2023洛阳楼市年终盘点：我花开后百花杀

12月初，央妈统一部署下，六大国有银行（邮政跻身入围）密集接洽房企，银企联合，“积极救市”，年底再喂个糖豆骗鬼。仿佛去年底“三支箭”、“金融十六条”依稀重现！

在此之前罗列积极扶持的“50个白名单”，也只有近期万科“遇险”，被国外金融机构做空，大股东深铁出来站台，义正严词驳斥“谣言”，稳定大局。

去年底吆喝怪起劲的“三支箭”，原期望箭无虚发，“金融十六条”输血，原以为地产回暖可期，然而却都收效甚微；银行授信给出险房企的数万亿纾困资金，大多无影无踪，成了空头支票。

12月12日结束的中央经济工作会议没有对房地产行业更新的政策推出，只有“一视同仁满足不同所有制房地产企业合理的融资需求”，在去年底出台的救市“金融十六条”政策已经提过类似条款，但这一年来民企仍然融资无门，高利贷都借不到。

本以为今年疫情封控结束，救市政策满地，楼市会逐步好转，结果是三月阳春一过，遭遇“四月飞雪”，房企越来越难，销售直线下滑，直到国庆前“皮带哥”锒铛入狱，所有人才醒悟：救市， 没得救了，听天由命吧！

年中，除了北京、上海，各一线城市放开限购、限贷区域，仅打了个水漂而已，楼市波澜不惊。北上广深二手房价跳水严重，交易量依然下滑。楼市如同孩子他娘——八零后独生女，没救（舅）了！

1、左手倒右手 自摸玩得嗨

11月底，洛阳老城区10块地一次性底价成交，全部为国有企业摘牌，自娱自乐，真不热闹。

今年民企摘新地块，只有高铁北广场东63亩、单价881万/亩，联袂置业摘牌，近期围挡“格润华府”广告上墙，据悉主打140—190平改善产品，大概明年四、五月上市。

板块内同晟建业龙城三期9月底刚入市，宝龙天地基本到尾盘，烂尾项目紫金风景线西区将进入“十年磨一剑”，重出江湖，销售展开，或许能拼拼刺刀，几个楼盘产品的定位、品牌、售价，应该会形成互补，不会直面竞争。

2、楼市销售三甲 钝刀出鞘

但从国庆十月单盘、单月销售看，能掌握市场全年的热点楼盘销售动态。据克而瑞数据，保利堂悦（4500万）、建业中弘城（3400万）、绿都中梁和风雅叙（3200万）排名前三。

五一黄金周当月排名第一大佳兆业华耀城洛阳中心，排在第六名，或许与佳兆业一年来暴雷消息频传、工程进展慢有关。

前三甲盘分布三个不同区域，各自为王，独领风骚。

保利堂悦，道北邙岭大道以北，地处边缘，不是片区核心区域。有家门口地铁二号线二乔站加持，东隔壁北郊建材城优质购买客户基础，折扣房价基本在8200元/平米上下，低于开发成本价，比起开盘时9500元/平米，具有相当的杀伤力，尽管位置不占优势，但没能掩杀性价比高的诱惑，国庆十月销售40套+，相当了得。

建业中弘城，地处高新区，实临涧西区南昌路板块，百万平米大盘开发了十多年，自成片区商业中心，吃喝玩乐购满足日常居家需求，建业暴雷，这个盘没有受影响，一直是片区刚需先锋盘，只要青山不倒，就能卖好到老。

绿都中梁河风雅叙，洛龙西片区洛浦公园南岸改善盘，一面市就引起市场关注、热销，对于喜欢西片区、相对城市配套不成熟的地段，它是最优质的品质选择，绿都地产作品，洛阳一线品质。

河风雅叙再往西两公里格润小镇，今年销售一直在前十阵营，对于全市最高房价、品质楼盘，实属不易。市场低迷时，往往高端楼盘受打击最重，格润却是个例外，说明洛阳经济还没“死透”，高端购买客群受影响不大。

