市中心一批项目“复活重生”！楼市机会又来了？

近期，广州旧改动作频频。

一方面，政策上探索“做地”模式以及房票安置政策机制，增强政府对城市更新的调控与力度，提升改造效率。

另一方面，不少重磅级旧改项目摆脱停滞僵局，“进度条”飞速推进，提速效率有目共睹。提速效率有目共睹。

新溪村旧改项目图

广州的城市更新项目有全面复活的视觉，接下来，我们将迎接旧改新时代的到来。

进度表更新！

越秀、天河、海珠等齐放大招

此前《广州市城市更新专项规划(2021-2035年)》和《广州市城中村改造专项规划(2021-2035年)》正式获批。

规划资料显示，到2035年广州将推进约300平方公里的城市更新，推进291个旧改项目。

城市更新被提上议程，一改过去两年的停滞状态， 市中心旧改疯狂提速，海珠、越秀、天河等一齐放大招！

天河：冼村最后的钉子户拆迁

12月5日，广州市天河区冼村街冼村股份合作经济联社2023年全体股东大会表决结果公示，表决通过冼村股份合作经济联社收回冼村城中村改造范围内的集体土地使用权。

这意味着，冼村可以对最后一批“钉子户”进行强制清拆。

冼村是珠江新城最后一个城中村改造项目，历经近15年的旧改项目终于迎来结局。

冼村实景图 来源：新冼村新生活

冼村的最后钉子户动迁，是在今年广州拟出台地方性城中村改造条例后，备受关注的旧改项目有了明显进程。

它的成功，给广州其余旧改项目，带来“范例”作用。

海珠：8条旧村动态狂刷新

今年，海珠区有不少航母级旧村有新的进展，进度喜人。

凤和村改造（康乐、鹭江）

康鹭片区改造已纳入三年实施计划，将加快推进。

2023年12月31日将启动首期复建安置区集体物业的拆除工作，要求承租了被改造集体物业的承租户，在今年12月30日前完成搬迁。

康鹭片区改造范围110公顷，改造面积约378万㎡，复建安置238万㎡，公共服务约25万㎡，融资区约115万㎡，投资金额346亿，体量相当于1/3个珠江新城，差不多4个猎德。

赤沙村

12月11日，琶洲赤沙召开“集体物业拆补方案”股东表决大会，同意率高达99.37%，正式通过拆迁补偿方案。

这说明了，在公示期后，赤沙旧改即将进入实际拆迁阶段。

图源：赤沙经济联社

在11月有媒体传闻称，曾与富力携手合作的陈田村旧改项目的国企中铁置业，将出资70亿元，包括投资60亿元和补助10亿，入局赤沙旧改。

赤沙村位于琶洲以南，虽位置比较优越，但其作为约160万㎡的巨型旧改项目，融资住宅计容建面仅约14.42万平，占比不到9%，即便加上融资商业，利润相对稀薄，依然还有不少困难。

赤沙村规划图

沥滘村

有“广州 旧改航母”之称的沥滘旧改，如今正式“迈开步伐”。

10月20日，沥滘2#、3#、6#、7#、22#、62#、64#等7个地块近日同时开工启动，造价超过30亿元，由珠光集团联合湖南建投建工集团携手开建。

据了解，沥滘村冲刺12月底私宅签约率达80%和收屋率达到70%，完成60%房屋拆卸目标。

这个项目是广州中心城区最大的城中村改造项目，改造规划总用地151.42公顷，几乎相当于2/3个珠江新城。

越秀：区内最大旧改启动

越秀区的旧改也有新动态，广州火车站片区近日传来好消息。

广州火车站片区里的瑶台城中村改造项目备案正式获批，拟投资250亿，预计明年1月启动。

图源：广东政务网

而负责改造的广州广建瑶台城中村改造投资有限公司，刚于12月8日成立，注册资金高达1亿元。

据企查查显示，广州广建瑶台城中村改造投资有限公司背后有5家国企，均属于广州市政集团、广州建筑集团。其中，大股东为广州市政集团有限公司，持股60%。

瑶台城中村片区俯瞰实景图，来源：广州市政

除此以外，据显示，白云区近期有21个村备案获批，覆盖范围涉及白云新城、设计之都、白云湖、广州西岸等产业重心，主要由国企负责，拟投资合计约2662亿元，集中在明年启动。

