这一轮大跌，连核心区板块都没撑住！

前面 一篇文章我说了说后海和蛇口考察的一些感受。还没看的朋友可以点击回顾。

今天这篇我们来详细分析一下后海和蛇口的板块，以及每个板块具体的价值楼盘。

先说说后海。

后海地理位置最靠近深圳湾。

后海自己就有总部基地，距离科技园以及科苑这些就业中心还很近、学校也是南山一流的学校。

华润总部春笋、深圳湾体育馆、人才公园都在板块附近。

交通、学校、商业、产业、文娱配套，没有一个短板。

属于南山房价最优质的改善板块之一。

当然很多朋友可能不清楚后海详细的板块细节，后海主要分为四个小板块：

海岸城、登良、海月、海岸

海岸城：

优势——顶级学校、商业

价值楼盘：

漾日湾畔、滨海之窗、观海台

海岸城是以海岸城商圈为中心，小区其实不多，就只有7个，包括：

海德三宝（漾日湾畔、滨海之窗、观海台）、海洋之心、电力花园、天海花园、浪琴屿花园

学校是这个板块的最大的亮点——

南二外海德学校是南山第一梯队、深圳前10的名校。

能读南二外海德中学和小学只有海德三宝。

所以这个片区最有价值的楼盘也是这3个小区。

其中漾日湾畔小区最小、保养也是最差的，价格相对便宜，但是距离海德小学最近；

滨海之窗因为靠近滨海大道、车流量很大，部分楼栋会有噪音影响，但是社区园林以及小区保养的比较好；

观海台距离学校最远，但是小区最大最舒适、社区内部足够安静，价格是三宝中最贵的。

如果看中海德的学位，推荐观海台或者是滨海之窗。

登良：

优势——居住氛围

价值楼盘：

蔚蓝海岸三期

登良板块核心楼盘就是后海唯一一个大体量的项目——蔚蓝海岸

其他项目不是文德福花园这样的老小区，就是只有一栋楼没有社区的深圳湾公馆

因为有大社区而且都是住宅，所以登良这一片居家氛围是最好的。

蔚蓝海岸分为四期。

一二三四期的建成时间差距并不是很久，都是在2001-2004年期间入住的。

三期相对独立，一二四期连在一起统一管理。

保养方面，从外墙上看三期最好，一期外墙就比较老了，二期四期介于中间。

因为蔚蓝海岸的学校是北师大附中附小，排名一般，学区没有优势。

所以选择买蔚蓝海岸，着重看居住舒适度。

保养最好、有小高层的三期是最好选择。

蔚蓝海岸3期

后海的板块中，海岸城以及登良这两个北边的板块是粉丝朋友问得最多的区域。

很多买家买这里都是关注的学区和改善质量。

最近这两个板块有不少笋盘流出，价格很优惠，关注后海的买家，可以找我们详细了解情况。

当然除了后海之外，南山其他板块以及其他区的板块，我们都有比较详细的考察和分析。

文章篇幅有限，深圳多数板块的具体分析以及楼盘梯队的排序，我们准备在最新的闭门直播课上和大家分享。

关注深圳楼市的人，不可能了解所有的板块和项目，大家多少都会有一些知识盲区。

想要更了解市场行情以及深圳板块的朋友，可以来听我们的闭门直播填补一下知识盲区。

海月：

优势——楼龄+第二梯队学区

价值楼盘：

海月华庭（海月花园五期）、海月花园三期

海月板块也是一个纯粹的居住区，楼龄比海岸城以及登良片区更新，很多小区在2005年左右甚至更新。

此外，这一片有南山第二梯队的学校育才三中，学位优质。

最核心也是最大的楼盘是海月花园，其他花园的体量都太小，没法和海月花园形成竞争。

海月花园有4期，都是独立的小区，分别是海月花园一期、二期、三期以及五期

其中五期海月华庭以及三期会比一二期更好。

一方面是楼龄优势，海月三期2005年建成、海月华庭2009年入住，楼龄最新，保养最好

此外，这一片虽然都是育才三中学位，但是小学学位不同。

一二期是后海小学、三期五期是育才四小。

育才四小的实力比后海小学更强，因此三期和五期的学位资源更优质。

海岸：

优势——居住环境

价值楼盘：

澳城1618花园

最南边的海岸片区属于后海比较尴尬的板块

学位方面，除了还在育才三中学区范围内的几个项目，其他项目的学位都不行。

楼龄方面，也没有绝对优势。

唯一一个小优势就是靠近深圳湾，居住环境不错，部分楼盘甚至能看海。

除了标杆的楼盘澳城一期和二期，其他盘关注度都比较小。

澳城1618从观感上看基本就是豪宅小区，好一点的户型总价基本都在1500万以上。

