企业测评 | 瓴寓国际：聚焦租赁社区规模化扩张，四力猛进，引领行业发展

导 语

2023年，随着租赁市场的持续升温，住房租赁行业再次成为焦点。行业玩家愈发多元，竞争愈发激烈，各家企业年底的业绩表现也备受关注。

在这个背景下，瓴寓国际作为租赁行业的领军者之一，展现出了卓越的综合实力，在规模力、品牌力、产品力和经营力上均好发展，表现亮眼，受到了业内和市场的充分认可。

一、规模力：

积极扩展租赁社区规模，深化国央企合作

1、年内开业规模新增超2万间，管理规模新增超2万间

瓴寓国际作为住房租赁行业的领军企业之一，其开业规模和管理规模一直处于行业领先地位。根据克而瑞租售发布的全国住房租赁企业规模榜，瓴寓国际的开业规模和管理规模常年位居前列。截至2023年底，瓴寓国际开业在营房源数量已经超过5.7万间，管理房源更是超过了10.4万间，成功突破10万大关。

不仅如此，在2023年度中国住房租赁企业新增开业规模榜中，瓴寓国际的表现更是抢眼。凭借全年新增22054间房源的规模，瓴寓国际稳居榜单首位。

图：2023年中国住房租赁企业新增开业规模榜示意

数据来源：企业提供、克而瑞租售核对整理

2、华东区域稳步拓展，逐步发力西南区域

从瓴寓国际2023年开业的项目城市分布来看，上海项目的开业规模占据了瓴寓国际整体开业规模的半壁江山，充分体现了其在整个公司业务布局中的核心地位。长三角地区包括上海、南京、杭州三城，这三城的项目开业房源占比达到九成，这也反映了瓴寓国际在华东区域的市场份额和影响力较大。

图：2023年瓴寓国际开业项目的城市分布情况

（按开业规模）

数据来源：企业提供，克而瑞租售核对整理

从瓴寓国际2023年拓展的项目城市分布来看，长三角区域依旧是企业拓展的重点城市，93%的拓展房源均位于上海、杭州、南京三城。

图：2023年瓴寓国际拓展项目的城市分布情况

（按管理规模）

数据来源：企业提供，克而瑞租售整理

此外，在开业城市中包含了重庆，而拓展项目则覆盖了成都。这表明，除了长三角地区外，瓴寓国际也开始积极开拓西南地区的租赁市场。随着各地积极实践保租房建设，瓴寓国际也在不断扩大业务范围和市场份额，在不同区域的布局也将更加均衡和多元化。

3、积极拓展租赁社区项目，以轻资产输出为主

2023年，瓴寓国际开业及拓展的项目以租赁社区为主，且均为轻资产，租赁社区项目有14个，总计房源超2万间。

表：2023年瓴寓国际开业的租赁社区项目情况

数据来源：企业提供，克而瑞租售整理

瓴寓国际自2019年提出深耕大型租赁社区赛道，截至目前，在管租赁大社区项目超50个，且均位于一线及二线核心城市，是行业内拥有租赁社区最多的企业。与此同时，瓴寓国际也积极响应政府保租房建设，目前已开业的保租房项目房源数超3.7万间。

此外，自2022年瓴寓国际实现“上海浦江华侨城柚米社区”首个项目的重转轻，便开启了其资管道路的实践。2023年，瓴寓国际共完成7个重资产项目的退出转轻资产，优化了资产结构，提高了运营效率，为公司的可持续发展奠定了坚实基础。

4、深化与国央企合作，成立首支长租房基金

近年来，随着保障性租赁住房需求的不断增长，各地都在加速建设这一民生工程。在这个背景下，各地的国央企更是积极投身实践，发挥其在资金、资源等方面的优势。而瓴寓国际作为住房租赁行业的领军企业之一，也在规模化扩张的进程中，与众多资方、资产方建立了深入的合作关系。

根据瓴寓国际对外公布的数据，2023年，公司成功新增了15个合作伙伴。其中，央国企占比高达93%，这一数字充分体现了瓴寓国际与国央企之间的紧密合作关系。同时，在资（产）方实现复购的项目高达10个，这也反映了合作伙伴对瓴寓国际的高度认可和信任。

