北京新房|朝阳东四环十八里店地铁站-保利朝央和煦实地测评

《深度思考的买房经验分享》，聚焦北京楼市+教育+升学+装修，分享刚需、学区、改善住房版块分析。

本周我去看了2024年1月下旬开盘的热门楼盘-保利朝央和煦，下面我来按照地理位置及配套、项目情况、综合分析、优缺点，来详细介绍一下这个盘。

1、地理位置及配套

朝央和煦位于位于北京市朝阳区十八里店北桥往东约800米，南侧约200米有地铁17号线十八里店站。

【交通】：
离地铁17号线十八里店站很近，步行200多米，这在新房里面比较少见了。17号线北线已经在上个月通车，等明年中段十里河站至工人体育场站通车后，17号线的南北通达性无需多言，北至昌平北，南至通州，贯通东城、朝阳。地铁17号线十八里店站，5站即达国贸，7站即达工体，10站换乘13条地铁线（17号线建成后），距离东四环800多米，开车很快到国贸CBD，交通畅达城市各重点商圈。

【教育】：

【教育】：

教育资源充满希望，小区南侧为优质学校人大附中（规划中），人大附中作为北京实力最强的中学之一，目前已与十八里店签署框架协议。区域内规划多所小学、中学及托幼教育，分期展开落地。

现在教育资源能够托底，周边2公里内现有学校：首师大朝阳实验小学、北京工业大学附属中学、北京十八中、北京市私立新亚中学、北京八十中等国际、公立教育资源。

人大附中已经开工建设

【生态】：
项目周边很多公园。萧太后河文化风景绿廊，万亩森林公园（规划中）、海棠公园、老君堂公园、镇海寺郊野公园、小武基公园、亦新公园、梧桐公园、翠城公园等，生态环境比较棒。

【商业】：
黄金17号线串联国贸、SKP、合生汇、燕莎奥莱等城市核心商圈，一站式购物体验。主干交通直达山姆会员店、麦德龙、fudi仓储式会员店、朝悦百惠购物中心、焦奥中心等大型配套商业，区域规划自建约22万㎡精品商业（项目南侧，据说是龙湖天街），高效率满足居住者的日常所需。

【医疗】
区域内医疗体系完善，分布有北京朝阳中西医结合急救中心、北京圣马克医院、十里河医院、民航总医院、仁安医院、首都医科大学附属北京妇产医院（南院区）。对于新房来说，这个医院配套还算可以，同时进入东城有众多好医院，距离比较近。

2、项目情况

朝阳四环外地铁改善盘，项目共7栋住宅，394套房，9-17层。项目开盘出售所有楼栋，容积率在2.8，得房率80-84%，算上赠送面积得房率在84-88%左右。南侧四栋楼最高为11层，北侧三栋楼为17层，如此分布不影响采光。朝央和煦销售指导价为7.8万元/㎡，未折扣总价范围在940-1320w，预计开盘有一定折扣。

项目位置：位于北京市朝阳区十八里店北桥往东约800米，南侧约200米有地铁17号线十八里店站，交通便捷。

占地面积：约1.98万方

地上建面：约5.54万方

楼栋数量：7栋

规划户数：约394户

产权规划：70年

产品类型：建面约121-171㎡公园光幕大宅

指导价：约7.8万元/㎡

容积率：2.8

绿地率：约30%

得房率：约80%-84%

建筑风格：现代主义风格

交房时间：2026年6月

物业：保利物业（暂定）

物业费：7.85元/㎡

楼间距：南北38-67米

梯户比：一梯两户

层高：143-170平的3.15米，121-130平的3米

样板间：3个，121平，143平，171平

楼盘沙盘图

楼盘沙盘图

户型情况：

1号楼2号楼：143平户型，总高17层，3个单元，一梯两户，每栋102户，共计204户，得房率约80%

3号楼：171平户型，总高17层，2个单元，一梯两户，共计68户，得房率约81%

5号楼：132平户型，总高9层，2个单元，一梯两户，共计36户，得房率约84%

6号楼：121平户型，总高10层，1个单元，一梯两户，共计20户，得房率约82%

7号楼：121平户型，总高11层，1个单元，一梯两户，共计22户，得房率约82%

8号楼：121平户型，总高11层，2个单元，一梯两户，共计44户，得房率约82%

4号楼：配套楼

以下是样板间实拍，装修标准很高，装标追上了保利“天”字系，算是北京东南方向改善盘中品质最好的了。

3、综合分析

先说结论：4环线+紧邻地铁+名校规划，距离东四环800m，距离地铁17号线200m，九年一贯制的人大附。这几点就有足够吸引力。同时区域内云筑已经先行，卖的也挺好。地铁17号线，作为北京市最长的一条南北向线路，是连接北部研发服务和高技术产业发展带、南部高技术制造业和战略性新兴产业发展带，两条重要产业发展带的快速轨道交通走廊，同时串联了通州、东城、朝阳、昌平四个行政区，支持和带动亦庄、垡头工业区、朝阳港、CBD及未来科学城的发展，是北京经济产业的黄金线。保利北京深耕朝阳十年（有句话说没有谁比保利更了解朝阳），因此未来会具有较好的流通性、保值性。

朝央和煦小区的西南侧是垡头西二路，双向两车道，现在车不多，路西南侧是人大附中教育用地。项目东南侧是朝阳港中路，双向两车道，路东南是公园用地＋停车用地。项目北侧是公园用地，朝央和煦位于规划一期组团地块，在规划一期地块里是综合性最好的一块地。地块所在的十八里店定位朝阳港国际住宅，是一个先规划后建设的板块，板块是比较干净，后期会建设比较多的商品房，整个板块应该会比较好。

朝阳区朝央和煦二手房的竞品分析：说白了就是1000万左右去买三居，看能有哪些选择，朝阳可选的商品房板块有望京、太阳宫、双井，酒仙桥差一些。举个栗子，800来万买可以买望京新城的塔楼（20多年的楼龄），120多平的三居，小区就比较破，容积率也比较高。这样看的话新房朝央和煦的价格并不高。项目附近朝阳南侧商品房比较少，华侨城、华翰国际等目前7万多，与朝央和煦比能够形成一定的配套完善优势，但是户型没有朝央和煦好。

朝央和煦新房竞品分析：项目南侧693、685、694地块是云筑一、二、三期，云筑到14号线十八里店站400多米，单价在7.5w，据说三期签约大概百分之70，还有一些房源可以选，同时成交价逐渐攀升。云筑项目整体户型更小一些。朝央和煦的装修更好一些，距离地铁站更近、距离京津城际铁路更远，位置更有优势。

4、优缺点分析

先说优点：

地处朝阳港国际居住区后续配套会很完备、同时是四环价格洼地（丰台四环旁边的项目都8w＋了），17号线可以辐射通州、亦庄、东城、朝阳、昌平，串联众多产业区、商业区，不会缺少承接人口。

教育、生态、交通、商业、医疗等配套相对新房来说，比较可以，前面都已经介绍过了，不再赘述。

现代美学轻奢改善盘，户型设计合理，装标高，全屋智能、新风地暖等一应俱全，小区内设有跑道，得房率较高，是朝阳南一个不错的选择。

再说缺点：

小区规模不是很大，但也够用。

好了，本次对朝阳东南改善新盘朝央和煦就介绍到这里啦，项目在本月中下旬就开盘了，想看房的小伙伴抓紧加我微信了，优惠多。

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