南山“老破小”盼改造！深圳旧改新政出台，能否迎曙光？

乐居新媒体深圳 黄晓萍

都说深圳是“拆”出来的城市。

截至2024年1月7日，已列入城市更新计划项目1028个，拆除范围面积累计8734.1公顷，其中，694个项目通过城市更新专规批复，实施主体公示项目523个，按数量计划实施率50.9%，按规模计划实施率39.0%。

简言之，真正成功旧改的项目，还不到4成。近年来大冲村、白石洲、湖贝等旧改的入市，让其他拆迁项目看到希望。

上个月底乐居走访深圳首批改造的废旧老小区，以及后海村，引发网友关注，不少网友留言热议，出现频率最高的当属南油生活区B区。

住户反映，南油生活区多栋建筑楼体变成危房，存在安全隐患，且区内无公办幼儿园，教育资源缺失……居民对改造诉求迫切。

据南山粤海街道办去年8月最新的回复，明确表达：

“根据住房和城乡建设部印发《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》文件精神，全市各区尚未完成棚户区改造计划备案的棚改项目均暂缓实施，目前南油生活区棚户区改造已按要求暂停。”

南油生活B区改造，何时看到曙光？

昔日深圳“名片”，遇旧改困境

南油生活区的出现，离不开南油集团。

40多年前，“南油”是深圳响亮的城市名片。南油开发区由南油集团开发，片区标志建筑——南油大厦，也曾是深圳地标之一，驰名中外的华为等企业也从这里走出去。

南油生活区就是当年南油集团配建给南油职工的小区。

恒大汽车总部大楼。乐居摄

彼时，能住在南油生活区这里的，是身份待遇的象征。而随着深圳产业转型升级，南油工业区变成了服装批发和生产基地，凭借紧邻香港的地域优势，“南油时装”响彻华南；随后，标志物南油大厦也于2014年拆除，两栋崭新高楼拔地而起，有了新名字：恒大天璟。

始建于80年代的南油生活区，地处深圳湾与蛇口两大豪宅区之间，属于闻名的粤海街道辖区内。

片区内拥有南油、南光、登良多个地铁站点，链接2/8号线、9号线、12号三条地铁线路，与前海自贸区三站距离……而在这样具备天时地利的区位，无法想象“脏乱差”与之相关。

南油生活B区建成于1986年，大部分为楼梯楼，楼龄已过35年。据资料显示，区内有66栋合计4400多户，主力户型为30-40㎡的单间，还有少量70-100㎡左右的两房和三房。

片区内的生活尚算便利，信和购物广场、沃尔玛（蛇口店）解决居民日常生活购物，历史久远的南油文化广场依然营业。此外，一楼也被改造成沿街商铺。

房屋设备简陋破旧，加上是楼梯楼，租金比周边还要便宜2/3，这里靠近后海、科技园等商务区，一个30㎡左右大开间租金每个月是2600元，是很多年轻人入住南山的价格洼地。

从后海商圈走进南油B区，有种恍如隔世的感觉，彷佛不在同一个深圳，街道脏乱不堪，建筑老化严重。

曾经有住户在领导留言板投诉，区内某公寓一楼违规改建商铺，随意排放油烟，造成居民生活不便，严重影响家中老人健康，还搭反消防规定违建，而后商户被执法作人员现场约谈整改。

除此之外，教育资源不足也是一大痛点。

整个南油生活区居住群体庞大，目前片区内有几所民办普惠幼儿园，小学则是南油小学。

针对居民反映的“公办幼儿园缺失”的问题，南山教育局给出的回应是：

由于历史原因，南油片区尚无政府产权小区配套幼儿园，后续若该片区进行城市更新配套幼儿园，我局将按政策办成公办幼儿园。目前该片区有童年幼儿园、睿思幼儿园、春天幼儿园等普惠性民办幼儿园。

并且表示，“幼儿园属于非义务教育阶段，家长居住地周边有空余学位的幼儿园均可报名就读。”

更令住户忧心的是房屋安全问题。

迄今近40年楼龄的南油生活区，在经年累月的风雨中早已“面目全非”，外墙油漆大面积脱落、防盗网生锈风化。

建设之初并未考虑到“人车分流”问题，车辆碾压导致地砖破裂、积水。据住户反映，下雨后地砖下面的泥沙流失，房屋老化后，大量渗漏、排水管道锈蚀堵塞等情况，确实是真正的“老、破、小”。

南山的城市更新走在全市前沿，率先发布了“双85%可申请行政调解”的政策，区内多个旧改迎来官方破局，如南苑新村、后海村等。

后海村与南油生活区紧挨着，有住户担心，后海村一旦启动拆迁工作，会对周边居民生活生产带来影响，尤其是给原本“风雨飘摇，残旧不堪”的南油生活B区造成沉重打击。

可以说，南油生活区业主对改造的诉求十分迫切。每隔一段时间，就有业主在人民网领导留言板上请愿拆迁改造。

据早期资料显示，南油片区拟进行棚户区改造，项目占地超过15万㎡，开发面积超过90万㎡，未来更新体量超过150万㎡（最终口径以官方公示为准。）

依据南油地区现行法定图则，片区发展目标是形成业态丰富的综合城区、充满活力的和谐城区、灵秀文润的文化城区，功能定位是集居住、城市公园、商业办公、先进产业于一体的综合性地区。

