房贷诈骗背后：虚假购房“套路”伤了谁？

本报记者 杨井鑫 北京报道

近日，上海警方破获了一起系列贷款诈骗案，抓获犯罪嫌疑人34名，涉案金额超过6000万元。

公开披露的相关信息显示，有人以买房为由，伪造虚假资信证明骗取银行贷款。在银行放款后，购房者玩起了消失，贷款也未按时偿还。

据《中国经营报》记者了解，通过虚假购房交易骗取银行贷款实现“套现”的套路，对一批着急卖房者的吸引力越来越大，且已有中介将之作为一门赚钱生意。

具体而言，由于当下房价呈下行趋势，且卖房成交也不易，在抖音上已出现不少“手把手”教人用房产贷款套现的短视频，而一些中介也看到了其中的巨大商机。

对于银行而言，住房按揭贷款的潜在道德风险有所上升，房产价值评估的弹性可能成为比较关键的风控漏洞。

骗贷6000万元

上海警方梳理2019年当地房价明显虚高的交易，发现有11套房产涉嫌贷款诈骗。

其中一个案件显示，房东徐女士多年前投资了上海青浦一套199平方米的顶层复式房。后来，她因故急于将房产抛售套现，但是挂牌后一直无人问津。一个姓沈的中介人员主动找到了她，让徐女士将价值253万元的房产合同价格做高到550万元。彼时，商业贷款首付比例为35%，贷款金额为357万元。通过上述操作获得银行贷款后，除去各种税费，中介可以获得约85万元。

2019年9月，小李经“黄牛公司”介绍，配合上述中介公司在上海贷款购买徐女士的房产。中介公司承诺，一旦贷款下来之后，他们就能获得高额的回报。为了帮助小李顺利与银行签订贷款合同办理贷款，中介专门包装了他的财务状况，并根据贷款数额的推算，为其定制了达到放款标准的收入证明材料。随后，银行工作人员在收取了一定好处费后，瞒着银行暗箱操作，完成了贷款审批。

上述案件中，房东拿到贷款之后，扣除房屋的价格，将多余资金全部转给了中介，实现了房产的套现。中介公司与“黄牛公司”均在其中获得了不同的好处。

通过对银行流水与贷款合同综合研判，专案组迅速锁定一个以宁某、郭某为首的犯罪团伙。在上海市公安局经侦总队的协助下，专案组于2023年6月底在上海市及外省市多地展开集中行动，捣毁了这一制造虚假证明材料、勾结房产中介等实施贷款诈骗、信用卡诈骗的团伙，抓获宁某、郭某等34名犯罪嫌疑人。

后经深挖，专案组还发现该团伙利用“白户”名下房产向银行申请多张高额度信用卡，开卡后立刻套取全部额度现金，随后就将卡丢弃，逾期也不归还，造成多家银行损失。目前，犯罪嫌疑人宁某、郭某等34人因涉嫌贷款诈骗罪已被青浦警方依法采取刑事强制措施，案件正在进一步侦办中。

实际上，在当前房地产价格下行，卖方挂牌量激增的情况下，通过做高房价骗取银行住房按揭贷款套路的市场关注度越来越高，这种套路在现实中隐蔽性很高，而抖音上甚至有一些所谓的案例指导。具体的操作主要包括：做高房产的评估价、虚构交易、直接断供。虽然贷款方会因此变为信用“黑户”，但也会有人受高额回报的引诱铤而走险。

值得关注的是，从该套路的模式看，交易各方都在其中能够获利，而最终的风险则由银行埋单。这种虚构的交易与真实交易在流程上如出一辙，银行也很难了解到交易的真实目的。

中介“灰产”

从上海警方披露的案件信息看，主导此次6000万元贷款诈骗按揭的关键在中介公司一方。中介公司根据卖房者的需求，让卖方拿到了卖房款，而贷款方则以个人信用记录换取了所谓的报酬，中介公司更是在其中获得了不菲的利益。

“房价下跌的时候，这样的操作可能更容易一些。不用过分地做高房产价格，只需要比原来价格稍微高一些就行。况且，如今购房的首付已经有所调整，这样的操作空间也会更大。”北京一家中介公司人士向记者表示。

据他介绍，“一些中介公司可能为了牟利主导这样的事情。但是，这种事情的套路并不复杂，个人其实了解后也能做，中介公司帮着做做材料就行。另外，也不是所有的房产都会适合这种方式，这里面还涉及一个房产交易指导价格的问题，中介公司介入的交易也会有所选择。”

“很多时候中介公司根据客户需求，可以帮你找人背债，可以帮你做交易材料，流程上完全按照正常的交易走，但是双方可能对这事心知肚明。”该人士表示，这种交易多数时候都是一锤子买卖，在干了一笔大单之后，这些人也会“打一枪换一个地方”。

从结果上看，这种虚构交易最终会因银行按揭贷款的断供形成不良贷款。对此，该人士认为，如今房贷的断供现象并不少见，银行的贷款有房产作为抵押资产，是很难在正常断供和骗贷之间进行定性的。

记者在一些网络平台上发现，一些网红将该操作作为一些套路教学或者大神的神操作进行传播，也引发广泛的关注。一方面，当前确实有不少地方挂牌的房产面临交易难的问题；另一方面，这种操作理论上的可行性比较高。

该人士坦言，今年监管对于不法中介进行了多轮清理，一批中介公司也受到了处理。对于一些灰色地带业务，中介公司相较于之前还是明显有所收敛。

风控“堵漏”

长期以来，商业银行住房按揭贷款一直被视为低风险贷款业务，贷款有房产抵押兜底，且在价值上有一定程度的打折空间。但是，在上海的系列贷款诈骗案，对于银行贷款风控提出了新的要求，其中最为关键的是在房产价值评估方面。

“房地产评估价格确实存在一定的弹性，但也要在合理的范围内。银行要避免骗取按揭贷款的陷阱，就要对于房地产评估价格区间有一个准确的判断。对于一些房产价格虚高的情况，贷款审批时就要对收入等其他的条件严格把关。”一家国有大型银行人士表示。

该人士认为，在不少正常的购房交易贷款中，一些购房者为了减轻首付的压力，会选择做高房产的总价向银行申请更多贷款，这也是比较常见的。但是，在当前房屋挂牌价格有“水分”的情况下，银行对于房产的评估也需要更加保守，况且每月需要偿还的房贷也应该与购房者的收入相匹配。

“目前，部分银行已经在手机银行上开发了一些关于房产价值评估的软件，只需要输入房产的地址和面积，系统就能够根据房产的位置、周边楼盘情况等综合给出一个评估价格。这个价格相对来说是比较保守的，多数是略低于市场价格，能够作为辅助参考。”该人士认为，银行的风控手段也在不断升级，但是大型银行与中小银行之间还是有一些差异。

针对目前市场上的这种虚假购房贷款的套路，该人士表示，骗取银行贷款是一种犯罪行为。中介公司以此牟利肯定是监管打击的对象，这从上海刚公布的案例中已经可见，一旦查处后果很严重。对于卖房者来说，更是没有必要铤而走险，否则事发后得不偿失，也会需要承担相应的责任。