权威解答！关于大连不动产登记

房屋有贷款能否售卖？

如何办理房屋非公证继承？

房产证地址如何修改？

12月16日，大连市自然资源局和大连市不动产登记中心工作人员做客大连新闻传媒集团广播中心FM103.3新闻综合广播《12345政务服务便民热线》节目，围绕不动产登记与听众朋友进行互动交流。

▲李如意 摄

提问

解答

问

听众赵先生早年间购买了一套商品房，一直没办理房证，听邻居说这个房子被列为历史遗留问题了。赵先生问如何办理房证？如果开发建设单位不存在，该如何办理？

答

对符合规定的商品房项目，由买卖双方共同申请并提交“ ①大连市不动产登记申请书、②商品房买卖合同、③身份证明等材料”，工作人员实地查看无异议的，予以登记。

开发建设单位已注销或吊销，既找不到债权债务的承继者，又找不到出资人的，购房人所购房屋此前开发建设单位已办理合同登记备案的，工作人员查询工商注册信息，在局门户网站公告5个工作日后无异议的，可为购房人办理产权登记。未登记备案的，工作人员现场核查购房人居住情况，并由购房人提供在此居住的凭证，在局门户网站及小区内公告5个工作日后无异议的，可为购房人办理产权登记。

问

什么是非公证继承？如果办理房屋非公证继承，都需要准备哪些材料？

答

两年前，市民办理房屋继承登记时，只能先到公证处办继承公证书后，才能办理房屋继承的产权证。2021年8月，大连开展了非公证继承工作。市民只要提供齐符合国家《不动产登记操作规范》所规定的全部材料，就可以不经过公证处，直接到大连市不动产登记中心办理继承的产权证，为广大市民办理继承手续提供了便利。

国家《不动产登记操作规范》规定，办理非公证继承要准备的材料主要包括：房屋产权证、被继承人的死亡证明、被继承人与全体继承人的亲属关系证明、所有继承人的身份证、户口等。

如果继承人中有去世的，也应提供其死亡证明，以及该继承人与其父母的亲属关系证明。涉及代位继承或转继承的，还应提供代位继承人或转继承人与其配偶、子女等一家人的亲属关系证明、结婚证、身份证、户口等材料。

问

市民刘女士想要购买一套商品房，但是不知道开发商是否合规合法，怎样才能确保自己买到的房子没有问题？

答

住房和城乡建设部《关于进一步加强房地产市场监管完善住房预售制度有关问题的通知》和《大连市人民政府关于进一步规范商品房预售管理的通知》要求，自2011年3月28日起，大连市内四区、高新区范围内，凡新开盘的商品房项目及原已实行网上预登记的商品房项目将实施商品房买卖合同网上签订及备案管理。

目前国家对开发企业预售商品房行为的合法性都会进行严格地审查，确保预购人的优先购买权，防止预售期间“一房多卖”现象的发生。目前，大连市不动产登记中心已经利用网络信息技术实现了网上即时签合同即时备案登记，正规的开发企业与发证中心都实现了联网，实行了网签网备，购房人在售楼处网签合同即可实现备案。备案后即可通过省政务服务网手机端“辽事通”APP进行查询。如果网备不成功，就说明该套房屋存在问题，一定要提高警惕。

问

徐先生在三年前给5岁的女儿买了一套住宅，现在想要卖掉，想要咨询一下孩子的房子在出售时需要额外准备什么材料吗？

答

《不动产登记暂行条例实施细则》第十一条，无民事行为能力人、限制民事行为能力人申请不动产登记的，应当由其监护人代为申请。监护人代为申请登记的，应当提供监护人与被监护人的身份证或者户口簿、有关监护关系等材料；因处分不动产而申请登记的，还应当提供为被监护人利益的书面保证。

未成年人可以作为权利主体购买房屋。但为保护未成年人的合法权益，处分房产时，房屋不能随意转让、交易，除非是为了未成年人的利益。为了未成年人的利益出售房产时，监护人需要提供证明监护身份的材料以及出售房产是为了未成年人利益的书面保证，并且父母作为监护人需两人共同到场办理出售事宜。

问

宋先生五年前买了一套二手房，因为工作调动想要把房子卖掉，但现在还有贷款，问能不能出售？

答

为了优化我市营商环境，降低群众已抵押存量房上市交易承担的额外资金负担，依据相关法律法规，二手房“带抵押过户”不动产登记工作已于今年的3月15日启动，截至目前已办理了800余件。

宋先生这种情况就可以在贷款未结清的情况下与卖方达成买卖意向，并向贷款银行申请办理带抵押过户手续。

问

王女士说自己母亲名下有一套房产，想要把房子过户给自己，但是母亲岁数大了，没有办法到场办理过户手续，想问一下有没有什么办法办理？

答

大连市不动产登记中心为特殊群体开放了上门服务。凡是80岁以上且行走不便的老年人、长期居家卧床不起的病人、已入院治疗无法行走的病人、临产期已近的孕妇和丧失行动能力的残疾人等等，均可预约上门服务。

像王女士这种情况就可以申请上门服务，王女士可以携带相关过户材料到中心申请上门服务预约，预约成功后即可在家等待我们的工作人员上门。这种方式就是为了帮助群众解决办证困扰，打通服务群众的“最后一公里”。

