万科东庐：以前我对他嗤之以鼻，现在我向他膜拜学习

今晚8点视频号有直播。大家可以关注。

01

起先，我并不看好万科东庐

如果说今年有哪个盘不太看好，但人家卖的很好，万科东庐算一个吧。

老实说我看盘很少看走眼的，而且万科东庐这个盘，说实话整体素质一般。

所以很多粉丝问我们万科东庐值不值得买，我说有点鸡肋。

为什么即使我们朝阳客户很多，平房、东坝新盘项目成交的很好，

但是我们对万科东庐总是显得很谨慎呢？

这个盘的硬性条件不太好。看起来并不像是一个热销盘。

从地段来说，处于朝阳和通州的两区交界处，没有发展，未来面临竞品多。

西边常营板块次新均价大概在6.5万/平-7万/平之间，有大的商业配套长楹天街、华联购物，是个非常成熟的板块。

东边是通州运河CBD，紧挨着的武夷花园板块的金融街融御网签价格是6.5万-6.6万/平左右。教育配套中上，可以说是通州新盘里最好的位置。

而万科所处的物资学院，基本没有什么规划空间，城市界面差，北侧直线距离2公里是高安屯垃圾焚烧场，大概率短期不会外迁，这个也是硬伤。

无论是常营和通州武夷花园板块，都是比万科东庐更好的位置。

而且以万科东庐6.5万/平的销售均价看，他的价格，也没有太大优惠。

看到这里，肯定会有人跳出来说，不要忽视产品溢价。

惭愧了，我认为万科东庐，并没有产品溢价。从最基本的户型和楼栋排布看，都很一般。

因为通州双限购的原因，开发商们近两三年铆足了劲做产品。所以通州的户型和品质，有了集体的提升。

随便举个户型的例子，这是万科东庐89平的户型图。北向两个次卧尺度小的不太能用。还有一个是暗卫。

这是通州北投晟景汀澜85平的户型图。无论是从户型格局还是尺寸上，都完胜万科东庐。4米宽的客厅，是一个非常亮眼的尺寸。

这是京玥兰园89平户型，三个卧室空间都是够用的，即使是北向侧卧，也没有像万科那样，面宽极度压缩，而且是双明卫设计。

所以你看在户型上，万科东庐做的并不是很用心。

除了户型之外，楼栋排布上，有些楼栋的楼间距确实近到没眼看。

万科东庐楼栋排布，出现了非常多这样的转角。

这部分房源东西朝向，采光遮挡，楼间距又特别近，未来在二手房市场，流动性差增值一般。

而且居住体验也不会很好。

除非给到一个合适的价格，否则我是不建议大家买的。

价格要低于均价15%以上才合理。

如果你想了解万科东庐各个房源和户型的具体增值逻辑、有没有买贵站岗，怎么选房才更合适，可以加微信maoduidui03咨询。

所以你看，不怪我最起步对万科东庐的评价不高

他地段一般，有垃圾场有飞机航道

他户型一般，对比同区域竞品楼盘没亮点

他楼栋排布一般，楼间距近部分房源采光差……

但是，他的成绩不一般。开盘以后，网签已经165套……这个还是挺吓人的。

我们知道今年下半年很多开发商开盘海报注水严重。所以真正的开盘数据要看2个月以内的网签。

这说明万科东庐是实打实卖的火。

这么火又不是很符合逻辑，那么万科东庐做对了什么？

让买家可以忽视以上的种种缺点，依然坚定的买入？

02

卖房只是交易，情怀才能搞钱

有人说，万科东庐卖的好，是因为他的满装无敌。

毕竟我们平时看到的楼盘装修，除了壁纸壁布，地板砖，厨房厨具之外，大部分都是需要交房后自己配置的。

而万科东庐，基本上等同于做长租公寓那个思路，交房后你进去就能住。

你别管我这个风格是不是长租公寓，你就说你能不能住吧。

能啊，太能了。

万科东庐的很多细节，做的非常到位。

你就看他给你送的这个洞洞板，这玩意值几个钱？

不值钱，但你看着就觉得，这个收纳方案不错，万科好懂我。

你再看这个独立书妆台。可以当男主人的书桌，也可以当女主人化妆台。

