天津楼市新变化：二手房买卖双方共担中介费

临近年末，随着楼市政策持续释放利好，天津市房地产市场进一步企稳回升。在此背景下，二手房市场也开始出现一些新变化，卖家分担中介佣金的比例逐步提升，由原来的买家单边支付，改为买卖双方共同承担。房屋中介交易单边收佣已经持续了多年，此次收费模式悄然改变将给市场带来哪些变化？对房价以及买卖双方会有怎样的影响？近日，笔者进行了多方走访。

政策趋势如何？鼓励双方共担 国内外已成普遍

我国在1978年才有了商品房的概念。关于房地产经纪服务收费标准的最早依据是1995年国家计委、建设部下发的《关于房地产中介服务收费的通知》（971号文）。该文件对房地产咨询费、房地产价格评估费、房地产经纪费的收取额度作了明确规定。其中第六条规定：房屋买卖代理收费，按成交价格总额的0.5%-2.5%计收。

这种政府制定统一指导价的模式一直持续到2014年。2014年6月，国家发改委、住建部发布《关于放开房地产咨询收费和下放房地产经纪收费管理的通知》，明确房地产中介服务机构接受委托，提供有关房地产政策法规、技术及相关信息等咨询的服务收费，实行市场调节价。

今年5月，住房和城乡建设部、国家市场监管总局联合下发的《关于规范房地产经纪服务的意见》（以下简称《意见》），再次明确了由交易各方协商确定，将定价权交还给市场。在此基础上，首次明确提出“鼓励按房产成交价格分档定价，引导交易双方共担服务费用”。

从国内外情况来看，买卖双方共担中介费已经成为大势所趋。在国内，成都、大连等十几年来一直采取双边收佣；上海、重庆、广州、深圳、苏州等近年来也开始双边收佣。从全球范围来看，大部分国家的二手房交易是由双方分摊中介费，或者由卖方支付所有中介费。

“目前，二手房中介费全国平均不足2%，美国为6%，日本为5%，中国已经是全球收费最低的国家。但是不同的是，国外主要是卖方支付绝大部分或全部，国内是买方承担几乎全部中介费和相关服务费。”房地产研究机构空·白研究院创始人杨现领表示：“《意见》明确鼓励双向收费和衍生服务单独收费，将有助于降低买方负担，更重要的是卖方付费会促进行业规范，抢单、返费等各种不规范不透明的收费乱象将得到一定程度净化。“

天风证券研报认为，《意见》对双边收费模式的鼓励，有助于减轻买方的购房负担，从而刺激购房需求释放。伴随行业逐步步入以存量为主的新发展阶段，交易环节中买方话语权有望同步提升。

从天津市情况来看，二手房交易中介费此前主要由买方承担。笔者在走访中发现，在二手房实际交易中，今年以来已经有部分房主愿意分担中介费，以促成交易，并且有逐步增加的趋势。贝壳天津站近半年的交易数据显示：从6月到12月，卖方参与承担中介费成交占比已经从34%提升至44%左右。

市场有什么变化？激活购房需求 交易效率提升

卖方同意与买方共担中介费，意味着成交可能性更大，从实际情况来看，也确实提升了二手房交易效率。

进入12月以来，天津二手房成交虽然不似10月份处于高位，但市场仍然保持稳定运行。近几周，贝壳平台二手房成交量都保持在每周950-1000套左右，在邻近年底的时间节点来看，整体市场仍处于高位阶段。

“我们的客户里有很多既是买家又是卖家。”某房产中介经纪人表示，今年以来，天津限购政策调整，特别是在“认房不认贷”落地执行后，有置换需求的人更多。利好政策叠加双边买卖共担中介费，有利于共同激活购房需求。现在买家对中介费的让步很看重，在房价合适的情况下，买方会更倾向选择有卖方分担中介费的房子，明显会促进带看增加，加速成交。

以一套总价400万元的二手房为例，此前购房者需要独自承担房价的2.5%即10万元中介费，而在收费方式调整后，买卖双方各支付5万元的中介费，能够直接为购房者省下5万元的购房成本。