图：2023年瓴寓国际合作企业及项目情况

在2023年12月，瓴寓国际与国内知名保险机构紫金财险以及江苏省属国资基金管理人新华沣裕达成战略合作，共同发起规模为5亿的租赁住房专项基金。这支基金预计将进一步扩大资管规模至20亿，并已成功落地首个项目——南京河西南保障性租赁社区。作为瓴寓国际组建的首支长租房基金，这一合作不仅为国内保险资金参与开发型长租公寓基金提供了成功的先例，更为瓴寓在江苏省内获取更多项目提供了便捷的途径。

通过与这些企业的深度合作，不仅有助于瓴寓国际在保障性租赁住房领域实现更快速、更稳健的发展，也为国央企等合作伙伴提供了更多元化、更高质量的住房租赁服务。通过优势互补、资源共享，双方共同推动住房租赁行业的发展。

二、品牌力：

保持较高的品牌发声，品牌排名多次荣登榜首

1、积极运用新媒体渠道发声，保持较高曝光度

在新媒体运营上，瓴寓国际积极布局多个新媒体渠道，包括微信、微博、小红书和抖音等，通过多种平台的合力推广，使品牌影响力得以广泛传播。在微信公众号上，瓴寓国际保持了较高的推送频率，确保稳定的曝光度。文章多采用长图文编辑形式推送内容，这种方式不仅增加了内容的可读性，也更容易吸引读者的关注。

正是依托于新媒体渠道的广泛覆盖和精准定位，瓴寓国际的品牌传播获得了显著的成绩。在克而瑞租售发布的中国住房租赁企业品牌传播力榜上，瓴寓国际长期稳居前三名，并多次荣登榜首位置，展现了其在品牌传播方面的强大实力和卓越表现。

图：2023年1-12月瓴寓国际在中国住房租赁

品牌传播力榜单排名情况

数据来源：克而瑞租售

图：部分2023年中国住房租赁品牌传播力榜示意

2、当选中国房地产业协会长租房分会副会长单位

在11月22日举办的第十四届中国房地产科学发展论坛主论坛活动上，中国房地产业协会长租分会正式宣布成立。而在随后11月23日举办的长租分论坛上，瓴寓国际被授予副会长单位，再次印证了行业对其的认可与肯定。同时，瓴寓国际CEO张爱华也被授予副会长称号，这不仅是对她个人的荣誉，更体现了瓴寓国际在长租行业中的贡献和影响力。

瓴寓国际一直致力于推动行业的健康发展，此次被授予副会长单位和副会长称号，将进一步激励瓴寓国际继续发挥自身优势，为长租行业的发展做出更大的贡献，共同推动长租市场的规范化、专业化发展。

3、共建社区文化，打造和谐社区，提升客户满意度

针对青年人的客群特征，瓴寓国际始终坚持以人性化、系统化的服务为核心，以满足租客的多元化需求为目标。在基础安居生活上，瓴寓国际注重提供高品质的居住环境和设施，在一定程度上满足青年人对生活品质的追求。

除了基础服务，瓴寓国际还通过增值服务不断提升租住的质量与体验。瓴寓国际认为社区生活不仅在于满足生活场景的多元丰富，还应包括精神生活的重塑。因此，瓴寓国际设立了租户自治委员会，与租户共同制定公约，共同成立社团联盟，丰富社群生活，让租客在共享空间里结识志同道合的朋友，拓展社交圈层。

正是由于瓴寓国际在服务方面的不断创新和努力，赢得了广大租客的一致好评。租客对公司的满意度持续高企，数据指标连年攀升。根据瓴寓国际对外公布的数据，第三方神秘客评分达91.6分，社群参与度73%，活跃度29%，项目的年平均续租率达56%。这种良好的口碑效应不仅为瓴寓国际带来了更多的优质租客，也进一步巩固了其在长租市场的领先地位。

三、产品力：

注重客研，坚持产品创新

在2023年克而瑞举办的产品力峰会上，瓴寓国际的“柚米社区”产品线荣获“五佳租赁社区产品系”，南京天马路一号柚米社区和上海临港悦生活柚米寓两个项目分别荣获“2023年度全国住房租赁产品”和“创新户型设计产品”。

图：产品力相关奖项示意

瓴寓国际一直以来都非常重视客户研究，并积极运用数字化技术来提升客户研究和产品研发的水平。在2023年，瓴寓进一步融入了大数据客户画像和外部项目的配套特征，推出了AI通用定价模型系统3.0。这个新的定价模型系统通过大数据分析，更全面地了解了客户的需求和行为模式，从而更准确地预测市场趋势。同时，该系统还结合了外部项目的配套特征，综合考虑各种因素，为产品定价提供了更加科学和合理的依据。

