商品房消费者“超级优先”：最高院关于商品房消费者权利保护问题批复的适用

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裁判要旨

根据最高人民法院《关于商品房消费者权利保护问题的批复》第三条规定，买受人所支付的购房款可以不受是否解除购房买卖合同因素的影响判定为优先受偿的债权。

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案件事实

张立影向一审法院起诉请求：1.确认原告就已购上海市松江区XX公路XX弄XX花园XX号房产对三被告享有的法院判决债权共计11,781,000元（房款本金1,620,000元及赔偿经济损失10,161,000元）为消费者优先性质债权。2.确认原告已购上海市松江区XX公路XX弄XX花园XX号房产在法院判决债权11,781,000元未获全额清偿前无需返还，不属于被告破产财产。3.请求法院依法判令三被告共同承担本案全部诉讼费。

一审法院认定事实：2002年，森泽公司、上海A有限公司（以下简称A公司）、上海B有限公司（以下简称B公司）作为甲方、卖方，张立影作为乙方、买方，签订一份《上海市商品房预售合同》，约定乙方以总价1,620,000元购买系争房屋。合同第十条、第十一条约定，甲方定于2003年1月20日前将房屋交付乙方，房屋的交付条件为甲方取得《住宅交付使用许可证》、对该房屋设定的抵押已注销且已按规定交纳了物业维修基金。甲方承诺在2003年4月20日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证，如到时不能取得商品房房地产权证，乙方有权单方面解除合同。合同第十二条约定，甲方如未在本合同约定期限内将房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之三计算，违约金自本合同约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过60天，乙方有权解除合同。双方还对付款方式、房屋建筑结构等作了相应约定。后，张立影支付了全部房款。2003年1月29日，张立影办理了案涉房屋的预告登记，登记为预购房屋权利人。后，森泽公司、A公司、B公司未能按期办理出《住宅交付使用许可证》和房地产初始登记手续。

2017年10月27日，张立影与森泽公司、A公司、B公司签订《关于九洲大唐花园501号房屋解决方案意向协议》，约定：“1、业主张立影购买的上海市松江区XX公路XX弄XX花园XX号房屋，开发商再次告知确认，该房屋虽经开发商多年来一再努力协调但无法办出房产证。2、开发商同意向业主张XX花园XX号房屋，回购付款后业主张立影退还房屋，具体回购金额由双方进一步协商确定，如无法协商一致的双方可共同委托专业评估机构据实评估确定。3、本方案意向是基于双方友好协商的前提下达成的，如业主选择协商之外的解决途径的（如起诉等），则开发商撤回回购意向，本协议不产生任何法律效力。4、本方案意向是基于双方友好协商的前提下达成的，对小区内外其他房屋不具有参考借鉴意义，本意向协议签订后，未经另一方书面同意，另一方不得以任何形式向本协议以外的第三方透露本协议任何内容”。

此后，案件当事人双方就案涉房屋问题多次进行沟通未果，张立影向松江区法院提起诉讼，请求法院判令解除双方之间的《上海市商品房预售合同》，并要求三被上诉人返还张立影已付购房款、支付逾期交房违约金、赔偿损失。松江区法院审理后，于2019年3月25日做出（2018）沪0117民初6909号民事判决，判决解除张立影与被上诉人方之间关于上海市XX公路XX弄XX花园XX号房屋的《上海市商品房预售合同》，被上诉人方返还张立影购房款1,620,000元、赔偿张立影经济损失10,161,000元，张立影将上海市XX公路XX弄XX花园XX号房屋返还被上诉人方。判决生效后，被上诉人方未履行判决确定的义务，张立影向松江区法院申请强制执行，但被上诉人方仍未履行其给付义务。

2020年2月3日，本院根据张立影申请裁定受理地梵公司破产清算案，于2020年3月13日指定立信会计师事务所（特殊普通合伙）担任管理人。2020年5月7日，本院分别裁定受理张立影对森泽公司、善诸公司的破产清算申请。2020年12月6日，本院根据地梵公司管理人的申请，裁定对三被上诉人进行实质合并破产清算。2022年3月11日，本院裁定三被上诉人进行实质合并重整。

另查明，2020年4月30日，张立影向地梵公司管理人申报债权金额共计12,378,885.75元。地梵公司第一次债权人会议资料中所附债权表记载，管理人确认张立影享有消费性购房人债权4,728,315.98元、普通债权10,161,000元、劣后债权581,392.35元。三被上诉人合并破产案件第一次债权人会议资料中所附债权表记载，管理人确认张立影享有普通债权11,781,000元、劣后债权581,392.35元。会后，张立影向三被上诉人共同管理人提出异议，认为其申报的债权应为消费者购房人优先债权，其债权性质应优于建筑工程承包人的优先受偿权、抵押权人的抵押权及普通债权。管理人复查后认为，双方之间的《上海市商品房预售合同》已经解除，不符合商品房消费者优先权的条件。

再查明，B公司的企业名称于2016年8月12日变更为地梵公司。A公司的企业名称于2017年12月27日变更为善诸公司。

二审法院对一审查明的事实依法予以确认。

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裁判结果

一审法院判决：张立影对森泽公司、地梵公司、善诸公司享有普通债权11,781,000元。

二审法院判决：一、撤销（2022）沪7101民初1041号民事判决；二、上诉人张立影对被上诉人上海森泽房地产有限公司、被上诉人上海地梵文化发展集团有限公司、被上诉人上海善诸实业有限公司享有优先受偿债权1,620,000元、普通债权10,161,000元。

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裁判理由

一审法院认为：森泽公司、地梵公司、善诸公司对于张立影主张的债权金额无异议，双方的争议主要在于张立影主张的债权是否应优先受偿。张立影认为其作为消费性购房人，签署合同后全额支付购房款，即使因森泽公司、地梵公司、善诸公司无法办理产证导致合同解除，其购房款返还请求权亦应优先受偿。

森泽公司、地梵公司、善诸公司则辩称，张立影与森泽公司、地梵公司、善诸公司之间的《上海市商品房预售合同》已经解除，不存在消费者购房人优先权的适用条件。本案中，张立影以《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的规定主张优先权。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”。该规定对交付购买商品房全部或者大部分款项的消费者予以优先保护是基于生存利益大于经营利益的社会政策原则，为保护消费者的居住权而设置的特殊规定。在破产程序中该批复的确是管理人确认消费者优先债权的参考依据。但是本案张立影与森泽公司、地梵公司、善诸公司之间签订的《上海市商品房预售合同》早已经松江区法院的生效判决而解除，生效判决已经对合同解除后的事宜做出处理，本案不符合适用上述批复的条件，张立影不能根据该规定主张消费者优先权；森泽公司、地梵公司、善诸公司已经入破产程序，破产法也未规定购房合同解除后的相应债权属于优先债权。

因此，对于张立影主张其债权性质为消费者优先性质债权的诉讼请求，一审法院不予支持，张立影对森泽公司、地梵公司、善诸公司享有11,781,000元债权的性质应为普通债权。对于张立影要求确认案涉房屋不属于破产财产、无需返还的诉讼请求，不属于本案债权确认之诉的审理范围，本案中不做评判。

二审法院认为：二审期间，最高人民法院发布了《关于商品房消费者权利保护问题的批复》，根据二审查明的事实，本案可以适用该批复；根据该批复第三条规定，张立影所支付的1,620,000元购房款可以不受是否解除购房买卖合同因素的影响，判定为优先受偿的债权。而其经济损失部分10,161,000元仍是普通债权。综上，张立影上诉的部分理由成立，本院予以支持。

来源 | 破产重整那些事