明确对于南油片区改造，可通过城市更新、土地整备等多项举措，提升片区品质。

深圳旧改，缘何“屡屡碰壁”

不仅仅是南油生活区棚改，目前深圳全市的城市更新项目都面临十分严峻的考验。戴德梁行曾披露过深圳旧改现状分析，多重因素造成今日的局面。

在所有的困难点中，拆迁项目市场主体的资金问题，最为突出。

城市更新市场主体一旦爆雷，所有支出账户将被查封冻结。这样一来，项目款项支出就依靠于前期划转至政府专户的账户资金，每一笔用款都需报政府审批，由政府审核决策出款，拉长审批流程时间。

市场主体一旦流动性出现问题，将产生股债连锁反应，影响拆迁进展，有可能出现拖长改造时间，甚至拆迁停滞。那么旧改项目很可能面临易主或者撤销市场主体资格，推倒重来。

近年多个旧改易主消息频出，向南村一期旧改被安居建业旗下安和二号接手，恒大联合饼干厂、佳兆业五和枢纽旧改易主招商蛇口……

2023年4月大鹏新区管委会发布公告，撤销恒大集团其葵新社区白石岗片区城市更新单元实施主体资格，该项目将由大鹏投控接手，并对原先更新规划进行修改，调整后住宅212580㎡，其中包含共有产权住房19160㎡。

如此一来，拆迁项目就会涉及遗留，如前期的债务、税款等问题，以及项目口碑对后续销售影响等风险，也加大了旧改的难度。

最后，还有难以协调、平衡的多方利益诉求。各方一直处于交涉博弈中，是旧改无法快速推进的关键难点之一。

众所周知，旧改项目在启动拆迁前期会产生大量工程款、过渡安置费，还有各种奖励措施、装修补偿等费用，以及纠缠在当中的政府方、股东方、前期主体、总包等不同利益群体诉求，更重要的还是业主的诉求。

根据深圳的相关规定，拆迁重建类旧改项目，原地产权置换最低补偿，建筑面积按1:1.2或套内面积1:1，但企业为了尽快拆迁，会开出比规定更高的补偿水平。

加之政策导向的不确定性，去年10月住建局下发的《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》，城市具体细则未落地，也让原本“困难重重”深圳旧改，笼罩了一层迷雾。

南油生活区，自从进入2000年，拆迁改造的声音就没有消弭过。

翻查南油生活区拆迁史，2011年汉京集团进驻南油生活区，并在此设立更新改造办公室现场办公。据悉，当时汉京给出的拆迁赔偿比例是1:1.3，有传已经和部分业主达成了合同协议。

此后很长一段时间，南油片区的旧改无任何波澜。紧接着在2020月10日，南油片区改造计划出现了华润置地的身影。

华润城更官方发文称“南油棚改项目是华润置地继福田华富村之后又一棚改项目”，正式宣布进驻南油棚改项目。

外界认为南油棚改停滞的原因，除了政策层面不确定性，在执行层面，南油片区范围庞大，仅靠一家房企难以实现改造重任。

南山粤海街道办在去年8月某一次的回应中表示，“小区如有改造需求可按程序申报老旧小区改造或者城市更新。拆除重建类城市更新需进行更新意愿征集，超过95%业主及建筑面积同意后，以业委会或者业主代表的名义向街道办事处提出书面申请。”

业主几年间曾多次申请旧改，然而并未得到明确的答复。

“大拆大建”按下“暂停键”

与全国陷入困境的旧改一样，深圳把希望寄托于政策层面。

1月4日，深圳拟发布城中村旧改新规，《关于积极稳步推进城中村改造实现高质量发展的实施意见》征集稿（下称“征集意见稿”）发布，强调政府主导、分类实施。

征集意见稿明确了深圳城中村改造的对象，以及明确项目改造物权人三分之二以上同意方可实施，并且对于四类位于重点功能片区、重大民生项目以及存在公共安全隐患的项目，优先纳入拆除新建范围。

更为重要的是，这份征集意见稿中提出，抛弃过往“大拆大建”模式，以“整治提升 局部拆建”方式实施拆整结合类改造的项目。

其中针对“拆整结合类”和“拆除新建”两类旧改有不同的改造方向。

拆整结合类应以栋为基本单位，涉及的拆除用地面积之和（含零星纳入的空地）原则上不超过改造项目总用地面积的30%。

拆除新建类城中村改造项目内土地完成净地入库后，市规划和自然资源局可依法采用综合评价出让或带设计方案出让等公开方式确定土地受让方，由土地受让方实施开发建设。以及能够支撑的前提下，应按要求配置一定比例配售型保障性住房。

这个做法与东莞目前的土地整备挂牌类似。

今后，开发商在城中村改造新政下，角色也有很大的转变。从原来的市场运营主体的主导地位，向前期服务商，以及用地出让和开发建设环节的土地受让方转换。

深圳城中村改造新政的出台，能给旧改杀出一条血路吗？