通过使用AI通用定价模型系统3.0，瓴寓国际不仅提升了产品定价的效率，而且进一步保证了定价的准确性。这为应对市场变化和满足租客需求提供了强有力的支撑，帮助公司在激烈的市场竞争中保持领先地位。在户型设计上，瓴寓国际设置了7个评价维度，并与项目的运营数据拉通，通过两者的相关性分析进一步量化户型各维度指标对项目租金的影响。

图：瓴寓国际户型的7大评价原则

以南京天马路一号柚米社区为例，该社区为租客提供了一系列的舒适设施和丰富的互动空间。首先，社区内配置了500平米的公共互动空间，为租客们提供了一个社交、休闲和娱乐的场所。这个空间内设有公共厨房和餐厅，方便租客们一起烹饪、聚餐或举办小型活动。同时，健身房、影音室、会客厅、台球区及茶水吧等设施一应俱全，满足了租客多样化的休闲需求。此外，社区还为租客提供了户外的羽毛球场和乒乓球桌，让他们可以在户外进行运动和健身。这些设施不仅增强了社区的活力，还为租客提供了互动和交流的机会，促进了社区的凝聚力和归属感。

在户型设计方面，南京天马路一号柚米社区注重居住的舒适性和实用性。户型内部打造了3.3米的大面宽，使得室内空间更加宽敞明亮，提高了居住的舒适度。同时，内部休息区和休闲区分区清晰，既保证了休息的质量，也提供了休闲娱乐的空间。这种设计既考虑了实用性，也兼顾了舒适性，充分体现了以人为本的设计理念。

在2023年底，瓴寓国际推出了其首个3.0产品——上海松江西部科技园柚米社区。这一产品旨在构建一个以“家”为核心的理想社区，强调租户的归属感和舒适度。瓴寓国际深入研究了新市民和青年人的生活行为习惯，并据此对居住空间进行了重新解构。具体来说，居住空间被划分为高频使用的私享空间、中频使用的共享空间以及低频使用的公共空间。这样的布局既能满足租户日常的居住需求，又能为其提供丰富的社区互动和交流机会。

通过这种基于生活全流程的产品设计，瓴寓国际实现了租户的高性价比和企业的高坪效。这种策略不仅有助于提升产品的市场竞争力，还能吸引更多目标客群，推动公司的持续发展。

四、经营力：

数字化运营赋能，盈利能力稳居行业前列

在2023年，瓴寓国际凭借其卓越的运营能力，实现了整体利润和经营现金流的双重增长，保持了稳健的财务表现。

在2022年克而瑞租售发布的中国住房租赁企业盈利能力榜上，瓴寓国际以领先的优势位列第一，充分展现了其在行业中的强大盈利能力和经营效率。

在2023年的半年度盈利榜上，瓴寓国际同样表现出色，位居第二，进一步证明了其在运营管理方面的实力。

图：盈利能力榜示意

在运营大型租赁社区时，快速去化和稳定租户是实现稳定收入的关键。为了实现这一目标，精准的定价策略和定位至关重要。瓴寓国际依靠自主研发的数字化系统，对项目区位进行精准分析，同时实时掌握市场趋势，从而精准锁定目标客户群体。

通过“筹开+营销+服务”的综合策略，瓴寓国际在满足收益要求的同时，也提供了优质的租住体验。在每个运营环节中，公司都采用了标准化的操作模块，这有助于提高运营效率并确保服务的品质。

根据瓴寓国际对外披露的数据，2023年项目年均出租率达94%，年平均GOP率91%，2000+房源大社区平均爬坡周期为6个月。以瓴寓国际在管项目上海浦发有家·康涵社区为例，社区于2023年3月开业，60天即完成爬坡，70天实现满租，成为业内去化速度最快的项目之一。瓴寓国际项目平均净租金收益率水平在5%～6%之间。

ENDING

瓴寓国际的出色表现并非偶然，而是源于其对市场趋势的敏锐洞察、精准的战略布局以及精细化的运营管理。

展望未来，随着住房租赁市场的不断壮大，瓴寓国际也将继续发挥自身优势，通过不断创新和完善运营模式，在市场份额、品牌影响力、产品打造和经营管理方面取得突破，为资方、资产方创造更多价值，共同推进行业的可持续发展。

（文章内容仅为作者个人观点，不代表所在企业观点）

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解读 | 2023中国住房租赁产品力测评研究

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