如何才能有效实现房地产供求关系平衡

12月21日，全国住房和城乡建设工作会议在北京召开，住房和城乡建设部部长倪虹在会上强调，明年实行“因城施策、一城一策，实现房地产供求关系平衡”。

因城施策，一城一策，是近年来一直强调的一项政策。但是，到底如何因城施策，如何一城一策，似乎仍处于探索之中，至今没有一个城市拿出可供其他地方学习和借鉴的政策、经验，仍然都在东张西望、左顾右盼，看别人是怎么做的，跟踪效仿，完全没有结合自身实际、形成具有明显效果的政策。

客观地讲，由于前些年房地产市场的过度发展，尤其是房价的过度上涨，开发商的过度扩张，银行的过度放款，地方政府的过度从土地上拿钱，让因城施策、一城一策很难总结出好的经验与做法，无法拿出切实可行的“一城一策”经验。主观上则是依然具有比较强烈的依赖土地收入的意识，仍然想在土地上做文章，无奈房地产市场的持续低迷，让地方政府的梦想破灭了。不仅土地收入上做文章的目的没有达到，反而房企的连续暴雷，让地方政府面临巨大的风险压力。

也正因为如此，当决策层、管理层同意放宽房地产市场政策时，立即把地方政府依赖土地收入的热情又调动起来，绝大多数地方都把眼睛重新盯住房地产市场，纷纷放宽政策，甚至出台各种刺激房地产市场、刺激居民购房的政策。无奈经过二十年房地产市场变化、房价变动考验的购房者，开始冷静对待房地产市场政策的变化，没有因为政策的调整而惊慌失措，而是继续用冷静、理智对待房地产市场，导致地方政府出台的各项政策没有产生预想效果，开发企业则面临严峻的资金链断裂考验。

可以肯定，不管明年地方政府如何进行“一城一策”，有一点不能改变，那就是开发商不降价、市场就不可能恢复。明年房地产市场的钥匙掌握在开发商手中，就看开发商能否用降价这把金钥匙解决房地产市场的持续低迷问题。而地方政府千万不要再做制止开发商降价的错误行为，否则，房地产市场真的会面临极大风险。留给房地产开发企业的时间已经不多，只有降价售房、回笼资金，才有可能化解资金链断裂风险。这方面，开发商不能再犹豫，地方政府不能再糊涂，银行不能再乱作为。

通过因城施策、一城一策，实现房地产供求关系平衡，听起来很符合市场规律，也符合当前房地产市场实际，前提是，地方必须拿出有利于平衡市场供求关系的具体政策和措施，而不是继续唱大戏、说大话、喊空口号。就市场需求来说，当然是有的，特别是改善性需求，空间较大。但是，现行价格，广大居民、尤其是年轻居民不会接受。那么，降价幅度多大才能撬动购房者的购房热情呢？当然是越低越好。问题在于，房地产市场也有不可承受之痛，降价的幅度肯定不能太大，比较现实的降价幅度，应当是20%以内。如果能够达到这样的降幅，购房者还是会考虑的。

如果开发商和存量房房东有这样的降价意愿，是否就能实现房地产市场恢复的目标呢？仍然不行，根源在于，二手房市场如何撬动。单纯依靠普通居民来购买，恐怕仍然难以全面启动二手房市场，能够采用的方式，就是政府及其国有公司收购一部分二手房，并将其当作保障性住房。同时，动员租房公司、尤其是链家等大型租房公司，收购一部分二手房，从而为想改善住房条件的居民创造购买新房的条件。一旦二手房市场有效启动了，整个房地产市场的链条也就解开了，随之而来的装饰材料消费、家电家居产品消费等就会接踵而来，消费对经济增长的拉动作用、对生产领域的推动作用也就能够充分体现，房地产市场的供求关系就能趋于平衡。

所以，2024年的房地产市场，一方面，开发商要主动出击、主动降价，并用新房降价影响二手房市场的房产价格；另一方面，政府要有所作为，要在收购二手房方面拿出更多好的办法与举措，从而激活房地产市场销售之水，形成鲶鱼效应。