3、区域动态 俯瞰全城

伊滨熄火、道北横盘、洛龙骚动、洛北无踪，是各版块区域的生存状态写照。

伊滨熄火：

伊滨只有泽信（品质+特价）、华耀城（专业市场客群）一直在销售前十榜单留名，其他基本熄火状态，月销三、五套也难。

中梁百悦府提前一个月交房，有些出乎意料。原本传说企业暴雷，以为会像建业那样躺平，结果“一飞冲天”，看品质“不孬”，地库装修秒杀大部分在售楼盘，估计那当年名噪一时的“星空顶”地库也不过如此。

伊滨四大场馆交付放慢了脚步，产业开发建设如火如荼，明年海澜之家投产，后年宁德时代一期建成，希望如约而至，按计划实施。

文旅产业方面，游荡河洛十余年终于落地，奥体中心南876亩方特开工是件大事，尽管河南有了五个方特，不对伊滨方特报多大期望，只要不烂尾，建成运营，河洛娃们不用再给国际郑方特送钱去，起码档次比红山欢乐谷、王城公园等现有一杆游乐场高。

不过三个月前，方特工地挖出古墓群，大型施工现场变成考古现场，不知道考古发掘得咋样了？不知道方特工期会延期多久？

道北横盘：

大盘定鼎府因建业暴雷，日子不好过，五期洋房、六期高层交房已延期半年；畔山兰溪最后一期尾盘，开发商不愁资金，打折力度不大，卖一套是一套，都是利润；碧桂园金地观唐，占据区域核心位置，销售不温不火，应与企业频传暴雷有关，也使不完整原来“全套十八摸”贴身肉搏战的拓客策略，下一步买房的应该关心2024，碧桂园会步恒大后尘吗？这是个世纪猜想！

洛龙骚动：

今年几个新开盘基本都在洛龙，宝龙天地、龙城三期、香栀雅园，均价都在1.15万/平米上下，在目前这种形势下，据悉开盘效果还不错。

高铁站区域，目前只有格润华府、高铁北停车场两个待开发新地块，还有紫金风景线西区烂尾地块，明年将会决战江湖，一试高下。

下一步高铁南广场片区将成为新的地产逐鹿场，呼南高铁扩容高铁站运行线路，将呼唤一个个新的“高铁震盘”诞生。

洛北无踪：

洛北片区（不含道北）除了高新建业中弘城一直独领风骚，其他楼盘几乎没有听闻，偶露峥嵘的碧桂园凤凰湾，也只是打折、停工的消息；东边的建业贰号城邦、中州府几乎听不到江湖的传说，贰邦由济钢接盘，建业退出，也算是皆大欢喜。而建业与济钢合作开发、建业占大股的中州府项目，却依然深陷泥潭，当年市场已经下行，开盘10500元/平米，白白错失了割韭菜的良机。

君河湾最后一期洋房据悉国庆后准现房开盘，不知卖的如何？1.4万/平米均价，体量不大，前面都开发完毕，即使卖不动也不心慌，留着“下崽”，没准还有好收益。

西工体育场片区431亩城投开发的城市阳台项目，老体育场南门里工程热火朝天，像是三层的整体商业设施，据悉来年花会前建成献礼，是搞万达广场吗？

这项目是老王来签的轻资产运营项目，项目经过万达参与后，规划整体大调整，由原来去住宅划、多层产业园规划，改为百米高层，增加了不少住宅产品，这才是正着，否则项目投资无以回报，没有住宅的销售回款，产业园谁还会来买？

近十来年，市场上积淀了十来个半死不活的产业园项目。这个项目建成将成为洛浦北岸地标，有电视塔标志物加持。当然还有洛神广场的竞争，不知接盘侠会把规划改成什么样？可以肯定的是不会超过建业展示过的规划档次。