黄埔区旧改，也成功实现了区属国企+基建系央企合作的旧改新模式。

文冲东旧改成功换帅，中建二局接手；

珠江村旧改由中交四航局接手，与知识城集团共同操盘，已正式动工；

双沙旧改，迎来中建八局入股，与知识城集团共同操盘，据悉融资区将于12月动工。

文冲东旧改公告

嗯，这些旧改项目均在老黄埔，“中”字头企业入局确定性变强。

也可以看到，未来老黄埔也有很大的供应量。

融资住宅：文冲东建面约60万㎡，估算4300套按城光配置估算+珠江村约1000套+双沙村居住总面积160万㎡，复建比融资略大。

新政策利弊并存

落地后仍有不小的挑战

当然，以上旧改项目都有建设复建区住宅，方便村民原址搬迁。

但随着“房票”+“做地”时代的带来，旧改项目将进入全新阶段。

不仅改造主体是有做地资格的国央企，“复建住宅”或告别历史舞台，旧改变化甚大。

房票安置机制前，广州多数旧改为满足项目利润率，有以下几个共同点。

其一，无论是安置区，还是融资区，均建设大体量超高层建筑。

以黄埔为例，文冲村旧改的万科城市之光、沙步村旧改的万科黄埔新城、火村旧改的合生中央城、萝峰村旧改的星河湾萝峰、黄陂长安片区的保利翔龙天汇，均有超高层住宅设置。

未来，老黄埔的庙头村、珠江村、新溪村等旧改项目，入市的都是超高层住宅。

超高层建筑布局密集，只要想在黄埔区置业一手房，很难不选择超高层。

万科城市之光实景图

其二，商品房和回迁房同时存在于同一项目。

旧村拆除后，回迁房和商品房都在同一个地块上。买的商品房要与回迁房混居，也意味着买家要跟村民混居，买家们还是相当介意的。

暹岗旧改地块划分实景 图，来源： 广东最生活v

房票安置机制实施后，未来批复的旧改项目提速、提质，对于买家、村民无疑都是利大于弊。

对于村民来说，一是入住变快。以往成功的旧改动辄8年10年，如冼村需要十几年，选择房票等待时间大幅缩短。

二是选择变多。不用摇号，楼栋、楼层、户型全部看命，可以去房票指定的小区买想要的房源。

三是流通性更强，选的是商品房。要知道，以往村民获得的是回迁房，若想出售需补交土地出让金，即便交款后周边房源多数是回迁房，依然影响购买积极性和房价。

冼村分房摇号现场图

对于买家来说，不用盖回迁房，买家可以不跟村民一起住，享受更多高品质的商业、公共配套等空间。

对于房企来说，开发商可以更快启动拆迁，旧改周期会大大缩短，减少人力成本，风险降低的同时，房源去库存也拥有村民助力。

对于城市规划来说，更好地获得核心区域土地，发展更大价值的商业开发。

同时，不用担心天量回迁房过于集中，影响区域发展。

琶洲新村实景图

当然 ，房票安置政策也存在一 些缺点和挑战。

对于村民来说，大家拿着房票去不同地方选房子，原本凝聚在一起“村”意义消失，村的权力也同步下降，纵使祠堂被保留，但村民各奔东西，宗族情感减淡。

示意图

此外，可选房票价值可能变差，如市中心一些好楼盘，若新房票价值将远不如原址回迁高，支持改造的意愿可能不会高。

还有，不能选择可观的货币补偿，许多村民无法“一夜致富”，拆迁积极性下降。

示意图

对于房企来说，房票安置机制对多项目开发的央国企更有利，旧改赛道容易成为“少数人”的游戏，旧改项目会被人认为是“大地主的奖品”。

另外，央国企跨区域开发旧改难度增加。举个例子，知识城集 团、科学城集团想 开发老黄埔的旧改项目，可选房票多数在知识城和科学城，改造接受度可能不太高。

广州科学城实景图

其实，除了改造外，城中村还能选择微改造。

比如，土华村选择“微改造”方式，对危旧楼宇的原位复建、增加相关公共服务设施、雨污分流、环境改善、产业空间等内容进行修缮，届时村里面貌将焕然一新。

同时，改造的房企也有承建利润。

在少年君看来，旧改新政可以用四个字来形容，任重道远。

这是一个良好的开端，但还有很长的路要走，我们拭目以待。

官方正在积极找寻更高效的，对城市、房企、村民等各方面都有利的旧改解决方案。

房票安置、做地就是创新政策之一，对于城市更新和市场 的稳定发展具有积极意义。

不过，目前政策优缺点并存，落地后挑战依然不小。预计一些条件不太好的远郊村子容易执行，条件好的市中心城中村观望态度比较浓厚。

未来，旧改政策还需要进一步研究和探索，以提高可行性和可持续性。