白石洲回迁房降至“6字头”，还能成为下一个华润城吗？

江小亭/发自东莞

“高位进场站岗的并不止商品房业主，上一批疯狂博预期的部分回迁房业主赫然在列。”

“现在一期只有少量回迁指标可以签约了，无需名额，直接和开发商签，单价8万元+/平方米”微信上中介刘先生介绍着网红旧改白石洲项目的回迁指标房情况。据其表示，因房源位置极好，且价格倒挂优势明显，错过再难有。

事实上，受市场行情下行影响，即便是同小区商品房也难逃折扣促销，面对风险难预料的回迁指标房，当下还愿意冒险进场的又还有多少？

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中介：位置优势明显，好过商品房

白石洲旧改位于深圳CBD片区核心地段，东邻华侨城世界之窗、欢乐谷，西与高新科技园仅隔一站地铁。因体量大，也被誉为“深圳旧改航母”，总占地达48万平方米，总计容建筑面积达358万平方米，涵盖住宅、公寓、写字楼、商业等业态。

效果图

今年9月份，绿景白石洲一期商品房璟庭入市，开盘折后均价约9万元+/平方米，据悉，当天完成去化527套。就年内深圳市场来看，去化成绩尚可。

而凭借突出的位置优势，早于商品房入市前，事关项目回迁指标的兜售便不断，其中进程更快的一期最为活跃，相关报价高位时曾去到超10万元/平方米。

从位置上看，一期回迁物业“白石洲天悦花园”直望华侨城纯水岸，且建设进度已到40层左右，可以说，无论是地块位置还是进程的确定性，都更突出。

效果示意图

据上述中介表示，不少意向项目的客户在西侧的商品房白石洲璟庭和回迁指标房中，最终还是选择了回迁房。

“要不是一次性付款这个总价门槛挡住了很多人，不然早就卖完了”刘先生继续补充说道，并同步提到也有客户因一次性总价过高，又不想错过项目，只能去买西侧的商品房。

“如觉得总价压力大，其实也可以考虑下二期和三期，二期的回迁用地也已经拆迁完成，另外三期现在也在拆迁中，进程都不用担心的”价格方面，据其表示二期在“7字头”，三期更低仅“6字头”，相应的未来预期空间也更大。

当问及具体操作，对方也提到完全不用担心，并表示都有着一套严谨正规的流程，与购买普通商品房没有太多区别。

据介绍了解，流程主要是买家先和原物业权利人签订《房屋转让协议》并缴纳定金；随后买家再与开发商签订《拆迁补偿安置协议》，确认买受人作为原物业权利人获得拆迁补偿的权利。该协议盖章落款后，买受人即获得补偿资格，等待旧改完成回迁房建好后交付即可。

这个过程中中介方将收取相应点位费用，普遍为1个点。

“现在价格很好，可以考虑抄底，没有几套了，而且还有过渡租金和装修补贴”上述中介再次强调道。

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价格腰斩

回迁房难抵大行情走势

相较于普通商品房，回迁房有着一定优势，包括价格一般为正常商品房的5～6折，以及不限购，不需要购房名额，且不像商品房拿证后还有3年限售期，回迁房交房后即可直接入市流通。

这对于过去楼市热度居高的深圳市场而言，无疑吸引着大批购房者关注。

据相关兜售房源的中介表示，尤其在三年前“7·15新政”出台后，叠加楼市行情火爆，不少无购房名额的刚需和投资客纷纷将目光转向回迁房，并随之推高了一波回迁指标房价格的上涨。

具体有多火？

以上述白石洲旧改为例，高峰期项目报出的价格去到超10万元/平方米，据相关中介表示，最高的成交价曾去到12万元/平方米。

什么概念，同时期板块在售新盘如鹤塘岭住宅均价也不过11.05万元/平方米；就目前项目一期已入市的商品房绿景白石洲璟庭备案均价也在约11.39万元/平方米，单价最低单元仅8.2万元/平方米。

“大家对标的是华润城，一样的地段和配套，华润城可以卖到十七八万元/平方米，白石洲怎么不可以？”据当时本号记者的跟踪报道，片区内一从事白石洲回迁指标销售的中介公司老板曾对此解释道。

回迁房曾上演的价格猛涨，白石洲自然不是个例。

如2021年沙井热度居高时，不仅商品房供不应求，范围内的回迁指标房同样被炒至高位，板块内的金蚝小镇回迁房单价便一度高达5万元+/平方米，成交价最高的去到8万元+/平方米...且需要一次性付款。

后随着回迁房物业的加大严控力度，及更为关键的楼市行情转向，相关物业价格随之下调。

就目前来看，金蚝小镇的回迁指标房最低报价已下调至1.5万元/平方米；白石洲旧改也从高峰期的10万元+/平方米，回落至去年的9.5万元/平方米，以及当前的仅“8字头”。

行情下行，高位站岗后悔的不仅有商品房业主，亦不乏这批回迁房业主们。

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雷点难躲

还没建好，房企可能就倒下了

如今，面对回迁房价格下调，借用中介宣发口径，当下又是否可以“抄底”进场呢？

答案是雷点过多，风险大过收益。

具体来看，回迁指标房除去价格或有优势外，操作要求不少。

如一般不支持贷款需全款支付，对买家现在资金提出较高要求。以白石洲一期一套160平方米回迁指标房为例，按目前“8字头”单价计算，也需要至少1300万元投入，资金成本巨大。

与此同时，又是更长且无定数的建设周期问题，因旧改进度不好把控，从买下指标到最终交付房源，周期可长至数年。

继续以白石洲项目为例，现在购入一期回迁指标房，如进展顺利可能还需要两三年时间，如果是二期或者三期，则时间跨度更久。而参考过往其他案例，从旧改项目动工，到房源入市流通，不少可能需要近10年时间。

这期间，全款支付的房源款项不会产生任何收益，淹没的机会成本之外，相对应，是数年之后二手房市场的预期难预料。

不仅如此，漫长的等待交房期间，各类风险难预料。

就过去已曝光的市场案例来看，便不乏出现“一房多卖”“空气指标”“业主反悔”乃至旧改项目本身出现问题难以推进，或因开发商自身原因停工等。

曾影响较大的2亿元回迁房诈骗事件

而就当前来看，拆迁项目市场主体的资金问题尤为突出，一旦企业出现流动性危机，势必影响拆迁进展，拖长改造时间，甚至拆迁停滞。

事实上，事关小产权、回迁房、安置房等的交易一直为明令禁止。

早于2021年8月，在深圳市住建局发布的一则“关于加强对住宅类历史遗留违法建筑交易查处的通知”中，便从多方面对相关房源的交易进行严打，包括严禁信贷资金买卖小产权房、回迁房；各更新项目需核实确认物业权利人；社区股份合作公司不得为交易材料加盖公章或出具相关证明等。

换句话说，过程中如出现问题，因监管流程不到位，追款难度加大。

或正如一位购房者所提到的，就是一个“赌”字。只不过，当一线城市的商品房预期都尚不明朗，投资热情消散中，又还有多少人有决心去再赌一把。