深圳过半二手房挂牌价还在跌？但这些房子涨了，最高超20%

2023年，深圳二手房市场经历了“量升价跌”的现象，成交量上涨的另一边，深圳二手房价却经历了连续两年下跌的情况。事实上，自2021年开始，随着二手房指导价出台加上疫情影响的经济面紧张导致深圳房价全面下跌，以价换量现象明显，部分业主为加快去化，致市场笋盘增多，房价持续下探。

那么深圳二手房价到底跌了多少呢？在数据被平均的情况下，又是哪些片区或者小区的房价实现了逆势上涨？

楼市深度调整，有小区房价跌回五年前

“超级超级笋盘低于指导价340万。”12月底，有中介向记者推介了一套香蜜湖片区的房源，据其介绍，该房源同户型1900万，但本套房源的挂牌价只有1400万，不仅低于小区同户型500万，更低于指导价340万。

这并不是市场上唯一一套降价百万的房源。事实上，两年前在深圳楼市难得一见的“笋盘”在今年变得多了起来，尤其是曾经以高溢价闻名的豪宅片区以及名校学区房片区，正在加速“挤水分”。

据深圳中原研究中心数据显示，2023年，深圳83个有效片区（片区挂盘量大于10套）的挂盘均价变化中，共有77个片区挂盘价下滑，跌幅片区占比92.7%。

其中，跌幅较高的片区有福田的上步片区、宝安的沙井片区、宝安的宝中片区、南山的西丽片区、福田的百花片区、罗湖的洪湖片区、南山的深圳湾片区、福田的八卦岭片区等等。而这些片区便包含老牌豪宅区和深圳名校聚集的片区。

片区挂牌价下滑的主要原因来自市场信心不足，深圳楼市经历了两年的深度调整，成交价也在连续下滑。据乐有家研究中心数据显示，2023年四季度深圳二手房成交均价6.5万元/㎡，比2021年历史最高点8.3万元/㎡跌幅22%，比2022年跌12%。这即是说，深圳一套100㎡的房子，2023年的总成交均价下跌至650万元，相对2021年的购入成本减少了180万元。

“2018年刚来深圳的时候看中了福田一个小区，打算第二年攒够首付买，但是第二年房价直接涨了就没买。年初又去看了那个小区，有部分房源房价已跌回到了2018年的水平。”有购房者向记者表示，自己关注的小区房价已经跌回了5年前的水平。

55.5%小区挂牌均价下跌

到了2024年，房价下探的趋势仍在延续。据深圳中原研究中心，2024年年初，其检测有效挂盘小区数据共有2978个，对比上个月的挂盘均价数据，其中共有1654个小区挂盘均价下跌，占比55.5%。

这份数据显示，跌幅TOP30的楼盘中，共有7个小区目前挂盘均价已经低于指导价。

例如龙岗区布吉片区的龙威豪庭，该楼盘均价为3.2万元/㎡，指导价为4.1万元/㎡；盐田区盐田港片区的裕达华庭，挂盘均价为3.6万元/㎡，指导价为3.84万元/㎡；龙岗布吉的大都汇大厦，挂盘均价为2.7万元/㎡，指导价为3.08万元/㎡。

另一方面，2024年年初还有4个小区挂牌价下滑超过20%。宝安翻身片区的金景豪苑，目前挂盘均价为5.2万元/㎡，较12月跌幅24.2%；福田竹子林片区的竹园小区南区，挂盘均价12.0元/㎡，下滑22%；宝安碧海片区的幸福港湾御品居，挂盘均价8.1万元/㎡，下滑20.9%；福田景田片区的景莲花园，挂盘均价为7.2万元/㎡，下滑20.2%。

湾财社记者在有关中介平台查询到，目前宝安翻身片区的金景豪苑，一套153㎡的五房最低挂牌价698万，折合单价4.56万元，相较于5.12万/㎡的指导价来说，总价已低于指导价85万；公开平台查询到该小区21年有房源成交单价接近6万元，也就是说，相较于两年前该房源总价跌了大约220万。