澳城1618

蛇口的面积更大，板块也更多。

具体板块划分如下：

太子湾和滨海片区都是豪宅区。

太子湾的标杆楼盘是招商双玺、滨海片区标杆楼盘是半岛城邦。

都是深圳最出名的那一批豪宅之一。

这两个板块定位、门槛都很高，和多数人都没有关系，我就不多介绍了。

我们详细分析一下其他5个板块：

花园城、大南山、老蛇口、八大园、海上世界

花园城：

优势——商业、纯粹住宅区无农民房

价值楼盘：

花园城五期

花园城片区以沃尔玛为中心，蛇口南边有海上世界，但是北边只有沃尔玛唯一一个大型商业。

花园城片区居住环境也比较好，整个片区内没有农民房。

楼盘的楼龄相差跨度很大。

比如龙电花园、荔兴苑都是上世纪的楼盘；

招商桃花园、花园城以及豪方悠然居建成时间在2004-2010年之间

由于该片区改善户型比较多，适合刚改客户，因此这里的选盘逻辑主要看楼龄。

整个片区楼龄最年轻的楼盘，就是花园城五期，小区的流动性也是 板块内最好的。

大南山：

优势——伴山豪宅、优质景观

价值楼盘：

兰溪谷二期

大南山片区属于蛇口的老豪宅片区，和太子湾、半岛城邦这些新豪宅片区相对应。

优点很明显，背靠南山，地势高还能远眺深圳湾，真正的背山靠海，景观无敌。

除此之外，大南山的豪宅距离海上世界商圈也不远。

配套层面主要硬伤是交通不算便利，不过住豪宅的家庭通常都有车，这也就不是什么大问题了。

大南山片区的豪宅楼龄普遍老，最有入手价值的还是楼龄最新、体量大的兰溪谷二期。

兰溪谷二期

不过这个片区的正常预算都要2000多万，多数买家难上车。

八大园：

优势——学位、价格低

价值楼盘：

文竹园

这一片都是早期招商局的福利房，低矮住宅连成片，居住氛围很浓，但是基本都是上世界80-90年代的房子，还都是楼梯房。

主要支撑这个板块价值的就是学位。

八大园所有小区都在育才二中学区范围内。

刚需想要买育才二中的学位，最低门槛就是八大园。

如果预算低，对居住品质要求没有那么高也有学位需求的刚需，可以选择八大园片区。

具体楼盘层面，建议选择楼龄相对新的文竹园，1998年的小区，楼龄相比同片区的小区没有那么老。

老蛇口：

优势——学位、居住舒适度

价值楼盘：

雍景湾

老蛇口多数楼盘也是育才二中学位，但是居住感比八大园更好，属于改善和刚需都可以选择的板块。

小区之间的楼龄差异非常大，但以老小区居多

四海公园南边的小区基本都是90年代的老小区。

楼龄比较新的楼盘只有4个——

栖游记、泰福苑、雍景湾、万科蛇口公馆

其中只有雍景湾带育才二中的学位，其他3个楼盘是育才太子 湾学校的学 位。

雍景湾的小区环境不比后海的楼盘差、还能享受育才二中的学位。

但是价格确实也贵，单价基本都在11-13万/㎡之间，适合预算充足的改善客。

海上世界：

优势——蛇口最大商业

价值楼盘：

海韵嘉园

蛇口最大商业海上世界辐射的地段，有商业加持是最大的优势；

靠近半岛城邦以及招商双玺，部分楼盘有海景，景观堪比大南山以及太子湾的豪宅区

但是和豪宅区不同的是，海上世界周边的项目比如海滨花园、湾尚国际都是以小社区、小户型为主。

因为户型比较小，所以小区的总价区间在600-1000万之间，比较低

但是海上世界板块大部分楼盘没有育才二中以及三中的学位，所以适合那些注重景观但是没有学位需求的买家。

板块内最有价值的楼盘是海韵嘉园。

海韵嘉园

小区外立面保养的最好，楼龄也比较新，南向高过南海玫瑰二期花园的房源能看海景。

小户型总价在700-800万之间，作为海景房而言，性价比很高。

上面就是后海以及蛇口这两个南山核心板块的详细分析。

最后提醒一下大伙，最近市场上笋盘很多，甚至部分笋盘价格很优惠，但是没有多少人知道。

因为现在价格信息不透明，市场上的信息差是很明显的，大伙如果不能掌握信息差，可能就会错失一些机会。

我们最近的闭门直播会不断更新和介绍市场上价格极笋的笋盘房源。

大家如果想找市场上的笋盘，记得扫码来听我们每周的闭门直播，看看有没有你感兴趣的房源。

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