问

谭先生的公司年底需要结算，资金有些紧张，想以个人名下房产作为抵押物向银行申请抵押贷款，由于着急放款，想要咨询抵押手续能否当天取得不动产登记证明？

答

为提高为企业融资贷款登记服务水平，自2020年8月3日起凡企业存量房融资办理抵押登记、土地使用权抵押登记（即抵押人为企业），抵押期限由原来的2个工作日压缩为即时办结，实现即时申请、即时办结、即时取证。

谭先生在与银行签订好抵押借款合同后，双方共同到不动产登记大厅三楼企业登记专区办理，即可实现一站式办结，即时取证。

问

市民许女士名下有一套房产，想要出售，但是因为自己没有时间，只能到场一趟，想要在过户的时候同时把水电气一同过户给买方，来电咨询能否实现?

答

按照我市优化营商环境的要求，充分利用数字化技术手段，让“信息多跑路，群众少跑腿”，登记中心与大连市水务集团、国网大连供电公司、大连华润燃气有限公司推出了“不动产登记+水电气过户”联动办理新举措。

市民在办理市内四区的存量房转移登记时可以同时申办“水电气”过户业务，申办联动过户后，不动产转移登记信息将随同“水电气”过户信息通过“市一体化政务平台”自动推送至“水电气”单位，“水电气”单位主动联系申办人确认审核所办业务。业务申办人无需再到相关单位分头“跑办”。

问

市民钱先生在二十年前买了一套房子，当时房产证地址有误，在出售房屋时买方要求先把地址改成正确的地址后再进行过户，钱先生来电咨询想要改地址需要提供什么证明吗？

答

《不动产登记暂行条例实施细则》第二十六条规定：不动产的坐落、界址、用途、面积等状况变更的，不动产权利人可以向不动产登记机构申请变更登记。

钱先生无需提供相关证明，可携带本人身份证和不动产登记证到不动产登记大厅三楼叫号办理即可。若房屋有贷款，还需由抵押权人一同申请，并提供同意在抵押期间办理变更的函、不动产登记证明、抵押权人身份证明、授权委托书及经办人身份证。房屋坐落变更业务办理不收取任何费用，并且已实现即时办结，即即时办理、即时办结、即时取证。

问

宋女士与丈夫离婚了，婚姻存续期间有一套房屋，离婚时双方协议约定房屋归宋女士所有，但要去不动产登记中心办理业务时宋女士的丈夫却不配合了，宋女士想要问一下这种情况该怎么办？

答

《不动产登记操作规范（试行）》规定，申请不动产权登记，应当由有关当事人双方共同申请。 人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的可以由当事人单方申请。

对于在婚姻登记机关协议离婚的，正常应由原夫妻双方共同申请办理离婚析产登记。如果其中一方不配合办理登记，应通过司法程序，由人民法院出具生效的司法文书，可单方申请。如果离婚程序是通过人民法院判决或调解的，申请人持生效的司法文书，单方申请办理即可。宋女士可以向法院提起诉讼，法院出具生效的司法文书后携带身份证、生效的司法文书以及不动产登记证书到不动产登记大厅就可以申请办理离婚析产手续，无需原配偶到场。

问

王先生在办理离婚时和妻子约定将两人婚内共同购买房屋给儿子，来电咨询这种情况能办理离婚析产吗？应该怎么办理手续？

答

离婚析产只是原夫妻双方对房屋进行分割，双方约定房屋产权归属给子女、亲属或其他人所有的属于赠与行为。如果涉及到转移给他人，应通过赠与或转让的方式办理相应业务。王先生可以和妻子、儿子到不动产登记机构共同申请办理转移登记手续，将房屋过户给儿子。

问

陈女士和老伴有一套房产，但是老伴去年去世了，陈女士现在想把房子直接过户给儿子，想要咨询一下这种情况可以直接过户给儿子吗？

答

陈女士这种情况是不能直接过户给儿子的。夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，为夫妻共同财产，归夫妻共同所有。在办理二手房过户时需要夫妻双方共同到场，并接受不动产登记机构工作人员的询问。夫妻双方任意一方去世后，其对应份额的产权应依法被继承。陈女士应该先办理继承登记，再将房屋过户给儿子。

问

赵先生去年搬家的时候不小心把房产证给弄丢了，今年孩子上学着急用房产证，想问一下产权证应该怎么补办，需要多久能补办出来？

答

《不动产登记暂行条例实施细则》第二十二条规定：不动产权属证书或者不动产登记证明遗失、灭失，不动产权利人申请补发的，由不动产登记机构在其门户网站上刊发不动产权利人的遗失、灭失声明15个工作日后，予以补发。

不动产登记机构补发不动产权属证书或者不动产登记证明的，应当将补发不动产权属证书或者不动产登记证明的事项记载于不动产登记簿，并在不动产权属证书或者不动产登记证明上注明“补发”字样。

赵先生应携带本人身份证即时到不动产登记机构申请补证公告，或通过“辽事通”APP直接线上申请补证公告，待公告期满十五个工作日后，再到不动产登记机构领取房产证。

信源：大连市自然资源局、大连市不动产登记中心（市房地产档案馆）、大连发布