恒隆，竟在香港这样玩旧改！

在去香港调研之前，我就决定要去看看海港城、时代广场，亦或是再去看看今年大热的城市更新项目中环街市以及新开业的艺术商业启德AIRSIDE，但在搜集资料的时候，却被Fashion Walk这个只出现在过恒隆的财报里、“名不见经传”的商业项目吸引了。

我想，它吸引我的地方，也会成为大家对这个项目感兴趣的点。

1、Fashion Walk是由恒隆打造的“街区+MAll”商业，项目由室内商业Fashion Walk以及铜锣湾的记利佐治街、百德新街、京士顿街和加宁街这四条街道组合而成；

2、不同于恒隆在内地打造的以重奢为主的诸多恒隆广场项目，Fashion Walk以时尚、品味生活以及国际美馔为定位；

3、Fashion Walk已经开业25年，室内商业空间Fashion Walk是一个旧改项目，其前身为香港第一间日资百货公司大丸百货。

这些要素的叠加，也让这个项目在我眼里充满了“魅力”。当然，项目吸引我的点也并不只是早已寻常的“街区+MALL”模式，而是在恒隆的改造下，旧改与周边街区产生的“化学反应”，旧改还能这样玩。

来源：恒隆官网

带着对这个项目的好奇之心，Fashion Walk成为了我此次香港之行的目的地。

“眼见他起高楼，眼见他楼塌了”

大丸见证了香港日资百货的兴衰

Fashion Walk位于香港铜锣湾，其中商场部分由原先的铜锣湾地标大丸改造而来。

2003年，香港人气女子组合Twins发布了歌曲《下一站天后》，歌词中唱到，“站在大丸前，仔细看着我的路......”，这首歌大约也成为后来很多年轻人结识大丸的开端。事实上，早在1998年，大丸就已经闭店结业。而大丸的开业以及结业，无疑见证了那个年代香港日资百货行业的兴衰。

1960年11月3日，大丸作为第一间日资百货公司正式落户香港铜锣湾，开启了日资百货在香港发展近20多年的盛景。

来源：网络

大丸百货定位中高端，引入了超6成的日本品牌，除了大量新奇的外国货，还为香港带来了精细化的日式百货服务，一经开业的大丸，立刻获得了香港市民的喜爱。据悉，大丸开业第二天，就有近10万人前来光顾；每逢周末以及节假日，来大丸的人都络绎不绝。

大丸的热闹，也为香港引来了更多的日资百货，比如在1970年至1980年期间，三越、松坂屋等日资百货也选址铜锣湾，与大丸共同在铜锣湾带来了一股日资百货风潮；此外，伊势丹、八佰伴、崇光、西武、东急等日资百货也相继在香港开店，在全港内加剧了这股风潮，日资百货在香港一度盛极一时。

然而盛极必衰也在香港日资百货行业里体现的淋漓精致。在1990年代，随着日本泡沫经济的破灭，导致日本经济下行，以及在亚洲金融风暴的影响下，大丸开始亏损，尽管有尝试缩减规模自救，依然在1998年6月结束了所有香港业务，并于12月31日撤出香港。

大丸结业期间 来源：Getty

伴随着大丸的撤离，松坂屋、三越、伊势丹、八佰伴等日资百货也陆续结业；如今再去到铜锣湾，依然能看到日资百货崇光（于2001年被卖给华人置业以及新世界集团）伫立于街道旁，但已然换了个“芯”，只是一间本地的“日式百货公司”。

至于为什么大丸变成了如今恒隆的Fashion Walk，这里也不得不提一下，早在1989年，恒隆就透过淘大置业以16亿港元的价格拿下了铜锣湾面积超3.2万㎡的商业物业，涵盖沿百德新街、厚诚街、记利佐治街、加宁街、京士顿街以及告士打道。

首店效应显著、品牌强势

区域商业氛围感浓厚

穿越过去的历史，回到如今铜锣湾的Fashion Walk。

近期，独角Mall也来到了项目现场。Fashion Walk的商场就在铜锣湾站E出口旁边，项目以时尚、品味生活以及国际美馔为定位。

Fashion Walk涵盖Paterson、Kingston及Food Street（食街）三大区域，由盒子式商业Mall以及铜锣湾的记利佐治街、百德新街、京士顿街和加宁街这四条街道组合而成，根据官网显示，项目总共有124个品牌。

Fashion Walk商场：

商场分为两层，位于记利佐治街和百德新街交汇处，一楼沿记利佐治街展开的商场外立面，由新加坡时尚品牌CHARLES&KEITH以及高化品牌CHANEL Beauty Studio香港首店作为门面。

进来左侧就是两层的网红餐饮品牌eggslut香港首店，右侧是扶梯，沿着商场通道往里走，就是日本护肤品牌FANCL和西班牙珠宝品牌ARTE。

商场一层引入了不少潮奢品牌，且品牌非常强势。比如香港首间Vivienne Westwood时装店及café兼备概念店、来自意大利的香水品牌Carthusia、小众香水买手集合店SCENTED NICHE、日本设计师品牌NorieM、CANVAS、amor、本木序、弥明生活百货、Y-3、mushroom、Hot toys等品牌。

商场整体呈一字型动线，比较好逛，但作为旧改，一楼也有不小的限制，比如有很多遮挡视线的大柱子，笔者粗略的数了下，有8个。

二楼估计也由于层高较低的原因，引入了大型百货专门店LOG ON，占据了很大面积。此外还补充了一些零售品牌，比如ESMEE、我来自日本、B´IN SELECT、I-PRIMO，以及美容品牌perFACE Aesthetic，星巴克等品牌。

