江西建设工程律师：违法建筑承包人享有建设工程价款优先受偿权？

违法建筑，是指违反法律法规的规定而建成的建筑，最常见的主要是违反《城乡规划法》和《土地管理法》修建的建筑物，如：未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证建设的建筑等等。作为承包人，在其承建的建设工程认定为违法建筑的情况下，签订的施工合同自然无效，虽仍然可以主张工程款，但对于该违法建筑是否享有工程价款优先权是承包人重点关注的问题，这关系到承包人是否可以更好的维护自身的权益。

就以上问题，司法实务中存在争议，现笔者通过以下案例以此总结分析相应的观点。

观点一：承包人就违法建筑享有建筑工程价款优先受偿权

参考案例1：（2016）最高法执监161号

法院审理：本院认为……，首先，违法建筑是指违反《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《村庄和集镇建设管理条例》（国务院令第116号）等相关法律法规的规定，在城市规划区内，未取得建设工程规划许可证或者违反建设工程许可证的规定建设，严重影响城市规划的建筑。违法建筑因违反了法律的禁止性规定，原则上不能依法进行产权登记。本案世界金龙大厦第32、33层建筑超出了福州市规划管理局“榕规（93)建250号”《建设工程规划许可证》确定的建设规模（高度99.99米，层数31层），工程已建设完成，至今未能得到政府相关部门的审批和验收，应为违法建筑。其次，根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条的规定，对违法建筑的法定处理机关为县级以上地方人民政府规划主管部门；处理方式包括，停止建设、限期改正并处罚款、限期拆除、没收实物或违法收入等。而在违法建筑被相关部门行使公权力拆除或自行拆除前，违法建筑仍具有一定的使用价值。被执行人金龙公司对世界金龙大厦第32、33层建筑虽不享有所有权，但其长期占有、使用并以租赁等方式取得收益，上述建筑应视为被执行人金龙公司的具有使用价值的可供执行财产。

参考案例2：（2021）最高法民终841号

法院审理：本院认为……关于中兴建设公司是否对案涉4号楼、5号楼、地库项目享有优先受偿权的问题。百富房产公司上诉主张，中兴公司对于4号楼、5号楼、地库项目未取得规划许可等手续未尽审查义务，有重大责任，其对于该部分工程不享有优先受偿权。《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》第二十条规定：“未竣工的建设工程质量合格，承包人请求其承建工程的价款就其承建工程部分折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持。”案涉4号、5号楼、地库虽未经竣工验收合格，但百富房产公司已实际占有使用，应视为对工程质量的认可，一审认定中兴建设公司就4号、5号楼、地库未付工程款享有优先受偿权并无不妥。该工程未取得规划许可等手续责任在于百富房产公司，并不在于中兴建设公司，且法律并未以工程未取得相关手续作为承包人不享有优先受偿权的条件。故对百富房产公司的该项上诉意见，本院不予采纳。

总结：该观点认为建设工程价款优先权的本质是通过对承包人工程价款的优先保护来维护建筑工人的工资利益，虽是违法建筑，但同样是建筑工人的劳动成果，若符合建筑工程质量经验收合格的前提条件，承包人应该享有优先受偿权，且该违法建筑未被行政部门拆除前，仍具有一定使用价值，承包人有权基于该使用价值取得的收益享有享有建设工程价款优先受偿权。

观点二：承包人就违法建筑不享有建筑工程价款优先受偿权

参考案例1：（2019）最高法民申1250号

法院审理：本院认为……关于南通公司是否就案涉建设工程价款享有优先受偿权。根据《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，承包人有权请求就所涉工程折价或者拍卖的价款优先受偿。然而，根据本案查明的事实，案涉工程至本案一审庭审时仍未办理建设工程规划许可证、建设工程施工许可证，属于违法建筑，其不能依法取得相应物权，且相关工程一直处于停工状态，原审判决据此认定案涉工程属于依现状不宜折价、拍卖的建设工程，进而对南通公司就案涉工程价款享有优先受偿权的主张不予支持，并无不当。

参考案例2：(2020)最高法民申1850号

法院审理：本院认为……关于海峡公司是否对案涉工程价款享有建设工程价款优先受偿权问题。《中华人民共和国合同法》第二百八十六条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”承包人就工程折价或者拍卖的价款享有优先受偿权的前提是该工程不存在按照其性质不宜折价、拍卖的情形。根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》《村庄和集镇建设管理条例》等相关法律法规的规定，在城市规划区内，未取得建设工程规划许可证或者违反建设工程规划许可证的规定建设，严重影响城市规划的建筑，为违法建筑。案涉工程至今尚未取得建设工程规划许可证，应属于违法建筑。对于违法建筑，《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条明确规定了处理方式，即“由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。”案涉工程因违反法律禁止性规定,无法取得不动产所有权，二审判决认定该工程系不可折价、拍卖的工程，海峡公司对案涉工程价款不享有优先权，并无不当。

总结：该观点认为违法建筑无法实现折价、拍卖，而根据相关法律规定，承包人享有建设工程价款优先权的前提是该工程不存在按照其性质不宜折价、拍卖的情形。故承包人对其不享有建设工程价款优先受偿权。就该观点最高人民法院民一庭法官会议也有所体现，其意见认为：建设工程价款优先受偿权制度系以建设工程的交换价值优先清偿承包人享有的建设工程价款债权。承包人享有建设工程价款优先受偿权的前提是其建设完成的建设工程依法可以流转。对此，《中华人民共和国民法典》第八百零七条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”根据该条规定，承包人享有建设工程价款优先受偿权的条件是建设工程宜折价、拍卖。违章建筑不宜折价、拍卖，故承包人对违章建筑不享有建设工程价款优先受偿权。

目前司法实践中就违法建筑工程价款优先权问题其主流观点是承包人不享有该优先权，故而，心者律所在此建议各施工企业：

1.承包人在承接建筑工程项目是一定要审慎对待，全面审查该工程所需的相关手续，尽量不承接该手续不齐全的工程项目，以避免后续出现的法律风险；

2.若是已承接的建设工程存在违法风险，应尽快与发包方等相关企业联系，在可以补正的情况下尽快补正相关手续；若无法补正，基于司法实践中对于承包人利益的维护，施工企业可密切关注该建筑情况，若该建设工程验收合格并存在使用，承包人可就该使用收益主张工程价款优先权；

3.不论该建设工程其是否违法，承包人就工程价款存在纠纷时，一定要在规定时效内积极主张该建设工程价款优先权，避免该权利消灭。
法条链接

《中华人民共和国民法典》

第807条 发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”

《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》

第3条当事人以发包人未取得建设工程规划许可证等规划审批手续为由，请求确认建设工程施工合同无效的，人民法院应予支持，但发包人在起诉前取得建设工程规划许可证等规划审批手续的除外。

第35条与发包人订立建设工程施工合同的承包人，依据民法典第八百零七条的规定请求其承建工程的价款就工程折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持。

第38条 建设工程质量合格，承包人请求其承建工程的价款就工程折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持。

第41条承包人应当在合理期限内行使建设工程价款优先受偿权，但最长不得超过十八个月，自发包人应当给付建设工程价款之日起算。