564万㎡！27969元/㎡！132㎡！2023年苏州新房成交数据公布！

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今天是2023年的最后一个工作日，再过两天，我们就要和2023年挥手道别了。

每到年终岁末，我们都会对楼市做一轮盘点，通过今年以来政策端和土地端的回顾，我们看到了今年以来政策端一松再松、应出尽出，土地端供应缩量、持续分化，而购房者颇为关心的新房市场在2023年表现如何呢？

我们用“承压见韧”来作为今年苏州房地产市场的一个主题，而今天分析师要解析的2023年苏州新房市场也是精准诠释了这个主题。

虽然今年以来苏州楼市整体承压，但是市场需求是呈现一定韧性的，我们从供应、成交、房价等几个维度来解析（本文数据截至2023年12月27日）。

供应端和去年基本持平

园区和姑苏区迎来供应量的增加

截至12月27日，2023年度苏州市区新建商品住宅的供应面积为511万㎡，同比增加了1%，比2021年减少了43%。

这背后有两方面原因：一方面是近两年地方城投拿地高占比带来新盘入市节奏放缓，另一方面一些在售楼盘前期积压库存较多，去化周期拉长，而放慢推盘节奏。

值得一提的是，今年园区和姑苏区迎来供应量的增加。姑苏区今年以来的供应面积为35.4万㎡，同比增加了118.4%，其中南门、沧浪新城皆是断供多年迎来新房供应，平江新城和胥江板块也在今年实现补仓。

园区的供应量在今年也迎来高峰，是2016年以来的新高，多年未供应的斜塘、车坊、娄葑皆迎来新楼盘的供应。

相城区的市场供应量仍旧位居六大区榜首，达到了133.2万㎡，吴江区今年的供应量在六大区垫底，主力供应板块集中在运东、太湖新城、城南板块。

需求端量跌价涨

市场分化加剧

我们再来看需求端。

截至12月27日，2023年度苏州市区新建商品住宅的成交面积为564.2万㎡，同比减少21%，该成交量为近十年以来的新低。

从今年苏州市区商品住宅季度成交走势来看，呈现一季度冲高、二季度末及三季度“滑坡”、四季度在各类政策频发、叠加助力下，市场成交量整体稳住。

从月度成交量来看，春节后被疫情压制的需求呈现补偿性释放，苏州楼市在2-3月上旬呈现短暂的复苏回暖，成交量在3月份的数据端有所体现，3月市区整体成交面积达到了75.3万㎡。

从3月中下旬开始市场需求呈现阶段性瓶颈，4月份成为苏州楼市实质性的“拐点”，市场开始明显降温。

随后，在5-8月，在没有实质性的政策落地和缺乏核心倒挂盘引领下，市场预期持续下降，各楼盘的来访认购量在7月降至今年春节后的新低水平，7月也是苏州楼市近十年来成交量最惨淡的一个月。

8月市场延续颓势，在核心优质倒挂盘缺席了整个7月后，8月以湖西观云为主的核心倒挂盘的入市并集中网签，带动了8月新房整体成交量的增加。

9-10月，苏州楼市利好政策密集出台，开发商积极把握政策窗口期和“金九银十”关键节点，苏州楼市的来访认购量整体有所增加，并在10月的网签数据上有所显现。

到了11月，政策松绑对成交的提振作用边际递减，楼市深度调整还在延续。11月在市场的供应量环比增加的前提下，头部板块多个高端改善盘入市带动了成交量的增加，并在12月呈现翘尾效应，截至12月27日，苏州市区商品住宅的成交量为44.6万㎡，环比增加12.8%。

总的来说，2023年以来，苏州的新房市场虽然也迎来两轮脉冲式复苏，先是2023年3-4月因疫情解封和政策调整带来了一波刚性、刚改需求集中释放；9-10月，随着认房不认贷、松绑限购等政策落地，市场又迎来一轮短暂复苏。

值得一提的是，市场主要依托改善需求驱动，头部核心的推盘节奏直接决定市场去化率月度波动情。

可见，深度分化仍旧是当前新房市场的主要特征，园区核心、新区狮山等头部价值板块逢开即罄、一房难求，次核心的强产品力楼盘去化表现也可圈可点，外围板块去化艰难，常年以价换量。

