7年之后再封王！番禺，2024年更猛

　　真正的强者，往往能在逆境中大显身手。

　　番禺，便是如此。

　　你们知道2023年广州销冠区域是哪个吗？黄埔？天河？NONONO，都不是。

　　正主是番禺！是不是有点出乎意料？

　　中指院数据显示，番禺2023年新房成交金额达到537.3亿，超过黄埔，排全市NO.1。

　　穗房预（网）字20230077号

　　537.3亿是什么概念？荔湾+花都两个区，打组合拳都比不过。

　　这一规模，更是直接超过从化区一年的GDP（从化区2022年GDP为410.92亿元，来源：市统计局）。

　　其实，数字只是一方面，更关键的，是数字背后的里程碑意义。

　　在过去8年，广州楼市是黄埔的天下，其拿下4座年度销冠，更实现2020-2022年三连冠。番禺的辉煌期在2010至2015年，主力盘是亚运城。（来源：中指院）

　　在如今买家愈发理性的市场环境下，这些力量的聚合，也放大了番禺的吸引力。

　　番禺的超越，是厚积薄发其实，重新拿下NO.1，还只是番禺2023的一个侧面。

　　过去一年，番禺还有着很多高光时刻，可用“3”、“5”、“1”三个数字来概括。

　　3次重磅利好，即一次扩容、一次商圈提咖、一次东西大横贯

　　要说2023年备受眷顾的区域，非番禺莫属。很多区域几年难盼到的利好，番禺在几个月之内就全经历一遍了。

　　犹记得4月时，万博扩容在全城炸开了锅。

　　这个与珠江新城南北鼎立的CBD，占地面积从1.5平方公里扩至7.2平方公里，足足大了4.8倍。（来源：广州日报）

　　由此，万博、汉溪长隆、里仁洞3个板块之间，终于“拆墙”成功，连片发展，番禺核心区也有了快速生长的可能。

　　广州房产，赞1427

　　扩容两个多月后，番禺又上头条。

　　在广州正式印发的重点商业功能区发展规划中，长隆-万博位列5个世界级地标商圈之一，并且其排位，紧随天河路-珠江新城。（来源：广州市商务局官网）

　　到9月，南大干线全线通车，全城热议。

　　这条全长约30公里的通道，将广州南站、长隆万博、国际创新城等串珠成链。番禺终于实现东西大横贯，南大干线经济带也终于名正言顺。

　　5次土拍摇号，番禺屡屡贡献名场面

　　去年广州诞生的11宗摇号地块中，番禺占了5宗，数量全市No.1，连天河、海珠都望尘莫及。（来源：广州公共资源交易中心）

　　当中，还有两个细节。

　　一是，这些摇号地溢价率都去到15%，虽说全市宅地流拍率创近5年新高（来源：广州中原战略研究中心），但番禺拍地依旧要靠抢。

　　二是，诞生了2023年度全市总价地王，长隆巨无霸地块总价197亿，仅次于亚运城地块，排全市总价地块第二。（来源：广州中原战略研究中心）

　　土拍是楼市的风向标。透过番禺土拍的火热，足可见番禺市场，是备受房企认可和看好的。

　　1次楼市新政，番禺市场原地起飞

　　2023年的楼市，全城都在等风来，而最劲的风，只有番禺和黄埔等到了。

　　那就是920新政，松绑两区限购。

　　当中，番禺新政后一周，有三千多人涌进售楼部，来访量涨了28%。（来源：世联东一研究院）

　　成交同样给力，网签250套，环比涨40%，冲到全市榜首。（来源：世联东一研究院）

　　一些红盘，比如越秀·星寰TOD，国庆假期前两天热销9580万；越秀大学星汇锦城，有买家出手连刷2套。（来源：项目案场）

　　这样的热度，反映到年终成绩上，番禺全年新房成交量突破1万套，广州每卖出7套房，就有1套来自番禺。（2023年全市新房成交75328套，来源：中指院）

　　区域销冠华发越秀·和樾府，不仅以1055套的成绩，高居全市成交项目TOP2，还逆势涨价，高光收官。（来源：中指院）

　　在迷茫的2023年，还能有如此多的名场面，论区域利好之多，论楼市热度之高，番禺在全市都是独一份的。

　　番禺的2023，注定是载入史册的一年。

　　番禺的2024，更凶猛

　　从种种情形来看，番禺2023年的高光，还将在2024年延续。

　　甚至可以畅想，番禺今年还会更猛。

　　因为，今年的番禺，无论是区域实力，还是产业发展，抑或是关系到幸福指数的生活设施，期待值都是前所未有的。

　　繁华番禺（@广州房产 摄）

　　01.

