一线租金大跌！

　　一线的物业租金已经出现全面大跌，最厉害的是写字楼、商业，其次是住宅。

　　先说写字楼，这段时间，多只房地产公募REITs出现了暴跌现象。

　　和大家简单解释一下这些reits，全名是房地产投资信托基金。

　　就是如果你做房地产投资，比如高速公路，港口，物流园之类的，但又没那么多钱，于是大家就一起凑钱集资十几亿去投资一个物流园仓储高速公路等。

　　后续有了租金收入后大家就可以共享投资收益了。

　　今年除了现金流充沛、经营确定性高的高速公路等特许经营类REITs更抗跌之外，其他的大部分都是暴跌的。

　　嘉实京东仓储基础设施REITs开年连续大幅下跌之后，在1月10号直接跌停了！

　　嘉实京东仓储，底层资产就是京东的仓库，本来以为京东仓库都是京东自己租的，2023年租金是33.37 元/平方米/月，很稳定。

　　谁知道京东在12月31日重新签了协议，武汉的京东仓储租金下降为28.98 元/平方米/月，直接下跌了13.16%。

　　另外建信中关村REIT，看名字就知道运营北京中关村的写字楼，2021年一季度空置率仅3.85%，而2023三季度空置率达到32.16%。

　　伴随着空置率的上升，建信中关村REIT一路猛跌，近一年跌幅达到50%。

　　还有华安张江产业园REIT，博时蛇口产业园REIT，这段时间都在下跌。

　　根源就是租金暴跌引发的。

　　产业园，写字楼，商铺，甚至包括住宅的租金都在大跌。

　　最近北京的商业中介都在推一些租金暴跌的写字楼，尤其是金融街。

　　从图片来看，降价幅度真的不小，这个富凯大厦2020年每平米还在20元，现在降到了7元，降幅已经超过50%。这个降幅已经不是腰斩了，而是脚踝斩。

　　有意思的是，现在中介都在鼓励小老板换办公室，打出来的口号是：办公室腰斩送定制装修，企业降本增效换房正当时。

　　这些写字楼都位于北京金融街，很多大金融机构，小金融公司都积聚在这边，属于核心区域了。

　　现在价格都降得如此惨烈，其他区域只会更加惨不忍睹。

　　从数据上来看，目前一线城市的写字楼空置率已经接近2008年金融危机那会了。

　　前几年大量供应写字楼，叠加这两年经济下行，很多小企业日子不好过，大家创业的热情散去后，也不敢租写字楼办公了。

　　我看到很多小作坊现在是能在家办公就在家办公。

　　所以现在的写字楼很明显都是过剩的，深圳前海就是一个例子，大量的空置写字楼。

　　我们公司前两年去租办公室的时候发现深圳龙华红山的写字楼租金竟然比前海还高，说到底还是供应的问题，龙华红山深圳北这块太缺写字楼了。

　　反观前海一大堆，所以现在前海很多商业用地都改成住宅了。

　　而商铺呢，一个典型的落后于时代的产品，多数人买的时候满心欢喜，入坑以后是万丈深渊。

　　一铺养三代是过去的逻辑了，我们现在的生活习惯早就被电商改造了。

　　虽然依旧保留部分人口旺的集市，但那些地方的商铺价格奇高，也不会随便卖，能卖给你的都不会是真正的“旺铺”。

　　小地方的商铺就更加不能碰，人口不断萎缩，这些商铺拿在手里只能烂掉。

　　除了写字楼之外，住宅的租金也无可避免。

　　据贝壳研究院数据，2023年三季度，一线城市租金同比跌幅高于二线城市，其中北京各月租金指数，同比跌幅大概有1.5%。

　　最近壹地产就有报道自如给房东打电话，要求延长房子的空置期，就是本来一年给房东11个月租金，现在只能给10个月。

　　自如的房子现在也不好出租， 要是房东不答应就只能解约赔偿两个月押金。

　　财新的数据显示，一线城市的租金下滑是最厉害的。

　　前几天第一财经也报道上海租金下跌的事情。

　　距离陆家嘴两公里的一室户老公房以前月租7800，现在降到5500也没人租；老静安两居室老房子从8500元跌到6500元。

　　北京东直门外的万国城moma七八月房子租金是1.4万左右，现在挂牌1.2万，1月份一套都没有租出去。

　　现在最焦虑的应该是二房东，他们本来就是靠房租差价赚钱，现在房租下跌，估计一大波二房东要血亏。

　　商铺写字楼等商业地产租金下跌，其实反映就是就是目前的一个经济情况，尤其是金融行业年尾受到了严重冲击，但这个我就不深入去说，大家理解就好。

　　而住宅租金下跌说白了就是供应的问题。

　　一是房子供应变多了，大量卖不掉的房源“由售转租”。

　　这两年来很多人都着急换房卖房，卖房的一大堆，买房的人寥寥，很多人见卖不出去就纷纷先拿出去出租，静待市场回暖。

　　哪怕是能回点现金流也好，于是市面上的出租房源就多起来了。

　　另外像今年各大城市都在推进保租房，一线的量又是最大的，上海今年累计供应接近30万套了。

　　大量的廉价房源入市，租客可选的多了，也导致租金价格下降。

　　第二是租房需求变少了。

　　这轮房租下跌主要是北上比较严重，根本原因还是在人口这里。

　　北京是从2015首提人口控制，北京的常住人口，从2016开始一直在下降，到2022年是2184万人，少了11万人。

　　如果说最开始离开的都是一些低端打工人，但是今年很多金融从业者，还有包括央企外迁。

　　这些人本来是在金融街，中关村，丽泽商务区上班，在周边小区租房子住，这一类典型的中产阶级却逐渐往二线城市转移。

　　上海人口趋势会比北京稳一些，但是很多老外高管离开后，撑不起那么高的租金水平，房租只能便宜租给大厂打工人。

　　现在我们已经确定了未来房地产的发展方向是三大工程。

　　而保障房建设又是非常重要的一环，加上今年各大城市已经开始大力收购郊区商品房做保租房。

　　省了盖房子的流程后，未来保障房的供应速度会非常快，从这个角度来看明后年的住宅租金还会出现新一轮下调。

　　也许要等到这一轮三大工程逐渐完成，保障房供应也稳定下来后，租金才会逐渐回归到市场价。