值得关注的是，可能由于旧改原因，二楼不仅层高较低，光线较差，商业空间也比较有限。恒隆将通道两侧也充分利用了起来，靠近外围的那一侧引入了一些对空间要求不高的品牌，比如宠物零食品牌LIFETASTIC、豆花妈妈等，还有一些窗口小店形成的小市集。

二楼还设置有换币龙、智能自主裸买站等自助机。

整体来看，尽管作为旧改的商业空间限制会比较大，但恒隆的招商能力还是不容小觑，商场的潮奢属性非常明显。

Fashion Walk街区：

从现场来看，记利佐治街、百德新街的人流量非常大，并且经常堵车，但是京士顿街以及加宁街就没什么人。

京士顿街

从品牌来看，百德新街引入了香港首家BYREDO旗舰店、SKIN CEUTICALS、Aesop、LE LABO、10/10 HO PE、AIGLE、 O.N.S | kapok 、New Balance Grey concept、TSUMORI CHISATO、HER、American Vintage、R2B、HUSKY、KURA CHIKA by PORTER、百老汇、H& M等时尚品牌，以及Hypebeans 、MERCURY RECALLS、Pancake专门店等餐饮品牌；

京士顿街引入了D-mop、KAPOK、Sweaty Betty、adidas Originals旗舰店、puma、Onitsuka Tiger、Franc fran c、德 国宝等零售品牌，以及鮨政、帝乐德国餐厅等餐饮品牌。

加宁街则引入了INITIAL GENTLEMEN、OKURA、耐克、shine、at home、MAISON KITSUNE、PRIVATE i SALON 、ものもの、W ANDERS等零售品牌，以及好汤好面、CALLE OCHO等餐饮品牌。

值得关注的是，Food Street（食街）由百德新街、京士顿街以及加宁街围住，由楼栋之间的间隙形成小通道，从这三条街道都可以通到Food Street。

食街主要是一条街，整条街给笔者的感觉和万象天地的里巷很相似，餐饮品牌非常多元，有许多外国人用餐。

餐饮品牌也偏国际化，涵盖西餐、日料、韩料、茶餐厅、北京菜等。

逛完Fashion Walk，给笔者的整体感受是比较惊喜的。总结来看，有以下几点：

首店效应显著。尽管不是定位重奢，但恒隆的品牌池以及招商能力确实毋庸置疑，特别是有铜锣湾这样的地段加持，其在Fashion Walk所营造的潮流时尚感相当强。

项目引入了不少香港首店品牌，比如H&M全港最大旗舰店、松本清全港最大分店、全港首间店内设置有健体基地的Adidas、全港首间CHANEL Beauty Studio、全港首间BYREDO旗舰店、全港首间「人宠共融」的美 容兼活动空间Private i Concept Store、全港首间Vivienne Westwood时装店及café 兼备概念店、全港首间美国人气鸡蛋料理Eggslut、好汤好面香港首店等品牌。

品牌强势。在强调首店的同时，Fashion Walk还兼具有调性的高化、香氛、潮牌、品质餐饮等业态，形成了一个具有潮流时尚氛围感的商业项目。

街区逛下来，能感觉到项目的零售品牌和餐饮品牌很强，打造的特有时尚氛围感非常明显，与其他非恒隆的街区的逛感完全不一样。

区域的商场加剧了整个片区的商业氛围。除了Fashion Walk，周边还有崇光百货、金百利、皇室堡、时代广场、希慎广场等商业项目，此外，还有恒隆中心、皇室大厦、中国平安大厦、海港大厦等写字楼，形成的商业聚集效应非常显著。

香港物业租赁收入上升至港币10.09亿

香港市场并非恒隆重心

但能给我们不一样的视角观察它

目前，恒隆在香港拥有Fashion Walk、山顶广场、中环、康怡广场、淘大广场、雅兰中心、家乐坊、荷李活商业中心等商业项目。

今年以来，恒隆在香港的策略是，一方面引入迎合本地消费的品牌，完善品牌组合，提升商场的出租率，另一方面抓住访港旅客回升以及港府的消费券计划的机遇，透过「hello恒隆商场奖赏计划」展开一系列推广活动。

根据Fashion Walk官网来看，项目也主要是联合品牌来做折扣活动或者送优惠券活动，但活动频率比较高。这个月项目还联合品牌「尼奥宠物」来设置打卡区以及体验区，笔者在商场中庭以及食街入口都有看到美陈装置，商场中庭还聚集了不少人。

从效果来看，恒隆的这些策略还是有效的。根据恒隆2023年中报显示，截至2023年6月30日，其在香港的零售物业组合收入上升6%至港币10.09亿。

不过，相较于恒隆在内地的重奢商业项目的知名度而言，其在香港打造的商业项目关注度确实不怎么高，以致于笔者在搜寻Fashion Walk项目资料的时候，关于这个项目的信息并不算多。

恰如陈启宗在恒隆财报的“致股东涵”中所言，一是大众零售以及“四星级购物商场”都不是恒隆的目标，二是香港市场并不是恒隆的重心，且香港市场只占其租赁收入的三分之一。

尽管恒隆在香港的商业项目偏小众，但也确实给了我们一个不一样的视角来观察它。

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