交付=回款！房企冲刺年终交付季 上海多个新盘有望提前1年交房

编者按

2023年进入倒计时，12·14新政轰炸楼市，行业大考迎来关键时刻。凤凰网房产上海站在参与中对年底市场进行深度观察，特别策划【清仓时刻】第2季也如约启动，内容涵盖楼盘成交结果，交付施工进展，房企人事架构调整，大宗交易股权变动等，试图还原一个鲜活的“清仓时刻”。

从“延期交付”到“提前交付”，2023年12月，上海的房企正在为年终交付做最后冲刺。

Part.1

交付，事关生存大计

在房地产行业，现金流关系到生死存亡，而房屋交付，也是房企资金回血最重要的一环。

“保交付”紧箍咒之下，房企售出房屋之后并不能真正赚得收益，买家购房款全部进入监管账户，专款专用于该楼盘开发的建设。只有在房屋取得竣工备案证或者交付给业主之后，监管账户资金才能全部流入企业账户。

此外，在房地产会计语境里，只有房屋交付之后，房企才能确认收入，曾经的账面销售额（应收账款）才会真正结转为营收，这关系到房企的财务状况和年报表现。

对于央国企来说，全年的交付成绩单是硬性考核指标，而对民营房企来说，交付力是其在资本市场“讲故事”的底气和筹码。

因此，每年12月，都是房企冲刺交付的关键期。而在上海楼市，除了个别困难房企还在“延期交付”中挣扎，“提前交付”正成为一种新常态。

据凤凰网房产上海站统计，2023年12月，上海约40个新盘计划交付或正在组织预看房，有项目从开盘到预看房仅7个月，也有楼盘可以提前1年多交付，遥遥领先行业速度。

据公开信息，当前，临港悦城、特发学府里、奉发宝龙广场、招商云玺、中国铁建花语江南、融创徐汇滨江壹号、佳兆业城市广场五期等已于12月交付，龙光天曜、电建地产泷悦景轩、仁恒海上源、格力公园海德、御品园林等预计月底可以交付；奥林匹克花园延期至12月底交付，万达未来城和红星天铂延期至2024年交付。

相比按时交付的好学生和延期交付的困难户，有些房企的“提前交付”速度更加惊人。据凤凰网房产上海站统计，当前上海不少楼盘正在年底组织预看房，按照预看房到交付平均3个月的工期来算，至少有11个盘有望提前交付。

以松江龙湖御湖境为例，项目2023年4月底开盘，当前正在组织预看房，预计可以明年初交付，比预计交付时间提前近1年；杨浦金隅外滩东岸东岸，合同约定明年9月交付，现在也在预看房，不过有业主投诉其许多工程没完工，未达到预看房的条件。

据凤凰网房产上海站了解，2022年1月起，上海推行新建住宅预看房制度，其中明确：应实施预看房，建设单位未完成的不得申请综合竣工验收。预看房发生在“住宅工程分户验收后、质量竣工验收前”。从预看房到交付，没有明确的时间规定，通常情况下可能间隔1-3个月。

Part.2

年底扎堆交付，楼盘质量被晾晒

年底的交付潮和扎堆的预看房，也让许多楼盘的交付水平被曝光。有业主开心晒小区美图，也有业主为粗糙的楼盘质量头疼不已。

杨浦仁恒海上源业主做的小区泳池效果图与实景图对比照，让其他楼盘的业主羡艳不已；

松江车墩的金地新乐里，高颜值外立面被夸“宝华同款”；

招商虹桥璀璨时代提前1年多预看房已经让人惊喜，楼盘质量也得到许多业主的好评；

基建狂魔中国铁建旗下多盘提前预看房，口碑也算不错；

出险房企佳兆业能够交付本应大大点赞，但是佳兆业城市广场五期施工质量不过关，还是让业主一言难尽。

社交平台多人发帖表示，临近年底，多数业主对楼盘的小毛病选择包容，开发商也会对业主预看房提出的问题及时应对做出整改。良辰安宅，吉日迁居，毕竟能在年关住进新家对中国人来说是一件大喜事。

Part.3

交付加速度，少不了外力“推波助澜”

随着装配式建筑的大范围施行，三天盖一层、建房如同搭积木，成为众多建筑企业的常态化模式。

因此上海对新房的预售条件也逐步放松，从之前的至少盖1/3，到如今只要楼体出地面就能取证认购。这为房企“提前交付”创造了前提条件，但也有一些市场乱象浮出水面，比如银行提前放贷。

12月14日上海突发新政，首套房首付最低3成、二套房首付最低4成，商贷利率更是降到了最低4.1%。有些本应享受到这一利好政策的业主却发现，因银行提前违规放贷，导致自己无法享受新政红利。

今日（12月15日），上海许多业主跟提前放贷的楼盘提出交涉，要求按照新的利率重新签订贷款合同。

2021年1月上海银保监局发文，明确要求银行“只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款”。这本应是为了规避烂尾楼发布的好政策，但在实际操作中却因许多银行的提前房贷，而形同虚设。

凤凰网房产上海站了解到，当前上海新房市场提前放贷现象并不少见，许多业主投诉无门，在社交平台发帖。

诚然，银行提前放贷有利于开发商尽早获取资金用于建设，但对于购房者来说，提前还贷并无明显优势，如今又与新政撞车，自然牵扯出差价问题。

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