北京新房|大兴黄村-晓月和风、星光城实地测评(刚需460w总价上车)

这周末我去看了2023年11月开盘的热门楼盘-晓月和风，顺便也看了2023年初开盘的大兴星光城二期，下面我来按照地理位置及配套、项目情况、综合分析、优缺点，来详细说说这俩盘值不值得买。这俩盘离得很近，大兴星光城小户型占比较多，单价差不多，可以算竞品，后面都有分析，所以前面的地理位置、配套等两个盘都是共享的。

《深度思考的买房经验分享》，聚焦北京楼市+教育+升学+装修，分享刚需、学区、改善住房版块分析。

一、晓月和风

1、地理位置及配套

晓月和风位于大兴黄村兴旺大街与三合路交汇处，直线距离地铁4号线清源路站步行距离约1.7km。

【交通】：
地铁：4号线清源路站。4号线的南北通达性无需多言，北至海淀北，南至大兴南，通达西城。荟聚、龙湖天街等大型商业均在4号线沿线

【教育】：

有大兴区内很优质的教育资源。大兴区第一幼儿园、北京小学大兴分校、国教实验学校、北京小学（翡翠城分校）等，在大兴非常够用了

【生态】：
项目周边很多公园。距离兴旺公园、清源公园只有几百米，念坛公园也很近。周边生态环境比较棒。

【商业】：
百联清城购物中心，大悦春风里，荟聚等多元化的繁华配套，高效率满足居住者的日常所需。

【医疗】
附近医院有：大兴区人民医院，广安门医院南区，北京大学第一医院（大兴院区）（三甲）已经投入使用。对于新房来说，这个医院配套还算可以。

2、项目情况

大兴黄村刚需改善盘。项目一共分为3个小院，共31栋住宅，992套房，6-11层。项目首开19号和26号地块(部分楼盘)，容积率在2.0，18号地块明年卖，是一梯两户设计（100㎡以上的户型是两梯两户），得房率比较高80-86%，算上赠送面积得房率在85-90%左右。楼间距平均在将近40m，晓月和风销售指导价为5.9万元/㎡，未折扣总价范围在519-1038w，折后基本在5.2-6万元/㎡。（一期开盘450多套，据说现在剩余150多套）

占地面积：64837.466㎡

建筑面积：124634.932㎡

容积率：2.0

户型：88、92、121㎡三居，144、176㎡四居

价格：期房指导价5.9万/㎡

楼栋：27栋

楼层：6-11层

总户数：992户

停车位：1∶1.2

物业公司：绿城

物业费：5.48元/㎡/月

装修标准：精装

开盘时间：2023年11月初

交房时间：预计2025年11月底

房子有20°-5°的东南偏斜。综合来讲首开盘的26号地块比19号地块要好一些，均价也贵一些。

户型情况：

有88、92、121㎡三居，144、176㎡四居，首开的88、92、121㎡三居，144、176㎡都有，现在所有面积的户型都有选择。

以下是样板间实拍，装修标准还是挺高的。

3、综合分析

先说结论：楼盘地处黄村板块、是大兴政务区和企事业单位聚集地，可以辐射大兴的生物医药基地、新媒体产业基地，星创国际中心。通勤上地铁可以轻松辐射到丰台、西城甚至海淀的工作群体，因此未来应该具有较好的流通性、保值性。

晓月和风小区的南侧是三合路，双向四车道，现在车不多，路南是三合北巷（回迁房）。项目北侧是大兴星光城（在建）。项目东侧是三和庄北巷，双向两车道，算是小路。路东是九年一贯制的国家教育行政学院附属实验学校。西侧是兴旺大街（双向四车道）还有铁路，会存在一定的噪音，选择地块楼栋的时候可以关注下。26地块距离此处更远一些。综合看板块是挺完善的，大兴的整个城市界面也是比较宽敞整洁。

晓月和风二手房的竞品分析：高米店的保利茉莉公馆是2010-2013年建成的，均价5.83w；新里西斯莱也是2010-2013年建成的，均价5.4w；金地仰山2011-2013年建成，均价5.5-6.3w；华润公元九里2012-2016年建成，均价6.05w；附近的清澄名苑南区2003-2006年建成，均价5w左右；马赛公馆2012年左右建成，均价5.0w左右。这样看的话新房晓月和风的价格并不高。其他就没什么可以比较的二手商品房了。

晓月和风新房竞品分析：项目北侧是大星光城，星光城到4号线清源路站1.4km，单价在5.5w，2022年年中一期开盘，2023年年初二期开盘的，还有一些房源可以选，星光城项目整体小户型更多一些。其他几个相对近的新盘价格基本也在5.0-5.5w之间。晓月和风的装修更好一些。

4、优缺点分析

先说优点：

地处黄村板块、是大兴政务区和企事业单位聚集地，可以辐射大兴的生物医药基地、新媒体产业基地，星创国际中心。该地的配套完善、承接人口稳定。

【交通】：4号线的南北通达性无需多言，北至海淀北，南至大兴南，通达西城。荟聚、龙湖天街等大型商业均在4号线沿线

【教育】：有大兴区内很优质的教育资源。大兴区第一幼儿园、北京小学大兴分校、国教实验学校、北京小学（翡翠城分校）等，在大兴非常够用了。

【生态】：项目周边很多公园。距离兴旺公园、清源公园只有几百米，念坛公园也很近。周边生态环境比较棒。

【商业】：百联清城购物中心，大悦春风里，荟聚等多元化的繁华配套，高效率满足居住者的日常所需。

【医疗】 附近医院有：大兴区人民医院，广安门医院南区，北京大学第一医院（大兴院区）（三甲）已经投入使用。对于新房来说，这个医院配套还算可以。

较低总价刚需改善盘，户型设计合理，装修挺好，得房率高，是南城一个不错的选择。

再说缺点：

距离地铁站步行1.7km，稍微有一点点远，不过距离4号线很近的地方都没有地了，以后只能越来越远。西侧有铁路临近，在选择地块和楼栋的时候需要注意一下。

二、大兴星光城

大兴星光城位于晓月和风项目北侧，大兴星光城和晓月和风基本共用基础配套，不再赘述。星光城到4号线清源路站1.4km，比晓月和风近300m，均价在5.5w，一期2022年6月开盘，二期2023年初开盘的，共有1500多户，二期比一期剩下的房子多一些。现在有86、98、113㎡三房两厅两卫、125㎡四房两厅两卫房源可以选。

与晓月和风相比，项目整体小户型比例更多一些，装修标准也比晓月和风低一些（没有新风系统），楼高7-15层，比晓月和风密度大一点，但是楼都是正南正北，没有倾斜角。楼栋、户型的选择范围肯定比晓月和风小，毕竟开盘早一些。目前在售的房子，可以470w上车86㎡的户型，2025年6月交房。

以下是户型图。现在86、98、113㎡三房两厅两卫、125㎡四房两厅两卫房源可以选

以下样板间实拍。

以下项目实景，已经封顶了。

好了，本次对这俩刚需低总价友好的新盘就介绍到这里啦，下期会介绍新盘中铁兴创逸境，也是刚需友好型的新房，南五环外，靠近南五环，19号线南延观音寺站步行10分钟，2024年10月末交房。现在期房还有一些选择，2024年中也会有现房出售。下期我会详细介绍，大家可以关注一下。

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