当下买房应该重点考虑些什么？

《深度思考的买房经验分享》，聚焦北京楼市+教育+升学+装修，分享刚需、学区、改善住房版块分析。

上一篇我们写过了抗跌小区的特点：

这波房价下跌，什么样的小区抗住了？抗跌的小区有啥特点？

前面提到的一些抗跌小区其实门槛确实是比较高的，但是一些共性的东西还是值得借鉴的。房地产的黄金时代已经过去了，并且处于楼市和经济下行周期内，我们买房的思路也应该转变一下了，那么，这一篇我们就来总结一下，当下买房应该注意些什么。

当买房的增值保值预期不再存在，且贷款利率又高居不下的情况下，其实房子就是一种消费品，消费得起的买，消费不起的就不买。所以，先把房子的保值增值预期扔到一边去，这是我们当下买房首先要摆正的思路，因为除掉这个私心以后，买房才会回到自己的初心。

首先，要注重房子的生活属性，要让自己住在这个小区里很方便，当然如果能住得很舒服很有品质就更好了，但那可能会受预算限制。把上班通勤、生活购物、医疗、上学这些配套放在重要位置，在自己的预算范围内，把这些因素综合一下，尤其是自己的上班通勤，找几个备选的合适的位置，如果上班离得远，住再好的房子和小区，上班路上导致的疲惫，也让你没有心情享受了。

在备选的几个区域里，挑选生活配套最完善的区域。没有车的，一定要挑选离地铁近的，另外如果家周围很近的区域有个大型三甲医院，会非常方便，有一次我去医院，从家里出发到回到家里一共1.5小时，简直不要太方便。

在选定的区域内，尽量选卖的比较好的小区，如果不是低总价学区房，宁可多花几十万买个好的户型和楼层，也不要选户型不好的、楼层不好的，这一波降价10-20%里，最先降价且降幅最大的就是这种房子，除非你预算实在是不够。

尽量选择纯商品房小区，密度特别大的回迁房、隔音不好的老房子，都居住体验不好，邻居的素质比较低的，天天不够生气的，我就听过例子，300多万买的塔楼，密度非常大，居民素质极低，还有人往电动车上吐痰，就是单纯的坏，这种真还不如租房子，最起码你可以随时搬走。

当然很多时候我们会面临远大新和老破小或回迁房的二选一，怎么选？那得看你的通勤时间是不是在可接受范围内，老破小或回迁的居住环境是不是在可接受范围内，这得自己取舍，预算有限的情况下，甘蔗没有两头甜。

咱们群里买学区房的群友很多，东西海好的学区房，一般都是又贵又老，这没有办法，如果能买个自己住的，就尽量不要占坑的，除非总价足够低，或者像西城的金融街这种超级顶尖且可以住的房子非常贵的片区，而且调剂比较少的板块，反而低总价上车房算是一种稀缺产品。如果只是普通学区的占坑房，后面孩子减少以后，预感比较难出手。

过去孩子多，学区占坑房升值性很不错，未来孩子少了，而且教育均衡化，且有一些90后的思路转变了，可能学区占坑房逻辑就变了，（这里指的学区占坑房是类似于荣丰2008那种20平米的开间，没法自住，只能出租的房子），大家还是尽量选择可以自住的房子，毕竟租房和住自己家的感觉确实是有很大差别的。

如果两居和三居差个几十万，在自己的压力承受范围内，尽量选择三居，更实用，群里很多小伙伴就是有了娃以后，同一个片区甚至同一个小区里换三居，一开始舍不得这几十万，后面换房更麻烦。

最后，劝大家买房要在自己的能力之内，虽然现在首付比例低了，但劝大家一定不要过多的加杠杆，一旦还贷以后，和你一开始非常乐观的心态就有所不同了。