华资律所·齐广学律师|仅凭卫星航拍图就能认定违建？

在征地拆迁中，有很多老百姓会接到通知说卫星拍到你的房子、大棚或者养殖场等是违建，要求限期拆除。这时候，很多人会感到不解，为什么好好的房子说违建就是违建？卫星是怎么拍到并认定是违建的？违建就必须要拆除吗？

对于卫星航拍认定违建这一问题，北京华资律师事务所齐广学律师做出以下说明，希望对您有帮助。

根据《土地管理法》，违法建筑是指未经规划土地主管部门批准，未领取建设工程规划许可证或临时建设工程规划许可证，擅自建筑或者通过欺骗手段骗取批准进行建筑的建筑物和构筑物。

通常，违法建筑包括以下几种类型：

（1）未申请或申请未获得批准，并未取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证而建成的建筑物；

（2）擅自改变建设工程规划许可证的规定建成的建筑物或者加建的建筑物

（3）擅自改变了使用性质建成的建筑物；

（4）临时建筑建设后超过有效期未拆除；

（5）通过伪造相关材料向主管部门骗取许可证而建成的建筑物。

卫星拍摄利用遥感技术，通过各种探测仪器获取地表信息，形成卫星影像。在此基础上，通过数据分析与人工现场核查，判断地表变化是否涉及违法用地行为。因此，卫星航拍仅能发现地表变化，即使卫星拍摄到的地表变化并不一定意味着违法建筑的出现，实践中，地表变化可能由很多原因引起。

但是，在农村拆迁过程中，许多地方都是以航拍图作为认定老百姓房屋是否合法的依据，简单粗暴地将房屋认定为违建。实际上，认定房屋是否违建，是一项极其复杂的工作，首先是立案调查，作出调查笔录，其次还需要去现场调查取证，上报到相关部门进一步审查，即便审查通过了，也要给当事人依法陈述声辩等权利。

由此可见，航拍图只能作为认定房子是否违法的辅助工具，是依据之一，但不是唯一依据，单凭一张卫星图不能认定违建。2023年自然资源部发布了新修订的《土地卫片执法图斑合法性判定规则》，其中明确说明了，今后各部门在查处违建时，不能直接把卫星图作为行政处罚的依据，认定违建需要一系列的举证要求。

实践中，对于违建认定的举证要求很严格，仅凭卫片不能认定违建。但是如果我的房屋被正式认定为违建了，我该怎么办？我的房子就必须被拆除吗？

根据《城乡规划法》第六十四条的规定，未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。

因此对于违法建筑，以是否可采取改正措施消除对规划实施的影响为标准，法律分别规定了三种不同的处理方式。虽然该项规定并不当然适用所有的违章建筑，但是可以从中看出对于违章建筑的执法精神。

行政机关在纠正违法建设行为时，应当区分违法建筑的具体情形，执法要符合适当性原则和比例原则；在存在选择不同处理方式的情形下，应当采用对相对人权益损害最小的方式，做到处理结果和处理目的合理得当。

北京华资律师事务所齐广学律师提醒您，现实中，部分征收方为了达成拆迁目的，可能会拿着一张卫星图就说房子违建，这种做法是不合法的。即使被卫星认定违建了也不要慌张，政府作出违建认定是需要一系列的手续和调查的，即使被认定违建，还是有一定的挽回余地的。

▌专业领域

行政法

▌执业领域

齐广学律师，1974年生，共产党员，早年毕业于西北政法大学行政法系，在政府部门工作23年中，一直做机关法制工作为主，做了大量的投诉信访、行政诉讼、行政复议、行政案件和行政合同等审查等工作，数以千计。

转为专职律师后，齐广学历史主要专注于行政处罚、行政复议、行政诉讼、行政赔偿、政府信息公开等领域，在国有土地上房屋征收、集体土地征收、政企行政纠纷、重大环保、治安、土地、水利、城管、民政、金融等行政处罚和行政诉讼领域有深入研究。

注重深入研究问题，从法理上为客户提供案件解决思路，有效地维护广大客户的根本利益。

▌法律研究与著作文献

《关于非法集资处置工作体制问题梳理》、《浅析土地征收过程中程序问题》、《谈违法建设的强制拆除程序》等行政法相关研究文章与著作50余篇。

▌代表性案例

河南省焦作市高速公路拆迁案

吉林省吉林市违法建设强制拆除案

湖南省郴州市拆迁案

辽宁省锦州市违法建设拆迁案

辽宁省锦州市汽车四S店拆迁案

湖南长沙土地资格证注销案

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