　　区域经济发展的关键之年为明年GDP冲3000亿夯实基础

　　番禺2022年的GDP，为2705.47亿元。（来源：市统计局）

　　根据番禺区“十四五”规划纲要，到2025年，全区GDP将突破3000亿元，年均增长6%左右。（来源：番禺区政府官网）

　　而今年，是番禺实现“十四五”规划目标任务的关键一年。

　　我注意到，官方平台在表述冲刺3000亿任务时，用了“早日”两字，不难看出，番禺区对提前迈向新台阶的跃跃欲试。

　　截图自番禺政府网官方公众号

　　目前天河GDP6000亿+，黄埔和越秀在3000-5000亿级，如果番禺迈入3000亿大关，经济实力也将迈入新的梯队。

　　02.

　　产业发展的收获大年

　　希音、埃安或上市，多个总部将竣工而怎样推动经济大跨越呢？产业是重要抓手。

　　我梳理发现，2024年的番禺，产业将迎来新一轮“爆破”。

　　一是，可能至少再增两家上市企业。

　　广州唯二的两只千亿独角兽，希音、广汽埃安，都传出有望在今年上市。

　　希音方面，继早前有消息称其已在美国秘密提交上市申请后，又有最新资本市场消息称，希音已与伦敦证券交易所就上市可能性进行了谈判，或最早于2024年开始在公开市场上交易。（来源：财联社）

　　广汽则计划分拆旗下电动车品牌埃安在香港上市，集资10亿美元，中金公司和华泰证券为安排行。（来源：新浪财经）

　　如果两家企业今年成功上市，2024年，番禺的上市企业至少有30家，稳固全市第3位置。（截止2023年11月，番禺区上市企业数量共28家，来源：番禺区发展改革局）

　　二是，番禺全产业链发力，通用设备、电气机械器材、电子设备、珠宝首饰等，多个总部项目2024年将竣工或投用。

　　留意看这些项目的分布，不偏重某个板块，而是万博、南站、莲花湾等重要产业节点，全面铺开，为番禺赢得发展的强韧性与新优势。

　　而人和资金是跟着产业走的，番禺的热度还会上新台阶。

　　03.

　　幸福生活的兑现之年

　　学铁商等生活设施落成

　　除了产业上的大开大合，我们也将真切感知到，番禺通过全面开挂，提升人们生活的便利度、幸福感。

　　交通方面，番禺至少有4条轨道+两条隧道，在今年建成通车。

　　这些线路，一方面将助力番禺外联，进一步夯实番禺湾区门户枢纽地位。

　　比如，广佛环线南环预计春节前开通（在建中），广佛环线东环今年建成（在建中），两条轨道相交于广州南站。（来源：广州日报）

　　届时，住南站附近的居民，比如越秀·星寰TOD业主，从南站去白云机场只需约一集新闻联播，去佛山、中山等地也更便捷。

　　如果是平常上班通勤，去中心区的路径将多一种选择。

　　连接番禺与海珠的海珠湾隧道（在建中），预计今年底建成通车。（来源：广州日报）南站板块的星瀚TOD业主，将不用绕道新光快速、洛溪大桥，经海珠湾隧道到中心区，时间可大幅缩短。

　　另一方面是内通，番禺内部板块连接将更加顺滑。

　　比如，金光东隧道预计今年通车（在建中），从大学城二期（即“国际创新城”）去大学城一期不用绕路。

　　越秀·星汇文玺、越秀·大学·星汇城等业主，去江对面的一期，以及到琶洲、金融城等，都将一马平川。

　　商业方面，万象天地商业已经公布，如果你去过深圳的万象天地，街区式的布置和大牌潮店，你一定会很期待。

　　另外，K11 Select已经封顶了，新鸿基ICC已正式动工，南站·花城汇即将开业。

　　加上此前已有的天河城、万达广场等，番禺商业的咖位将不输天河。

　　教育方面，广大附、广外附小等一波新校今年将有新进展。

　　比如，越秀·大学城·和樾府的配建学校（已纳入番广实验教育集团管理），预计2024年中交付。（相关最新信息及情况，以政府相关主管部门、机构公开的最新信息为准。）

　　买房热门区域，今年依旧看番禺

　　当然，2024年刚开始，我们目前能搜集到的利好消息，还只是全年的部分代表。

　　相信随着时间推移，今年还会有很多利好持续释放，区域热度也会持续下去，番禺依旧会是广州今年最热门的买房区域。

　　从现有资料来看，今年的番禺楼市，三大热点已经是明牌：

　　一是，王炸地块要出让。

　　一如2023年初197亿的长隆巨无霸地块，带火番禺、带火万博，今年同样剧情或将再度上演。

　　那就是，长隆三期AB地块，将会在今年初出让。

　　这绝对是一宗王炸地块。根据去年7月番禺区土地开发中心土地推介会上的信息，该地块不是纯宅地，而是要打造为超级文商旅综合体项目，集全新超级乐园、潮流体育公园、全新交通枢纽、城市欢乐大道于一体。

