上海保租房都有哪些特征？

据不完全统计，截至2023年12月，上海市保障性租赁住房（简称“保租房”）已有67个项目开业并投入使用，共提供约6.7万间房源。在这些项目中，浦东新区占据了主导地位，拥有15个项目，合计约2.36万间房源；其次为闵行区有11个项目，提供1.53间房源；松江区有6个项目，提供6853间房源。

图 上海市保租房分布地图

制图：ICCRA

特点1

大型和超大型租赁式社区占比较高

在67个保租房项目中，23个项目的房间规模超过1000套，从房间规模上占全部保租房数量的69.9%。这一数据反映出了大型和超大型社区在上海保租房市场中的主导地位。在这些项目中，金桥暮紫里、城投宽庭张江社区、浦东世博城方耀华国际社区等几个项目的规模尤为突出，每个项目的规模都超过了3000套。这种规模的租赁社区不仅为大量租户提供了住房选择，也反映了城市住房市场的一种趋势，即向着规模化、集中化发展。这些大型社区通常提供更完善的服务和设施，能够满足租户更多元的生活需求。同时，它们在城市规划和住房资源配置中扮演着重要角色，也将对城市的租住生活方式产生深远影响。

特点2

保租房分布集中在「需求锚定区域」内

根据ICCRA的EILT模型（住房租赁市场需求锚定区域分析·上海篇）显示，上海市保租房共分布在50个街道，其中78.4%的保租房供给集中在1-3级的「需求锚定区域」内，特别是37个项目位于3级区域，占比最高。这一趋势不仅凸显了保租房项目在满足特定人群居住需求和实现职住平衡方面的有效性，而且由于「需求锚定区域」内租房人口的丰富性，保租房项目在收益率方面也得到了有力的保证。

图 保租房在「需求锚定区域」的分布（按套数统计）

数据来源：ICCRA数据库、制图：ICCRA

67个保租房项目在2023年的平均出租率为82.6%，与上海集中式公寓整体的出租率水平（86.5%）相比，低3.9个百分点，主要由于个别保租房项目在2023年第四季度刚刚开业。此外，1-3级「需求锚定区域」中的保租房项目出租率水平普遍高于4-5级区域。

特点3:

保租房租金坪效与市场化长租房相比

平均折价率为8.2%

67个保租房项目在2023年的平均租金水平为3.59元/平米/天，与同街道的上海市场化集中式公寓的租金水平（3.91元/平米/天）相比，折价8.2%，体现出保租房在平抑租金水平方面的贡献。但具体到各街道，情况不尽相同。例如，闵行区的泊寓·虹桥国展店、虹桥乐闲居等项目均位于属于2级区域的华漕镇，平均租金为3.34元/平米/天，该街道集中式公寓的平均租金水平为4.42元/平米/天，保租房折价率为24.5%；而同样位于2级区域的市北高新人才公寓项目，由于主要面向静安区内上海科创中心的3000多家入驻企业，其中不乏一些在沪央企总部，在保租房属性外，兼具人才公寓属性，因此租金折价率达到53%，起到了筑巢引凤的作用。

表 各街道的租金地图（单位：元/平米/天）

数据来源：ICCRA数据库、制图：ICCRA