曾经大火的日本一户建，如今已经跌下“神坛”了吗？

不同于东亚大多数城市中鳞次栉比的单元房，在日本的城市界面之中，却存在着这样两种大不相同的住宅类型。

一是大城市常有的，高耸入云的高层塔楼；二是我们国人较为熟悉的，独栋别墅一户建。

提及塔楼，大家应该见怪不怪，属于在中国城市中经常看到的住宅类型；但要说起一户建，却能引起了不少人的共鸣。

早在《蜡笔小新》里野原家的生活被描绘成为独栋、庭院加草坪的生活，成为许多中国人对日本生活的最初想象。

然而现如今，这种诞生于上世纪60年代的日本经典住宅类型，却在见证日本经济高速增长的时代之后，令越来越多人逐渐失去对它的居住和投资热情。

那么，曾经广为盛行的一户建，为何渐渐热度不再？

01

一户建的缘起

若说起一户建在日本的起源，那么就要追溯到上世纪二战之后。

经历过大轰炸，日本主要城市战损严重，据说在当时的东京，平民只能从废墟上捡木料来搭建临时木屋遮风挡雨。

然而这时候，远郊的居民就挺淡定，因为他们手上有房。

那些地理位置偏远的房子，意外在这次狼烟炮火中幸存下来，成为了当时人们眼中的“香饽饽”。

在战后人群流离失所的情况下，一大批浑水摸鱼的“包租公”和“包租婆”开始坐地起价，不断提高房屋租金打乱租赁市场秩序，很快引起社会的不满。

对此，日本政府在1946年颁布房租管制命令，通过限制房屋租金和颁布一系列保护租客的条款来改善这种乱象。

久而久之，这些霸道的房东们自然内心大有不爽，直接简单而粗暴地选择“不租了”！

就这样，日本房屋租赁市场房源越来越少，住房再次成为了棘手的问题。

幸好的是，到了50年代初期日本又接连颁布了《住房金融公库法》和《公营住房法》这两部法律，并开始成立金融公库，给手头富余的居民提供贷款，让他们可以自己盖房。

从此，日本房屋自有率得到明显提高，各种小户独栋开始拔地而起。

从二战结束至今，日本从废墟到重建，从衰退到复苏，是失去亦是收获，也在一定程度上给予了我们穿越周期的样本。

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02

一户建的发展

紧接着进入六十年代之后，日本经济开始腾飞，日本人口也迎来了快速增长。

一栋栋独门别墅开始遍地开花，并逐渐从城郊向市中心延伸。

渐渐地，原本废墟的土地被大片居民区所取代，在东京等大城市终于开始出现局部用地紧张的问题。

然而日本的国土本就不大，政府担忧如果每个人都住这种“一户建”的独门别墅，那么等待全日本的，将会是一场严重的“土地危机”。

但有时候市场就是不按常理“出牌”，在人口大爆炸和国土大沦丧的舆论影响下，意外地刺激房地产市场“早买早赚”的投机心理。

从此日本房价开始大幅暴增，在“土地危机”还没解决的情况下，又酿成了一场“泡沫危机”。

但即便这样，反而没有影响日本人建设“一户建”热情。

受到核心城市房价大涨的影响，迫使越来越多的日本人搬离市中心。

而日本政府也借此趋势推出城市副中心建设和完善轨道交通的战略，加剧了城市人口的有效疏散。

从此，大城市周边区县成为新的“一户建”住宅用地。

在曾经的日本，一户建逐渐成为了当代中产阶级生活的标志。

那个时候，若拥有自己的“一户建”住宅，则被日本社会视为青年向成家立业的中产阶级过渡的标志。

但时至今日，一户建曾经的“光环”，似乎并没有那么耀眼了。

03

当下的市场现状

客观来说，影响楼市发展的主要因素不外乎这两个：经济和人口。

在泡沫经济破灭之后，日本的经济陷入了长期低迷，日本的年轻人也开始对“一户建”失去了兴趣。

一场突发的泡沫经济，让当时许多老一辈日本人倾家荡产，同时也给日本的年轻一代留下了心理阴影。

相较于花大价钱去买房，他们似乎更愿意拿钱去提高生活品质，这也很好地解释了为什么很多的日本年轻人更愿意租房的原因。

另一方面，进入到21世纪至今，日本的人口重心得到了再次转移。

二战后的日本仅仅用了23年的时间，就将城市化率提高到72%。

伴随着乡间土地大量被闲置，日本极为不均衡的人口主要集中分布在这两大区域：

第一个是东京都市圈，坐拥超过3700万人，占据日本全国总人口三分之一左右；

第二则是关西的近畿地区（大阪、京都和神户等地区），拥有超过2000多万人。

从目前来看，基于大城市优越的城建资源和难以复制的虹吸能力，驱使越来越多的日本人口从乡下地区向东京、大阪等核心城市涌入。

与此同时，日本楼市中的主流住宅类型也在渐渐发生转变。

如今，更优越的居住品质、更有前景的工作机会、更便捷的交通、更丰富的城市配套等，让更多的日本年轻人和工薪阶层更愿意住在市中心的公寓中。

反之，那些位于城市核心区周边的一户建，则面临着越来越高的空置率。

所以说，今时不同往日。

对于投资日本这个国家，不论经济发展还是楼市趋势，都需要放进一个长周期来看。

当然重要的是：跟准趋势，找对“确定性”，正确的选择比努力更重要。

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