有生活经验的我告诉你这个台子很鸡肋，如果两口子共用一个空间，肯定容易打起来。

而且化妆台实在是太小了。不是说收纳不好使，而是对体型丰满的人不太友好。

比如我老公，0.1吨的他坐在这里，我估计坚持不了多久……

但你别管……至少人家万科给你做了这种方案出来。

他是在一个狭窄的空间里，给了你解决方案。你就觉得，很贴心。

还有厨房的侧翻板，可以放刀。充足利用了收纳空间……

其实比较危险。

下图是万科的宣传图。

下面是我实际跑盘过程中我拍的图，我打开这个侧翻板，吓了一跳，当时就想来句国粹，这刀尖距离我手太近了……吓尿了……

还有一些小角落，比如墙面也做了一个小桌子。可以在这里做个临时的阅读角落。

看起来是不是很贴心？

但是墙和床之间的距离确实很窄，我39码的脚感受到了羞耻……

另外墙面要不要做收纳？

比如书房本来就窄了，玩游戏的时候，想放松一下，转转椅子，我敢保证如果椅子上坐的是我老公，那他转身的时候，头肯定会碰到收纳……

老公对不起，这是一个对胖子不太友好的样板间，下次我不让你跟我一起去跑盘了……

在这样的一套什么都安排了的满装下，你确实能感受到万科的处处用心。

但有过装修经验的人会知道这样的装修非常不方便，而且因为万科的装修是定制的，很多尺寸都是特殊的，未来需要有某个地方坏了，你连修都找不到地方修。

而且全部装修基本是国产木材配置，成本花不了几个钱。

我问了下做装修的师傅，他给万科这套装修估了个价格。当然仅供参考。

如果你有装修经验，你知道万科这套满装成本低很多地方鸡肋，

如果你有居住经验，你知道万科户型差，格局和尺寸都不好。

但万科东庐的业主们，是没有这个概念的。

这个盘对他们来说，是人生第一套房。

当他们住人生第一套房的时候，意义是不一样的。

而万科，刚好满足了他们的情感诉求。

很多开发商以为，学习万科的满装，楼盘就能卖的好了。

其实不是，你要学习满装背后，万科的情绪撩拨。

比如这是万科北京时隔4年多之后拿到的一块地——体现了对土地的尊重（不是公司运营出了问题）

比如这是50多个设计师连续一个多月近100次迭代总图——体现了对产品的重视（虽然户型和楼栋排布不咋地）

比如让每一个买万科房子的人得到高品质的生活——体现了万科对业主的真诚（希望交付给出一个很好的结果）

万科这种情绪撩拨，或者叫满满的情怀，才是开发商真正需要学习的地方。

他是一个系统性的工程，从销讲词的接待，就把各种土地的硬伤和缺点给客户聊的明明白白。

从样板间的展示、满装细节的描述，让客户感受到了被尊重，被重视。

从一个细节出发，去聊情怀，聊产品，让客户买万科的房子，甚至骄傲。

这样的效果是很少有开发商能做到的。

而且口罩三年以来，大家都忽略了，三年的时间，对于刚需买房群体带来的经济上、包括精神上的伤害。

这样的伤害，是需要被疗愈的。万科疗愈的很好。

开发商确实是需要充满人文关怀的。

我突然想到了中建璞园，如果说万科一个五六万满装成本，都可以铺垫这么多满满的情怀，为什么中建璞园作为10万+精装配置，7万+的价格，不能好好学习下万科呢？

既要讲产品，也要讲情怀上高度。中建璞园，实在是太老实了……房地产不就是欺负老实人嘛。

所以我们应该质疑万科，学习万科。

但不要成为万科。

我还是希望北京楼市，能在一个高品质的基础上，学习万科的这种营销模式。

而不是希望开发商学习了这种营销模式以后，当成一个获利的渠道，从看不见的地方克扣成本。

虽然万科的户型、楼栋排布包括地段，我只能给及格分。

但万科的情怀满装，我给满分。

关注万科东庐产品的更多细节和踩坑点，以及到底怎么买的问题，可以加微信maoduidui03进群聊，备注：通州。