湾财对话｜凯德地产李绍强：以“耐心”的资本去做长期投资

即将过去的2023年，房地产行业在深度调整中加速洗牌。作为最大的在华新加坡企业之一，凯德“活”得如何？

“2023年，尽管市场充满挑战，凯德地产仍然实现了较为满意的业绩”，凯德地产（中国）首席执行官李绍强接受记者采访时介绍，作为凯德集团旗下的地产开发业务分支，截至2023年9月30日，凯德地产在全球的投资组合价值约208亿新元。

1994年，亚洲知名的大型多元化不动产集团——凯德进入中国。2021年，凯德进行业务重组，形成上市的房地产投资管理公司凯德投资（“CLI”）和私有化后的房地产开发平台凯德地产（“CLD”）两个实体。2021年9月，凯德投资在新加坡证券交易所首次上市交易。

在国内房企仍高歌猛进的时候，凯德的战略转型，折射出其对市场趋势的研判能力。凯德如何看待中国市场？房地产新模式下的机会在哪儿？私有化后的凯德地产经营情况如何？围绕一系列热点，李绍强一一做了解答。

“一个凯德”如何顺滑运作？

中国是凯德集团的核心市场之一。发展至今，集团在中国40多座城市管理300多个项目，保持了一贯的审慎与稳健。

“一个凯德”生态系统，是一个历经数十年发展所构建和累积的成熟生态体系，具备横跨房地产全价值链的核心竞争力，从投资、开发到资管、运营。李绍强介绍，在“一个凯德”生态系统下，凯德地产和凯德投资能够实现品牌、人才、资源共享，在业务拓展方面，可以基于两家公司的业务所长和互补效应，协同拓展项目，为业务带来竞争优势。

“凯德地产主要是用自有资金来做开发建设，以及开拓一些周期较长的项目，凯德投资是轻资产模式，更多用第三方投资者的钱，所以两家公司的业务定位还是比较明确的”。

例如，对于凯德投资的一些升级改造项目、或者新建项目，会优先选择凯德地产来做。而凯德地产的一些投资型物业，会由凯德投资来做商业运营管理，一些资产进入成熟期，需要退出的时候，也会首先考虑凯德投资的基金等平台。“两家公司优势互补，在一个大的生态系统下协同发展”。

私有化带给地产的优势

目前，凯德地产以新加坡、中国和越南为核心市场，成熟的不动产开发能力横跨多元资产类别，包括综合体、购物中心、办公楼、旅宿、住宅、产业园区、工业及物流地产以及数据中心。

“凯德地产拥有多元化的投资组合，投资型物业（例如商业综合体、购物中心、办公楼、产业园区）和销售型物业（比如住宅）兼具且相对平衡，有助于增强业务的韧性。目前，投资型和销售型物业占比大致是50：50”，李绍强介绍，当然不是提前预设一个具体的比例数字。在每个领域的投资，会去根据不同资产的特性，去看一个合适的规模。

“另一方面，凯德地产私有化之后，给到我们更多优势，能够以更有‘耐心’的资本，去做一些长期投资”，李绍强表示，“凯德地产跟凯德投资有不一样的投资者，有些投资者需要长期稳定的回报，有些投资者更看重长期更高的回报。所以在项目的不同阶段，我们可以引入不同类型的投资者，这是凯德整个生态链的优势”。

面对行业和市场的深刻变化，凯德地产正在全面推动“以客户为中心”的变革发展，加快锻炼新的能力，开拓新的思路和新的做法，为把握接下来的市场机会做好准备。2023年，尽管市场充满挑战，凯德地产仍然实现了较为满意的业绩。

中新合作的积极践行者

“凯德作为一家新加坡企业，致力于搭建中新合作的桥梁，也一直在中新合作项目的落地方面扮演着重要的推动作用，是中新合作的积极践行者”，李绍强评价。

中新广州知识城

在苏州，凯德早在1995年就在苏州工业园内投资设立腾飞新苏工业坊，被誉为园区最早的工业企业孵化器。在广州，凯德与知识城集团共同投资成立合资公司，深度参与中新广州知识城南起步区和后续阶段的开发建设，这也是中新两国国家级双边合作项目。

迄今，新加坡能源集团、星展银行、恩士迅、新加坡南洋理工大学、新加坡国立大学等“国家队”力量均已进驻知识城。2023年11月，一座高302米、总建筑面积40万平方米的新地标在中新广州知识城九龙湖畔拔地而起。知识塔项目是中新合作持续深化的又一个缩影。

“我们在中国近30年，对中国的市场和文化比较理解，能够结合中国市场情况，引入合适的资源和模式”，李绍强介绍，“通过这些项目，凯德把新加坡在城市规划、绿色生态、产业发展和产品模式等方面的领先经验引入当地市场，推动当地的产业及经济升级转型”。

