开发商因虚假宣传被行政处罚，签订的《商品房买卖合同》还有效吗？

鲁法案例【2024】001

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购房者签订合同时已经发现房屋实际用途与广告宣传的公寓性质不符并继续签订合同，市场监督管理部门对开发商虚假宣传行为进行了处罚，购房者还能否以房屋性质与宣传不符为由要求开发商赔偿？

案情简介

2019年3月31日，杨某购买甲公司开发的房屋一套，双方签订的《商品房买卖合同》中约定“该商品房的用途为商务办公、买受人的房屋仅作商务办公使用……”等内容。甲公司在前期宣传以及广告页中均称该商品房为公寓性质，同时在宣传页底部以小字号注明：“本资料仅为要约邀请，双方买卖的权利以最终签订的《买卖合同》为准，本公司保留对广告进行修改的权利。” 2022年7月30日，市场监管局作出《行政处罚决定书》，认定甲公司构成发布虚假广告的违法行为，对其罚款2万元。杨某将甲公司诉至法院，要求甲公司退还房屋差价暂定5万元、支付水费、电费、取暖费的差价损失暂定1万元。

甲公司辩称，广告宣传在先，双方签订合同行为在后，甲公司交付的房屋符合合同约定，不存在违约行为，杨某对与其有重大利害关系的条款并无异议，并且签字认可，杨某对房屋的商务办公性质是明知的。

法院审理

本案的争议焦点是：甲公司是否需要承担赔偿责任？

法院经审理认为，当事人在订立合同过程中故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任。一方当事人因作出欺诈行为而承担的民事赔偿责任，应当具备以下要件：第一，一方当事人对与订立合同有关的重大事实进行了隐瞒或提供了虚假情况；第二，对方当事人因欺诈方的行为陷入了错误认识，并作出了与其真实意思相悖的意思表示；第三，存在因欺诈而导致的实际损失。

具体到本案，甲公司在其宣传册中将明确规划为商务办公的住房，宣传为具有居住和办公双重功能的公寓，显然属于订立合同过程中提供虚假情况。甲公司的该虚假宣传行为有违诚实信用原则，应当认定为在订立合同过程中存在欺诈行为。该欺诈行为，可能会因触犯行政法规而被处以行政处罚，但并不意味着处以行政处罚即应当承担民事赔偿责任。行政处罚的目的在于处罚虚假广告的行为本身。虚假广告面对的系不特定人群，故其以相关公众的一般注意力能否发生误解为认定要件之一。而合同欺诈，则应以签订合同时，合同相对方是否在审慎对待合同时仍会陷入错误认识，作出不真实意思表示为要件。

所谓错误认识，即内心真实意思与外在客观事实不符的认识。按杨某的主张，其错误认识即因甲公司的欺诈，使其将规划为商务办公的涉案房屋，错误的认识为公寓，购买商务办公用房的行为与其购买公寓的合同目的相偏离。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八十六条规定：“当事人对于欺诈、胁迫、恶意串通事实的证明，以及对于口头遗嘱或赠与事实的证明，人民法院确信该待证事实存在的可能性能够排除合理怀疑的，应当认定该事实的存在。”此司法解释的规定，将欺诈事实的认定规定为排除合理怀疑的标准，该标准高于一般事实的高度盖然性标准。而此处的欺诈，并非仅指单方存在虚构事实、隐瞒事实的行为，还包括因该行为导致相对方作出错误意思表示，系对欺诈承担缔约过失责任全要件的举证责任规定。

甲公司在宣传中对涉案房屋非规划为公寓的事实进行了隐瞒，但同时也对涉案房屋的办公功能进行了宣传。从杨某对涉案房屋的实际使用情况看，也存在购买该项目房屋后实际即用于办公使用的情况。杨某自认签订合同时，对商品房买卖合同约定的涉案房屋仅能用作商务办公使用的合同条款提出了异议。此表明，其已经注意到了作为双方最终权利义务约束的商品房买卖合同，记载的房屋性质为商务办公，且知晓商务办公与公寓的区别。相对于广告宣传中的要约邀请，正式合同的法律约束力显然更强，杨某负有审慎签订合同的义务。杨某作为完全民事行为能力人，在发现合同约定的房屋性质并提出了异议后，并未终止合同的签订，而是选择继续签约。因此，杨某提交的证据达不到排除合理怀疑的证明标准，不足以证明其与甲公司签订商品房买卖合同系基于甲公司的欺诈行为作出的错误意识表示。杨某要求甲公司承担房屋差价损失及水电费损失等缔约过失责任的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。

另需说明，人民法院审理民事案件围绕当事人的诉讼请求是否有事实和法律依据进行，本案仅处理双方因房屋性质产生争议所引发的纠纷。甲公司已经按照商品房买卖合同约定的装饰装修配置向杨某交付了涉案房屋。杨某在本案中并未以房屋装饰装修配置不符合合同约定为由主张权利。杨某称涉案房屋电容量不足，但按照《全国民用建筑工程设计技术措施/电气》的规范标准，公寓房屋单位面积的用电指标低于办公建筑的该指标要求。如甲公司提供的办公建筑单位用电标准低于上述标准，以及该房屋还存在其他质量问题，应由双方另行解决。

最终，法院依法判决驳回杨某的诉讼请求。判决作出后，杨某提起上诉，二审法院判决：驳回上诉，维持原判。

法官说法

房地产对我国经济的繁荣发展具有举足轻重的作用，房地产关系国计民生，是人民安居乐业的基础。近年来，商品房交易市场活跃，伴随商品房交易行为产生的纠纷日益增多。当房屋作为商品在市场上进行流通时，出卖方为了吸引更多的买方、增加磋商的机会，往往会对于商品进行包装、宣传。而出卖方的包装行为，有可能会因违反行政法规而被行政机关进行行政处罚。在买方以出卖方欺诈为由诉至法院、要求解除商品房买卖合同时，重要的是厘清行政处罚与民事担责的关系。

虚假宣传行为受到行政处罚，并不必然致使承担民事责任。《中华人民共和国广告法》第四条规定，“广告不得含有虚假或者引人误解的内容，不得欺骗、误导消费者。广告主应当对广告内容的真实性负责。”依据上述法律规定，甲公司宣传内容应当真实、合法，以健康的表现形式表达广告内容，符合社会主义精神文明建设和弘扬中华民族优秀传统文化的要求；应当对于自己所宣传的广告内容真实性负责。

甲公司虚假宣传涉案房产所属的房产信息，该虚假宣传行为有违诚实信用原则，亦因触犯行政法规而被处以行政处罚，但并不意味着处以行政处罚即应当承担民事赔偿责任。虚假广告面对的系不特定人群，故其以相关公众尽到一般注意后是否发生误解为认定要件之一。行政处罚的目的在于处罚虚假广告的行为本身，而判断甲公司是否需要承担本案中杨某所主张的诉讼请求，应当审查甲公司是否存在合同欺诈行为，即以签订合同时，合同相对方是否在审慎对待合同时仍会陷入错误认识，作出不真实意思表示为要件。

法条链接

《中华人民共和国民法典》第一百四十三条具备下列条件的民事法律行为有效：

（一）行为人具有相应的民事行为能力；

（二）意思表示真实；

（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。

第五百条当事人在订立合同过程中有下列情形之一，造成对方损失的，应当承担赔偿责任：

（一）假借订立合同，恶意进行磋商；

（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；

（三）有其他违背诚信原则的行为。

来源：山东高法、槐荫法院

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