长租｜开业规模榜：万科泊寓、龙湖冠寓、魔方位居前三

2024伊始，长租公寓又迎来重磅好消息。中国人民银行和国家金融监督管理总局联合出台17条举措，强力支持住房租赁市场发展。新政策包括增强住房租赁开发建设信贷支持，以及提供团体购房贷款等多元化金融服务。同时，政策强调加强住房租赁金融管理，确保市场健康发展。

中央和地方继续积极施策，促进住房租赁行业健康发展，金融支持方面，住房租赁领域“私募基金+信贷支持+公募REITs”的金融闭环逐渐形成。

表：2023年中央出台的住房租赁金融支持重点政策

（资料来源：中指研究院综合整理）

受益于政策支持、流动人口规模持续扩大及“十四五”保租房筹集任务持续推进、超大特大城市城中村改造政策落实，我国住房租赁企业迎来巨大发展机遇。

根据中指研究院发布的《2023四季度中国住房租赁企业规模排行榜》显示，2023年第四季度，TOP30住房租赁企业(即集中式长租公寓企业)累计开业房源量突破百万间，达到108.6万间，管理房源量达到162.8万间，与去年三季度相比均明显增长。

在开业榜TOP30企业中，有14家房企系住房租赁企业、6家地方国企系、5家创业系、3家酒店系、1家中介系和1家金融系，其中房企系较三季度减少1家，创业系较三季度增加1家。

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开业规模榜：泊寓、冠寓、魔方位居前三

据中指研究院统计，从开业规模看，房企系开业规模保持明显的领先优势，累计开业规模56.8万间，占比TOP30住房租赁企业中过半；地方国企系四季度开业规模增量突出，6家地方国企系合计新增开业6.1万间，在TOP30企业中占比近6成。

表：TOP30中各类住房租赁企业开业规模统计

（数据来源：中指数据CREIS）

具体到企业，四季度，万科泊寓、龙湖冠寓、魔方生活服务集团、乐乎集团、百瑞纪集团开业规模稳居开业榜前五位。

另外，瓴寓国际、华润有巢等住房租赁企业积极推进新项目上市，四季度新增开业规模明显增长，且新开长租公寓项目以大型综合租赁社区为主。

瓴寓国际聚焦上海、杭州、南京三个核心城市，四季度开业9个新项目，入市房源超1.2万间；华润有巢积极推进与上海各区政府、国企战略合作，上海悦虹人才公寓绿苑路店、慧智·有巢国际公寓社区等项目先后投入运营，四季度新增开业房源约5000间。

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管理规模榜：地方国企管理规模增量占比超七成

与开业规模类似，房企系管理规模在TOP30住房租赁企业中占比在50%左右，累计管理规模达80.3万间，房企系住房租赁企业在房源拓展方面存在天然优势；地方国企系管理规模延续快速增长势头，四季度管理规模增量合计8.8万间，在TOP30企业中占比超七成。

表：TOP30中各类住房租赁企业管理规模统计

（数据来源：中指数据CREIS）

具体到企业，四季度，住房租赁企业管理规模“强者恒强”，TOP10企业排名与三季度相比无变化，其中万科泊寓、美寓管理规模增量均在1万间以上。

四季度，地方国企系继续深入涉足长租公寓赛道，8月，首创城发正式发布长租新品牌“首创和园”，首创和园凭借在北京、上海、天津等地的长租业务布局，首次入围管理规模TOP30榜单。

同时，资源优势突出的地方国企系住房租赁企业与运营优势显著的长租公寓运营商的合作也明显加深，四季度，郑州城发安居与乐乎、百瑞纪、牛油果三家长租公寓运营商开展战略合作，共同运营管理美寓系列人才公寓，其中乐乎集团与郑州城发安居合作运营15000间。

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保租房REITs榜：华润有巢REIT可供分配金额完成率最高

保租房公募REITs运营业绩，根据披露数据，按可比口径计算，前三季度保租房REITs整体收入环比均小幅增长。

具体来看，2023年前三季度，华夏北京保障房REIT、中金厦门安居REIT、华夏基金华润有巢REIT收入均保持环比小幅增长态势，其中华夏基金华润有巢REIT第三季度收入环比增幅最大，为1.75%；红土创新深圳安居REIT前三季度收入则持续微跌。

2023年前三季度保租房REITs可供分配金额目标完成率与2022年基本持平。

表：保租房公募REITs可供分配金额目标完成率

（数据来源：保租房REITs公开资料，中指研究院综合整理）

具体来看，除红土创新深圳安居REIT外，其余三只保租房REITs前三季度可供分配金额完成率均较2022年有所提升；红土创新深圳安居REIT前三季度可供分配金额完成率为109%，较2022年下降12个百分点。

表：部分正筹备发行的保租房REITs基本信息

（数据来源：中指研究院综合整理）

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城市租金榜：17城住宅租金累计上涨，33城累计下跌

从城市涨跌幅来看，2023年17个城市住宅租金累计上涨，33城累计下跌。

具体来看，2023年，三亚、长沙、石家庄租金累计涨幅在3.0%以上；西安、成都等8个城市累计涨幅在1.0%-3.0%之间；珠海、广州等6个城市涨幅在1.0%以内。

其余33个城市租金累计下跌，其中青岛、南京等25个城市累计跌幅较2022年同期有所收窄，温州、徐州等8个城市跌幅则有所扩大，温州、徐州、郑州跌幅均在5.0%以上。

分梯队来看，城市表现分化。根据50城住宅租赁价格指数，2023年，一线城市住宅平均租金累计上涨0.89%，租金平稳回升；二线城市平均租金累计下跌0.80%，跌幅较2022年收窄2.07个百分点；三四线代表城市平均租金累计下跌1.68%，跌幅较2022年收窄1.82个百分点。

（数据来源：中指数据CREIS）