对话

中国是一个不可以忽视的市场

李绍强，拥有西悉尼大学金融硕士学位和新加坡国立大学理学学士学位（主修建筑）。2022年11月1日起，任职凯德地产（中国）首席执行官。他拥有25年的国际房地产开发经验，包括16年在中国市场的经验。2019年，因杰出贡献被上海市政府授予上海市白玉兰荣誉奖。

南都·湾财社：私有化对凯德地产带来改变是什么？

李绍强：凯德地产虽然算是一个新成立的企业，但并不是从零开始。凯德从1994年进入中国，已经深耕了近30年，有很多知名代表作，积累了丰富的本地经验，拥有优秀的本地化团队，强大的品牌影响力，这是凯德地产发展的宝贵基石。中国是凯德集团的核心市场之一，也是凯德地产的核心市场。

南都·湾财社：当前房地产市场正在经历深度调整，凯德地产对未来是否仍有信心？

李绍强：凯德已经在中国深耕了近30年，我们长期看好中国市场，对未来也是有信心的。中国现在是全世界第二大经济体，是140多个国家和地区的主要贸易伙伴，GDP近18万亿美元。所以中国是一个不可以忽视的市场。

具体到房地产市场，经过行业的深度调整，大开发时代的普涨结束。从长期来看，经过行业模式重塑和市场供需的重新平衡，行业会回归到一个合理、健康的发展轨道。凯德也非常乐于看到中国房地产行业步入高质量发展阶段。

市场供需关系变化，从卖方市场进入买方市场，客户会越来越“挑剔”，未来只有抓住客户才能抓住市场，拥有良好信誉、产品能力和交付能力的企业，将在未来的市场竞争中占据有利地位。

南都·湾财社：私有化之后，大家对凯德地产经营情况保持好奇。在当下市场情况下，凯德究竟“活”得怎么样？

李绍强：凯德跟国内很多开发商相比，有着自己的发展模式和逻辑。在过去近30年，我们积累形成了自己的独特优势：深入理解中国市场，把国外成熟经验与本地需求、本地经验相结合；多元化的投资组合，在多个资产领域具备强大的开发实力和全产业链能力。

在整个市场的调整下，挑战肯定是有的。我也会跟员工讲，行业进入一个比较长的寒冬，所以这个时候一定需要开源、节流，生存下来。在这样比较艰难的市场环境下，我对凯德地产今年在中国的业绩表现还是满意的。

同时，很重要的一点是，在这个市场调整期，是我们锻炼新能力的好机会，为把握接下来的市场机会做好准备。凯德地产的优势是什么？其中有一点就是我们的规模体量比较小，凯德地产在中国的总资产规模才500多个亿的人民币。所以是比较容易去做调整的，去加入新的思路和新的做法。等市场调整过后，我们是非常有把握的。

在过去的市场环境下，很多开发商把获客能力交给了渠道。但这种模式下，你就很难跟你的客户有直接的沟通和了解。所以这一块我们现在也在重新考虑如何去做。特别是在现在的数字化时代，通过很多工具可以直接跟客户接触和交流。所以我们会从“以客户为中心”出发，在组织架构、营销推广等各个方面去重塑。

南都·湾财社：中国推进产业升级转型，不少企业也加速进入产业园区。这个赛道的发展趋势如何？

李绍强：产业升级是未来中国经济发展的一个大的趋势，产业园区是推动产业升级的一个载体。在产业园区以及产城融合这个领域，我们首先要去理解当地政府对未来经济和产业发展的一个规划方向，明确政府希望我们扮演什么样的角色，然后我们再去看自身的优势，我们的能力在哪些方面，如何更好地去跟政府配合。

目前，凯德集团在中国一共有14个产业园区，代表性项目包括位于苏州工业园区的腾飞新苏、广州知识城腾飞园、大连腾飞园区和新加坡杭州科技园等。在产业地产领域，凯德拥有产品多元化、花园式绿色生态园区、以及全球网络及客户资源等优势。

我们还在关注生命科学园这个赛道，这是我们未来的方向之一。做这个赛道，必须重新理解它的产业集群是什么，上下游是什么，是不是能给客户提供一些额外的服务和价值。

南都·湾财社：凯德在广州的业态布局非常丰富。广州乃至大湾区在凯德集团的布局中，处于什么位置？

李绍强：我先讲一个宏观看法。珠三角、长三角都是经济非常活跃的区域，这两个区域又有不一样的特色。如果形容它的话，长三角在慢慢变成一个“大省”的概念，而珠三角在“缩成一个市”的概念，一体化程度越来越高。

凯德在这两个区域有着长期的深耕和比较多的业务布局，特别是上海、苏州、杭州、广州和深圳。对于广州以及大湾区未来的发展，我们是看好的。比如在广州，知识城的中新一期合作南起步区已建成6.2平方公里的现代化新城，中新二期合作2平方公里示范区全面启动建设，凯德将不遗余力持续推动中新双方在知识城科技创新、智慧城市建设等领域合作进一步深化。

采写：南都·湾财社记者 王艳玲