这些小区挂牌价涨了，最高涨幅23%

并非所有深圳的房子都在下跌。尽管整体房价走势处于下行通道，但在2023年挂盘均价变化中，仍有6个片区挂盘均价上涨，这6个片区分别是南山后海片区，福田新洲片区、龙华大浪片区、罗湖银湖片区、盐田梅沙片区、大鹏新区的大鹏片区。

其中涨幅最高的为盐田梅沙片区，2023年挂牌均价为5.9万元/㎡，涨了6%。对于梅沙片区的不跌反涨，有业内人士告诉记者，一方面，该片区的交易量实际上并不算特别活跃，比较少存在急售的房源，因此挂牌价波动不明显；另一方面，梅沙片区离深圳核心地段较远，业主较为固定所以对价格不太敏感。

除此之外，涨幅排名第二的是南山的后海片区，2023年挂牌均价为15.2万元/㎡，涨了4.7%。值得一提的是，2023年“双证合一”“取消750万豪宅税”“二套首付降至四成”“认房不认贷”等相关楼市出台的政策对后海片区的高总价小面积房源都有一定的利好，市场风向的转变或使片区业主信心恢复，挂牌价上调。

但时间线拉长来看，后海片区成交价仍和高峰期有所差距，另外从近期实际成交情况来看，也有不少房源最终仍选择降价出售。

湾财社记者了解到，2023年12月后海漾日湾畔一套119㎡三房以1330万总价成交，折合单价11.18万元；而2021年10月，同户型房源成交总价为1640万，折合单价13.67万，成交总价相较高峰期跌了300万；另外目前市场有73㎡两房，业主报价858万，折合单价11.7万元，但2023年11月份同户型成交价1030万，两个月降幅高达16.7%。

那么深圳哪些小区的房价是在真实上涨的呢？深圳2024年初最新房价数据显示，2024年初有5个小区的挂牌均价涨幅超过15%，有超30个小区的挂牌均价涨幅超过10%。

其中，涨幅最高的楼盘是南山中心区的华彩天成，目前挂盘均价为13万元/㎡，挂盘价上涨23.4%。该小区位于南山区粤海街道，2004年建成，交通方面距离9号线南山书城仅200多米，在南山区第二外国语学校的学区范围内。

其次是南山蛇口片区的荔海春城，目前挂盘均价为12.2万元/㎡，上涨22%。该小区建于2013年，交通方面距离9号线南油西站400米左右，目前小区在贝壳平台只有两套挂牌房源，均为89㎡左右的三房。

楼市缓慢复苏，房价触底趋稳

“以价换量现象明显，市场笋盘增多，低价诱惑下，客户购买意愿增加，加速了需求释放。”乐有家研究中心数据指出，尽管深圳二手房价过去一年持续下探，但一定程度上也刺激了成交量的上涨，2023年深圳二手住宅过户32768套，同比上涨51%，终于走出了“2022历史最低点的阴霾”。

对于后续房价走势，深圳知名地产评论人朱文策在其公号推文中表示，2023年是深圳房地产价格历史上首次连续两个自然年度出现下跌，大量二手盘价格回到2018，少量已经跌回了2017。若是以量价齐飞来作为市场V型反转的判断基准，那么现在，深圳的房地产市场整体还处在寻底筑底再均衡的过程。而对购房者来说，如果满足保障房条件，优先高度关注人才房、配售型保障房；另外有充沛资金需要换房的购房者，则可以逆向思维，大胆入手优质产品。

“当前的楼市处于一个缓慢复苏的阶段。”还有不少业内认为，经过2年多调整，目前市场价格已基本触底趋稳，刚需、改善客也可以抓住机会捡漏抄底。随着2024年到来，预计政策端将持续发力支持房地产回暖，整体经济走势也将迎来高质量进步，这也意味着，市场上有限的“笋盘”或将会被加速消耗，对于真正有需求的购房者来说当下不失为好的买入时机。

采写：南都·湾财社记者 孙阳