项目分化加剧，而热销项目的共性特征无外乎以下几点：

一是位于头部价值板块，且区域板块供应量较少，并有鲜明的一二手倒挂；

二是产品力强的项目，这也是今年看到的最大的一个亮点。

三是性价比较高、折扣力度较大、营销到位的刚需盘，同样迎合了部分首置价格敏感度较高的客群需求。

其中强产品力楼盘即使在区位上不是头部板块，但是凭借硬核产品力仍旧取得较好的销售成绩，未来的新房市场，产品力=销售力，商品住宅越来越需要产品说话，产品决定营销。

整体需求规模稳定

体现一定的韧性

此外，2023年的苏州新房还呈现以下几个特点：

1.苏州千万级高端住宅市场走出独立行情

截至12月27日，2023年，苏州市区总价1000万及以上新房的成交量创新高，达到了1535套，这是近十年以来的高峰，比去年同期增加了52%，更是显著高于省会城市南京，位居江苏省第一、全国第六，这也体现了苏州这座城市在高端需求方面的韧性。

截至12月27日，2023年，苏州市区总价1000万及以上新房的成交量创新高，达到了1535套，这是近十年以来的高峰，比去年同期翻了一番，更是显著高于省会城市南京

2.低密洋房产品呈现逆势热销的态势

今年以来，除了核心倒挂盘走出独立行情，洋房产品也呈现逆市热销的态势。我们看到，即使在非核心高压板块中，打造洋房产品的新楼盘皆通过低密、高配置、舒适户型等亮点征服市场，实现流速和溢价的双赢。

且洋房市场整体呈现供不应求的态势，2023年洋房的供应套数为7462套，成交套数为10030套，供求比仅为0.7。

同时，洋房产品的成交套均面积也在近两年实现了跃升，2022年成交套均建面为124㎡，在2023年达到了约140㎡。

3.苏州新房市场由改善来主导，高端改善化成为大势所趋。

从近两年苏州新房各个总价段的成交套数对比来看，500万以下新房的成交量同比减少，500万以上的高端改善住宅成交量同比增加，且成交均价也同比明显上涨。

今年以来，苏州市区商品住宅成交套均面积已经达到了约132㎡，为历年新高。新房成交套均价已达368万元，相较2022年上涨了41万元。正说明这样一个观点：当前的苏州楼市，刚需承接二手房，而改善聚焦新房。

4.苏州楼市整体需求规模稳定，体现一定的韧性

从市场整体成交量来看，今年苏州新房和二手房的总成交面积为1336万㎡，和去年持平，需求规模总体稳定，体现出了强城市价值对苏州楼市的有力支撑。

二手房成交套数是新房成交套数的1.5倍，二手房凭借交付安全性和低价抛售，整体成交韧性好于新房，所以苏州楼市整体呈现出一二手市场份额“此消彼长”的态势。

5.头部价值板块房价上涨

截至12月27日，苏州市区商品住宅的成交均价为27969元/㎡，同比上涨了7%。去年开始，苏州的限价逐渐打开，各大主流板块相继突破限价，带动了苏州房价结构性上涨，并重塑苏州的房价格局。2023年是苏州头部板块房价重新定义的一年。

苏州园区湖西、独墅湖、湖东、姑苏南门、新区房价正式破“5”，园区奥体、斜塘、姑苏胥江等头部价值板块的房价定格在4.5-5万元/㎡之间。

后市展望

2024年，我们认为成交总量规模仍将筑底平稳。从全年走势来看，大概率延续本年度脉冲式复苏，传统的“金三银四”、“金九银十”或将迎来小波段向好行情，但持续性不足，购房自住需求小幅修复。

由于供地结构的优化，明年低容积率项目供应占比或将进一步上升，将给房企更多的产品打造空间，别墅或重现楼市舞台。产品回归居住属性时代，楼盘的产品力的竞争日益白热化，明年的苏州高端改善市场将会呈现出全方位内卷趋势，且头部价值板块的房价或随着产品力的提升而有所上涨。

本文代表个人观点，不代表所在企业立场，供参考。

引用数据及观点请注明来源：克而瑞苏州房产测评（cricfjsz）。

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