中银证券：广州发放一线城市首批房票，缓解政府集中支付压力的同时助力去库存

乐居财经 李礼 1月12日，中银证券发布广州房票安置制度点评。

事件

　　1月4日，《广州市房票安置实施方案》经广州市政府常务会议审议通过。1月5日，广州市荔湾区在石围塘旧城改造项目试点率先推进房票安置新模式，该区土地开发中心于石围塘征拆现场开出了广州首张房票。

　　核心观点

　　广州是一线城市中首次推出房票的城市。房票是被征收人房屋安置补偿权益货币量化后，征收人（区政府）出具给被征收人购置房屋的结算凭证，即在被征收人与征收人（区政府）签订补偿协议后，将被征收人可获得的权益转换成一张可用于购置房屋的票据。房票政策最先于2014年由安徽铜陵和浙江诸暨两地率先使用，2015年房票在全国棚户区改造时被广泛应用过；2022年以来，房地产持续下行，多个城市发布了拆迁房票安置的政策，包括郑州、南京、宁波、青岛、合肥等二线城市，以及温州、宜兴、开封、常熟、江阴等三四线城市。而此前一线城市始终没有推出过房票。但在这一轮城中村改造的加速推进背景之下，2023年10月24日《广州市城市更新专项规划（2021-2035年）》通过，房票安置首次出现在官方文件中，提出“优化成本核算与征拆标准，探索房票安置政策机制，通过实施房票安置，降低回迁用地安置需求，实现集约节约用地，缩短城中村改造周期，提升城中村改造效率；同时节省安置临迁费，减轻财政资金压力，定向去库存，多路径保障村民回迁安置”。2024年1月4日，《广州市房票安置实施方案》审议通过。1月5日，广州市荔湾区土地开发中心在石围塘征拆现场颁发了首批房票，一共8张。

　　打破了广州以回迁房补偿和现金补偿为主的城中村改造模式，但房票安置不完全替代货币补偿和实物安置，预计将与已有安置方式并存。根据规定，广州的房票安置是现有货币补偿和实物安置模式的一种补充形式，被征收人可以自主灵活选择复建安置、产权调换、货币补偿、房票安置等其中一种补偿方式，也可以是其中几种补偿方式的组合形式。为鼓励被征收人选择“房票安置”，按规定在基础补偿额以外给予被征收人一定的政策性奖励，具体比例由各区自行制定。房票可以购买广州市“房源超市”内的新建商品房，主要依托和对接现有的阳光家缘网可售的新建商品房房源，房票全市通用，可跨区购买。与传统的复建安置被征收人只能选择定向房源相比，房票安置拓宽了安置渠道，增加了被征收人选择房源的范围，提高被征收人的选择自由度。

　　广州对于房票的使用、转让以及管理都进行了明确的规定。1）使用人限制：房票实行实名制，不得质押融资、违规套现。房票的使用人为被征收人本人及其直系亲属，其直系亲属使用时需具备广州购房资格。2）允许加杠杆使用：购房时，购房人应优先使用房票全额支付购房款。尚不足以支付总房款的差额部分由购房人补齐，购房人符合贷款条件的可申请贷款补足差额部分。3）限购：被征收住宅位于限购区的，使用房票购房不计入家庭限购套数；被征收住宅位于非限购区的，使用房票在限购区内购房需符合广州限购政策。4）房票允许转让：被征收人所在户满足拥有一套在广州的住房前提下，允许房票在本项目被征收人间互相转让。房票限转一次。但关于具体转让的规则、差价、被转让人要求等目前暂无明确规定，等待后续细则制定。5）使用期限：广州房票实施安置方案中规定，房票最长使用期限为18个月，到期后未使用部分可兑换现金，具体兑付方式和兑付标准根据不同项目和地区而有所不同，具体细则仍然需要等待各区后续的规定。本次实际首批发出的房票兑换有效期为一年。6）房源限制：本次实际首批发出的房票暂定只能购置指定开发商的房源。本次广州市荔湾区发出的首批房票可由本人或其直系亲属购买“定点入库”的新建商品房源，目前荔湾发展集团、中海集团、珠江实业、力诚投资公司已纳入“定点入库”名录。当前广州市房票系统正在搭建中，荔湾区首轮房票的应用项目由区相关部门对被征拆人意愿进行前期摸查，在此基础上选择了受业主欢迎的几个房源，接下来荔湾也将进一步扩充意向开发合作企业，让被征拆人有更多入库房源可供选择。广州房票实施安置方案中规定，房票可以购买广州市“房源超市”内新建商品房，全市通用，可跨区购买。未来，待全市房票安置系统（房源超市）搭建完毕后，将有统一房源库供全部拿到房票的被征拆人选择，届时，被征拆人可在房票有效期内选择全市范围内房源点，可跨区置业。房源超市将依托广州市住房和城乡建设局现有阳光家缘房地产登记系统，所有房票安置的入库房源均有政府进行安全监控。此外，房源点也将以现房为主，并陆续开放期房安置，政府部门将负责把控交付等安全风险。7）房票管理：由广州市相关部门建立房票系统，实行闭环管理。被征收人可通过房票系统查询名下房票及房票可购买的房源等具体情况，整个征收安置过程清晰透明。