4、年度数据 严重滑坡

截至12月1日，洛阳市区全年土地出让1721亩（住宅+商办），前些年一般在4000亩+，滑落大半。

土拍地价总和78.7亿，去年是100亿左右。今年90%为政府平台公司摘地，左手倒右手，摘而不发（开发），增加点财政收入。这或许就是未来几年的新常态。

今年1-11月，洛阳住宅销售面积约146万平方米，基本与去年同期的150万方持平，但大大低于前些年300+万平方米的历史业绩，这或许是未来几年最高点，你别不信！

5、沉浸文旅石榴裙 耽误主业发展

洛阳的文旅发展，这一年就是围绕老城汉服打卡，不知是撞什么大运“洛邑古城”汉服打卡，在春节期间火了，从而带动周边雨后春笋般的汉服店林立，民宿热火朝天的开发建设，政府赚个政绩贴金，旅游人气带动藏富于民，各自讨个欢喜。

一年下来，老城还没有一个新的文旅项目能接过汉服打卡棒，继续向更高的层次发展。网红打卡都会结束，如同上半年火热的淄博烧烤。

天堂、明堂景区能否填充下楼里、楼外的内容，学学成都市中心的金沙博物馆；应天门能否不只是座城门楼，空旷的广场能否来点景观绿化，参考下西安的大雁塔广场；应天门西侧中州渠沿线新开的乡村版餐饮街，别再丢人了，武皇“天子脚下”咋也得弄个成都锦里的档次，不敢奢望宽窄巷子，否则真是浪费了中国古代第一辉煌的紫薇城。

花会、黄金周洛阳的酒店客房价疯了，应天门附近的七天敢卖1000+元/天，无序的涨价，花瓶监管部门，势必会影响城市对外形象，自食其果。

洛阳旅游，不能只有汉服打卡一张牌，文旅、餐饮设施的建设也是必不可少的。老城十字街夜市早已落伍，白天还摆不成，去北京护国寺、武汉户部巷、天津西北角，都是闻名于世的早餐打卡地。洛邑古城二期开业，不知会填补这一空白不。

国庆后，河南省发布了18地市前三个季度GDP数据，洛阳增长低于全省平均水平，排名倒数第3，给洛阳这张“网红脸”打了一记响亮的耳光。紧靠汉服打卡是不够的的，一座城市的GDP还得靠工业、科技产业，一窝蜂的都去凑汉服打卡热闹，百姓流连忘返还可以理解，但如果整日围绕着石榴裙转，有些不务正业了！

6、年书归正传 再说楼市

今年很多地产业内、业外人士都会问，下一步洛阳楼市会如何发展？

1. 一线房企豪强逐鹿河洛不复存在

万科如果接不下建业洛神广场烂尾地块，估计会退出洛阳；碧桂园已一年没拿地；“活过来”的融创据悉继续运作红山地铁站地块上市；保利估计会留下来接管城投、轨道摘过的十几块地，都是国企，好谈合作。

2. 本土开发商“乡下返城” 当家做主

前几年被一线房企来洛抢地驱赶，本土开发商纷纷躲避下县，默默耕耘，如今“土匪恶霸”走了，老子“胡汗三”又回来了，因此对本土开发商来说，是好事，土地价格也会下降，市场竞争少，又可以做回城市的主人，夜夜笙歌。

3. 供需两不旺 房价横盘

开发供给、购买需求急剧萎缩，回到十年前的年代，一年二、三十个楼盘在售，月销十套八套，“回到拉萨”、回到从前。

一线城市限购、限贷解禁，有投资能力的会更多转向西安、天津、武汉、成都、重庆等城市，无论是孩子考学还是未来房产增值，肯定比洛阳强，少了投资客，楼市销售量减少一半。

4. 手里有房坐卧不安 是否抛？

前几年高价买的房子是否抛售？这是很多人关注的话题。

如果位置好、繁华地段，可以等等，回涨、少损失一些再抛；如果是伊滨、宜阳、孟津那样的远郊，差不多能出手就出手吧，留得山河待后生，越等越没希望。

房价横盘，二手房客户会选择比你的楼盘更高一级的区域购买。

结论：2023多事之秋，楼市巨变的年代，没有什么不可能，一切都可能发生。不期待楼市来年会更好，不更差就中。

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