今年9月末，市民张女士在秋季房交会上看中了河西区一套91平方米的二手房，房子交通便利，配套齐全，装修也不错，和卖方谈了几轮，价格谈到298万左右。但因房子未满5年，税费偏高，在交易费用上，她一直在与卖方博弈。“上个星期，中介经纪人告诉我，房主为了卖旧买新想尽快出手，愿意承担部分中介费，房价还是不变，我就不打算再犹豫了，准备尽快成交。”她说。

买家刘先生得知双方共担中介费后，认为此举提升了买家的话语权，体现了公平交易，“二手房交易，中介机构服务的是买卖双方，经纪人做的一系列工作不是只针对其中一方，单独让买家承担中介费并不公平”。

中介经纪人的感受更为明显。“随着各项楼市利好政策及买卖双方共担中介费的新变化，对于业主委托的房子我们更有信心尽快卖出。”一家中介门店经纪人表示，过去有些客户觉得中介服务费高，感觉经纪人没有做什么，对房产经纪行业的认知有偏差。而实际上，一间房屋从挂牌到成交要经历漫长的过程，包含委托、匹配、带看、谈判、签约、审核、贷款、缴税、登记、交付等多个环节。经纪人做了很多推广动作来助力房子成交。他认为，双边收佣后，会让经纪人及买卖双方心理上发生一些变化，买家会觉得更公平，卖家也能认识到服务的价值，同时经纪人能减轻一定的工作压力，提升专业化程度，让成交变得更顺畅。

合硕机构首席分析师郭毅表示，从发展趋势来看，双边收佣或许会成为未来房地产中介行业保障服务质量和从业者服务收入平衡的解法，或将带动行业新格局形成。

房价会变相上涨吗？不会出现佣金转嫁 引导价格回归价值

有一些购房者开始担心，双边收佣的结果是否会以卖方涨价而告终，自己其实享受不到政策红利？

当前，我国二手房交易已逐渐进入买方市场。从全国范围看，房多客少是总体趋势，一套二手房从挂牌到出售的周期、成交价格谈判空间日渐拉大。在这种情况下，由卖方同时承担部分交易成本符合市场供需关系的一般规律，很多房主愿意支付一定的佣金。同时，在市场信息高度透明的情况下，如果卖方单方面提价，也会影响成交率。

笔者走访的多家中介门店也表示，如卖家将中介费转嫁，提高房价，很可能导致房屋无法有效售出。长期来看，在供需双方价格博弈后，价格会回归供需公认的价值水平。

根据国家统计局二手住宅销售价格指数，从实际统计结果看，成都、大连、上海、重庆实行双边收佣前后6个月的二手住宅销售价格指数显示，改革后房价有的上升、有的下降、有的持平，未出现佣金转嫁导致房价明显上涨的情况。

天津凡佑律师事务所律师林美伶表示，根据《民法典》相关规定，“中介合同是中介人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同”，“中介人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬”。二手房买卖交易中，委托人既包括卖方也包括买方。卖方享受的服务为客源匹配相关，买方享受服务为房源匹配相关。中介公司为买卖双方促成交易、签订买卖合同，买卖双方均应支付报酬，只是根据市场交易惯例中介费大多由买方全部承担。

业内多位专家分析认为，卖方承担一部分成交费用不会导致房价上涨。推行双边收佣金，有利于促进经纪机构向卖方服务，如全渠道推广、限时收取尾款保障、专业摄影、房屋美化等，有助于提升中介服务专业化水平。同时，双边收佣体现了双边服务的理念，一定程度上能够促进透明收佣、明码标价服务，以及减少偏袒一方、跳单飞单等情况，促进行业规范和服务质量提升。

11月24日，天津市房地产业协会发布《关于加强天津市房地产经纪行业自律管理工作的意见》，被视为对两部委《意见》的落地推进。其中也明确提出，引导由交易双方共同承担经纪服务费用。

天津市房地产业协会中介专委会秘书长邱宇翔表示，希望广大中介机构能够积极响应市房地产业协会倡导，主动结合市场供需关系变化，进一步在全市范围推行双边收费，提供相匹配的安心服务承诺，帮助降低刚需和改善群体的购房成本，促进市场流通，提高房产交易效率，为天津市房地产市场平稳健康发展贡献力量。

来源：天津日报