庸置疑的浦江第一；

上师大闵行三小于2018年招生，由闵行区特级校长沈珺及其团队进行管理。

据说当时组建时候的教师团队，差不多一半以上都是来自闵行区各个学校抽调的老教师，1/3属于区级骨干教师。

而校长沈珺也是名声在外，之前在蔷薇小学任职时就广受好评，还引起纽约时报关注。

后期浦江一小在被她收入囊下后，教学质量也得到了很大的提高。

而对口的初中上师大闵行三中虽然开办时间并不久；

但从23年闵行名额分配到校均分排名来看，上师大闵三中排位15；

排位甚至领先于同时期开办的，有七宝中学亲儿子之称的七宝鑫都，很明显实力在线。

其实这个成绩并不让人意外，且我有理由相信其在未来的上升趋势会越发明显。

我之前就一直和大家分享过生源对于好学区养成的重要性。

一般我们通过两大标准来评判生源质量好的学区。

一、学区对口的小区中，商品房比例高，动迁房、老公房比例小。

二、对口商品房的房龄够新，业主买入价高。

而这个学区组合对口的都是浦锦板块的高品质小区，多是别墅、小高层、洋房相结合的花园小区。

圈层非常的纯粹，小学和初中就隔了一条马路，双学区＋生源稳定，稳妥性很高。

除此之外上海市实验性示范性高中——向明中学浦江分校也落位于此；

23年还新开办一所上海市七宝中学浦江分校，这是七宝中学新开办的第三所学校，同时也是第一所分校。

细致一看，基础教育阶段浦江公办教育配套还是挺齐全的，虽说学校实力不算顶尖，但潜力很大。

4、内外兼修的实力板块

除了教育资源，浦江离前滩近这个优势，其实已经战胜99%的周边同类板块。

在三林滨江出现前，浦江可以说是真正的“前滩南”，但价格却只有前滩的一半，这怎能令人不心动？

一品漫城和华侨城所在的芦恒路站和浦江镇站，距离前滩分别只有2站和3站，CAZ触手可及。

而且不堵的情况下，从浦锦街道驱车30-40分钟，就可以到达市中心任意核心区。

从浦江2035总体规划来看，未来这里的交通条件仍会持续增强。

奉贤线和东西联络线的市域铁路规划，都在浦江过境并设站，还规划了多条中运量交通。

未来通过奉贤线和机场联络线的组合，浦江出行者，30分钟抵达浦东和虹桥国际枢纽。

至于商业，浦江的优势在于小商业体多；但劣势却在于人气不足，大型商业难融入。

绕了一圈下来，我们至少经过3个小型商业体：360商业、浦江城市生活广场、浦锦新天地……

其中，有浦江城市生活广场比较大，这里是浦锦街道目前体量最大的商业综合体。

虽然对于商品房里的中产来说，还缺点火候，但对于满足日常生活需求是完全足够了。

医疗方面，有三家三甲医院，复旦大学附属眼耳鼻喉科医院、复旦大学附属口腔医院、上海交通大学附属仁济医院。

这样的优质公共资源，即便在市区也极为稀缺。

5

最近前滩的房价跌的有点猛，有购房者浦江会不会受影响；

抛开前滩崩盘的是小户型，大户型价格坚挺，问题主要是产品结构分化。

就说浦江本身，也不光是个前滩笼罩下的花瓶，其房价的支撑除了蹭了前滩的光，也有自己的价值内核。

1、浦江有自己的产业且前景广阔，叠加近市区和低密环境的利好，对高素质人才有很强的吸引力。

浦江有自己的产业，浦锦街道以东主要为临港浦江国际科技城，截至目前已有超6000家高新技术企业入驻园区；

目前由东方明珠和上海临港联手打造的东方智媒城正在如火如荼建设中；

项目预计可吸纳入驻企业投资约200亿元，实现规模产值约400亿元，未来可期。

浦江自己有坚实的产业基础，高端技术人群自然不断流入。

再看整个上海近市区的外环外，很难找到像浦锦居住区这样如此大规模且低密的中高端居住区。

特别是跟前滩、三林、周康板块相比，这里的居住氛围都能够吸引大批高端居住需求外溢的客户。

2、手握囤粮，发展不慌，浦江的未来还有诸多王牌规划。

浦江的土地储备是近外环外板块中最多的，有空地就有增量，有增量就有发展。

如今前滩开发已经饱和，一路向南是必然趋势；

而浦江作为前滩的上游，占据了上海最后一道待开发的黄金湾。

在铺锦居住区的西侧，沿黄浦江，有将近10平方公里滨江预留带。

23年4月，上海市向全球发布了“三水交汇之地”空间设计概念方案国际征集；

征集标题就是“对标世界级、建设新型滨水中心区”；

很明显又一个上海市级的战略发展地区重磅规划，即将诞生。浦江又吹来了一阵东风。