7万/㎡出售！3万/㎡甩卖！同样是卖房，挂牌价却差这么多...

惊！从7万+到3万+，南京一批次新房挂牌价“同境不同命”。。。
刚拿房就着急出手，卖得比开盘还要便宜。现在的楼市，有一种数据，主打一个让业主辗转反侧，夜不能寐！这就是“小区交付后卖出的首套二手房”价格！
2023年南京陆陆续续不少楼盘交付，一些业主刚刚拿房不久，就已经迫不及待跑到各大中介公司，将房源挂牌出售，急着出货。
这些挂牌价，有人卖得比周边均价高，有的则比买入时卖得低...就目前买房市场下，二手房挂牌价普遍都在回调，没房的比有房人硬气。
拿房就卖！比开盘价略高！南京一批房东紧急挂牌......

金地大成雅境

上个月，大校场摇号红盘金地大成雅境迎来首批交付，然而就在小区交付一周左右，就有业主挂出了两套二手房。

房源1：建面约103.91㎡低楼层，报价570万，折算单价54856元/㎡！

房源2：建面约127.15㎡低楼层，报价630万，折算单价49548元/㎡！

不过就在今天，我在链家网上想进一步检索这两套房源信息时，却发现此前已显示挂牌的2套房源已被下架，目前该小区暂无二手房源在售。

金地大成雅境此次交付的楼栋为A地块12-21#号楼，一共10栋楼，主力户型面积约105-210㎡，1000多套房源。

该项目于2021年4月首开、5月加推、7月加推时的楼栋，均价约4.4万/㎡，每次开盘都是首付8成，屡开屡罄，最低中签率曾达到4.76%。

目前，项目仅剩最后一栋A-7号楼还没有加推，户型建面约105、127㎡，两梯四户，总高29层，与商业建设捆绑，后期入市价格可能会上涨。

小区总体采用现代风格，品质感强烈，主出入口相当气派。项目外立面采用香槟色铝板+大面积玻璃幕墙+真石漆线条，颜值爆表。

同时期交付的还有跑道盘文渊府，目前小区也挂出首套二手房。

文渊府

链家网显示，文渊府建面约142.41㎡中楼层，业主报价700万，折算单价49154元/㎡！相比首开时4.6-4.8万/㎡的均价，以及算上这 两年 持有成本，这套房业主实际上是不赚钱的。

本次交付楼栋为3-8#楼，一共6栋290多套房源，原定于12月31日交付，提前了一周交付。不过从交付实景来看，整体兑现还不错。外立面铝板+石材+大面积玻璃，搭配暖灰色调，在阳台照射下格外醒目。

小区南侧紧邻机场河，景色优美，黄昏时分适合在这里遛弯、散步。

作为南京昔日热门摇号盘，项目横跨机场跑道公园，位于地铁5号、10号线交汇处，堪称大校场核中核TOD大盘。整个项目总建面约96万方，涵盖集中商业、街区商业、商务办公、展览、剧场、住宅等。

文渊府是金陵中心的小高层产品（不受限高影响），于2020年12月首开最先推出，含装修升级包约4.6-4.8万/㎡的均价，当时272套房吸引2313组人报名，中签率只有12%，开盘当天基本售罄，在后续几次加推中高层产品也非常火爆，去化基本在8成及以上。

后面几年，因华夏幸福资金链断裂，加上南部新城土山机场迟迟未搬迁，区域限高问题得不到解决，又赶上疫情，部分房源销售陷入困境。但除了限高之外已经推出上市销售的房源，当年基本全部售罄。就在去年3月份，该项目被华润接手，更名为华润金陵中心。

不过受限高影响，目前文渊府还有约400套房源未上市。面积约106㎡、118㎡、124㎡、135㎡、173㎡，价格方面较前期会有所上涨，预计5.2万/㎡左右。随着土山机场规划落地，区域限高必定会给出一个妥善解决的办法。待限高解决，这批房源也会择机推出。

总得来说，金地大成雅境、文渊府首批二手房源挂牌价比较理性，没有出现非理性跳涨，给买房人也留有一定的议价空间，符合当前市场定价规律。

不过需要注意得是，由于小区刚刚交付，房本不满2年，现在入手有5.3%的增值税，按照挂牌价算下来要三十多万，这笔费用可能需要买家承担。当然如果卖家急卖，在价格上需要做出让步，也可双方商议分摊税费。

去年以来，南京楼市“以价换量”增多，河西、大校场等头部板块也不例外。

前不久，大校场保利堂悦成交了一套建面约94㎡二手房，成交单价不到3.5万/㎡，是该小区二手房成交单价首次跌破3.5万/㎡，也是自2018年以来，该小区住宅成交单价最低值。该小区同户型面积段的房源，2021年初单价曾卖到5.3万/㎡，短短2年多，一套房总价“缩水”近200万。

据中介透露，这是一套位于5楼的房源，因为房主诚心卖，价格给的比较到位，能顺利出手。保利堂悦作为大校场拓荒盘，2017年1月收官时精装均价34543元/㎡，对比现在成交价，房主相当于以7年前开盘价售出，亏本已成事实。

除了大校场，河西、雨核二手房价格底线同样被击破。河西老“星八客”五矿崇文金城近日最新成交价已低至3.8万/㎡，升龙天汇四期珑臺仅3.6万/㎡；雨核龙湖天钜、中海城南公馆二手房成交价纷纷低至“3”字头。