　　房票安置制度的推行对房地产行业将产生以下两大方面的影响：1）有助于缓解政府短期集中的支付压力。征收补偿是城中村改造能够有效推进的核心。过去广州城中村改造中拆迁主要采用回迁和现金补偿两种方式。根据新浪财经报道，当前城中村改造的进展缓慢，目前广州270多个城中村，只完成了不到10个村的改造。中银证券认为，房票安置比实物安置的效率会更高，同时，从支付节点来看，不同被拆迁人的兑付时间不同，政府与开发商结算的时间也不同，如果得到广泛推广，将缓解政府一次性支付压力。2）有助于去库存。根据中指院，截至2023年末，广州商品住宅可售面积1085.8万平，去化周期17.7个月，库存体量在一线城市中仅次于北京（1118.2万平），超过上海（786.8万平）和深圳（733.2万平）。房票可以直接将拆迁户的住房需求引导至现有的商品房，且本次首批广州推出的房票有效期为1年，即意味着房票制度下需求的转化速度是快于当前市场的去化周期的。

　　广州城中村改造体量较大，但中银证券预计全面选择房票安置的比例不会太高。根据此前公布的《广州市城中村改造专项规划（2021-2035年）》，至2035年广州拟推进的旧村庄旧城镇全面改造与混合改造项目有291个，其中城中村改造合计有155平方公里，体量较大。中银证券认为，全面选择房票安置的比例不会太高，主要有以下两方面的考量：1）被拆房屋评估价和市场商品房价的差距：以荔湾区石围村的项目为例，首张曝光的房票票面金额为250余万元，而荔湾区2023年的新房套均成交价为678万元，这意味着，房票持有人很难在同片区置换房屋。2）可选房源是否充裕:目前广州库存集中在城市偏外围区域（截至2023年末，番禹、花都、南沙、增城、从化区可售套数占比高达66%），而城中村改造主要集中在主城区及附近区域，这些区域库存并不大，村民对于外围区域的房屋接受度可能不高。

　　投资建议

　　中银证券认为，房票制度对于城中村改造的推进效率介于货币和实物安置之间，更重要的意义在于能够去库存和缓解政府短期集中的支付压力。与此前棚改多在三四线城市进行不同，本轮城中村改造集中在一二线城市，预计接下来广州将会有更多区域跟进，带动更多一二线城市探索推行房票安置制度。不过，从目前的运行模式和市场反馈来看，房票安置由于所涉及的范围较窄，且仍在起步期，其所产生的效用还有待观察。

　　中银证券建议优先关注在核心一二线城市布局城市更新业务的房企：越秀地产、招商蛇口、华润置地、中华企业、中交地产、城建发展、绿城中国。

　　风险提示

　　房地产调控升级；销售超预期下行；融资收紧。

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