　　从地块位置来看，其确实具备这样的条件，毗邻长隆欢乐世界园区，又靠近汉溪长隆地铁站与万象系商业，地块建设将会是长隆实现开放式乐园的关键一环。

　　另外，地块隔壁是九年一贯制番中，加上在户型新规之后，可打磨产品力。届时地块开拍，或将会燃起万博2024第一把火。

　　旁边的在售项目越秀·万博·瑞麓府，热度或将再上一层。

　　毕竟，越秀·万博·瑞麓府本身就是番禺热盘，其去年成交总金额近40亿，在番禺仅次于华发越秀·和樾府（约94.9亿元）。（来源：中指院）随着长隆三期AB地块补齐长隆万博作为世界级商圈的最后一块，越秀·万博·瑞麓府预期会成为今年新的头部项目。

　　二是，会有新标杆项目出来。

　　除了越秀·万博·瑞麓府，今年的番禺市场，头部项目还有一个种子选手。

　　嗯，就是里仁洞。

　　里仁洞处在万博核心区，其既是番禺旧改的样板工程，也将是番禺住宅市场的新标杆。

　　一方面，是改造进度之快。

　　自2022年11月实施方案批复后，里仁洞旧改一路高歌猛进。

　　2023年2月，村集体物业全面开拆；3月冼马彭片区启动私宅签约工作；4月首期复建房白地坑R3地块动工...到上月底，首栋复建房封顶。（来源：美好里仁洞）

　　在如今的旧改市场，还能创下如此神速，是非常难得的，这对村民、对市场、改造房企自身，都是定心丸。

　　而随着改造风风火火，我们收到消息，其融资区项目年内会入市。

　　另一方面，是建设规模之大。

　　里仁洞改造后，规模建设总量接近400万㎡（根据里仁洞更新改造实施方案，来源：番禺区政府官网），如此大的体量，可以嵌入丰盛的生活元素、生活场景。

　　其集居住、教育、商业、总部办公等于一体，带来11所新增学校，96万㎡体量商业，还有三甲医院、生态公园（根据里仁洞更新改造实施方案，来源：番禺区政府官网）...相当于在万博，造一个“万博新城”。

　　无论从哪个维度，都将提升万博对应项的能级，也将成为万博的一大超级增量。

　　最重要的，是模式理念之新。

　　根据我们掌握到的信息，里仁洞项目，不仅是番禺，也将是广州的核弹级项目。

　　因为，它的定位太独特了，既不是超级大盘，也没有止步于城市综合体，而是站在城市高度，以国际化、绿色低碳、智慧城市为关键要素，打造未来城市与住宅单元完美融合的理想之地。

　　在这里，有更高的城市浓度和场景浓度，你将能看到人与人、人与社区、人与城市、社区与城市的新链接模式。

　　里仁洞改造效果鸟瞰图

　　三是，番禺改善市场依旧会很热闹。

　　除了长隆三期AB地块和里仁洞项目，番禺今年还会有一些溢价新项目出来。

　　比如新光快速西侧地块项目、好又多地块项目，都是摇号地块，估计入市时热度不会低。

　　综合种种，2024年的番禺楼市，依旧会很热闹，依然值得期待！如果你想买房，想搭利好快车，依旧要紧盯番禺！

　　不过，番禺这么多楼盘，怎么选？

　　我觉得还是要结合自己需求，比如，预算偏紧的刚需小年轻，可以去莲花湾看看。

　　如果是在琶洲上班的刚需和改善，可以优选国际创新城，地铁4站就可到琶洲。

　　如果是平常经常出差的买家，可以到湾区枢纽南站看看。

　　如果你对繁华生活有要求，讲究生活丰富度，可以选万博，也可以等等正处万博核心的里仁洞。

　　这里提醒一下，最好优选实力房企的项目，大房企一般兑现力强，不用担心交付问题。比如深耕番禺的国企越秀，其旗下项目，大都近地铁、配套齐，有确定性、有安全感，并且刚需、刚改、改善都可满足。