苏宁檀悦

去年4月交付的河西北豪宅苏宁檀悦，目前链家上已有29套二手房出售，挂牌均价70729元/㎡，是板块内为数不多“7字头单价”的次新房。

尽管目前链家网还没有二手房源成交，但在其他平台已有业主给出成家价预期。

159㎡，总价990万、1130万；

189㎡，总价1300万；

244㎡，总价1800万；

这批正在出售的房源价格，普遍在6-7万/㎡以上，相比屡创新低的河西南、河西中次新房，檀悦业主的挂牌价已经表明其“底气”！按照卖家话来说，苏宁檀悦二手房本可冲10万/㎡，现在市场不行，可以少赚点，但不会像河西南那样亏本卖房。

客观说，对于这样品质的小区，具备一定稀缺性，除非业主急卖，不然断然不会让价太多出售。

苏宁檀悦于2020年8月首次开盘，含包均价5.5万/㎡，建面约159、189、239㎡，总价760万-2118万/套，首付8成，首开当天324套房吸引5000多位改善人士 报名，当天卖完。此后几次加推也基本逢开必摇，是南京红极一时的倒挂盘。

虽然建设过程中，曾因开发商问题导致房子延期，好在最终高质量交付，兑现力超乎预期，业主整体比较满意。

外立面设计简约，选用的高档石材与高强度铝板，颜值很高。苏宁檀悦是南京最先开始推行升级装修包的楼盘，升级装修包约5000元/㎡，当时精装包购买率很高。

很多人摇这个盘，无外乎看中三个原因：倒挂，学区、产品力。

• 当初檀悦首开价格，与周边二手房有5000+元/㎡的倒挂；

• 拥有科睿小学+金陵汇文初中“名校双学区”光环；

• 位置好，檀悦旁边即在建的地铁9号线一期“鼓楼科技园站”，建邺吾悦广场、万达广场等商业综合体在附近，生活配套醇熟，居住氛围好。

从产品来看，檀悦起步面积就是159㎡四房，圈层纯粹偏向高端改善。而且作为刚交付的次新房，和周边二手房对比，不仅房龄更新，居住舒适度也更好。

装修标准来看，作为第一个带包盘，苏宁用了捷仕、劳芬、柏丽、博世、唯宝、汉斯格雅等一线知名品牌，酒店风格颜值很高。

学区方面，科睿小学（琅小分校）+金陵汇文鼓楼一梯队名校学区加持，周边生源纯粹，升学质量有保障。

总的来说，该小区具有一定稀缺性和无法代替的优势，所以即便在河西南、河西中次新房价不断下探之时，檀悦二手房依然稳定在7万+段位， 这就是实力。

正所谓，好房子市场好时其貌不惊，逆势下便能凸显资产保值抗跌属性。

仁恒城市星光

去年10月，小行仁恒城市星光成交了首套二手房：建面约99㎡3室2厅房源，房东报价460万，最终430万卖出，成交单价43435元/㎡，成交周期106天。

仁恒城市星光于去年6月底 正式交付，交付后没多久，就有房主挂牌，当时建面约99㎡户型报价一度突破5.5万/㎡。

如今，4.3万/㎡成交价远低于业主预期，而三年前这套房源的销售表价为4.35万/㎡，加上2多年持有成本，业主属于亏钱卖房！

要知道，仁恒城市星光位是当年小行板块名副其实的摇号红盘。

项目2020年6月7日首开16、17、21号楼，共计323套房源，户型建面约99、108、128、166㎡，均价43800元/㎡，首付5成，当天基本售罄。

在项目此后的几次加推也屡次卖光，可见热度之高。然而具备风向标意义的小区首套二手房成交价，已让很多人失望。

据了解，一般刚拿房就出售的房东，主要是急需用钱变现，减轻生活压力。而不着急的人一般会先挂出价试试水，等市场行情转好再诚意出售。

这两年不管是做生意、还是投资，不少人遭遇困境，急需资金周转。还有一部分人，当年买在高位，非主城核心地段，跟风进场投资为主，赶上房市下行，家庭收入锐减，只能及时抛售止损。

不过，也有一些盘因为地段、品质、买入价等优势，以高出市场价格卖出，价格虽然相比之前也有回调，但还是有的赚，不至于亏太多。

比如鱼嘴板块的鱼嘴金茂悦，当年一次开盘184套房吸引5851组人买，精装均价3.98万/㎡，中签率仅3.14%。去年也成交了首套二手房，单价逼近4.9万/㎡，赚了近9000元/㎡，最新的成交价也基本稳定。

河西中元通商圈的华新城璟园，去年12月建面约141㎡三房成交单价70386元/㎡，比2023年6月同类户型成交单价少了8000元+/㎡，但即使这个价格成交，房东还是净赚百万。

要知道，华新城璟园于2020年3月收官，当年均价仅4.5万/㎡，8成首付，开盘当天全部卖光。如今3年时间，华新城璟园房价每平上涨3.1万，涨幅达到68%，业主豪赚两三百万。

作为江心洲出自仁恒之手的顶改作品，江岛华庭房价也是异常坚挺。

2021年4月该小区售出首套二手房，成交均价就高达69586元/㎡，可谓出道即是巅峰。两年半下来，当河西70%小区均已下跌时，江岛华庭却仍逆势上涨。今年9月该小区最新成交单价达到 近7.6万/㎡。

以上种种，买房子要么地段足够强、抗跌；

要么产品稀缺，周边三公里基本无竞品；

要么有学区加持，名校资源汇聚；

三个里面必须要占一样。