10万+中产消费主场，浮山后商置风口来临…

曾经是“一铺养三代”，虽然现在住宅的关注度也到了历史低点，但很明显，楼市鄙视链里，商业房产处于住宅的底端。但其实，楼市没有一成不变的永恒逻辑，今天能逆转昨天的价值，明天也许也能实现对今天的修正。所以这个领域内的成功玩家，需要顺势而为的洞察，也要有断处生棋的气魄。

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商业可落户了？被看扁的铺子买点到了

在有心人的眼里，商办类物业的出手机遇其实就在多年的价值迷失中孕育而生。前几天，青岛楼市出台新政——“商业产权亦可办理落户”，商住同权，商业房产的法律环境在改善，宏观政策的变化推动认知改观和价值修复。商业房产的“政策底”也因此慢慢浮现。

青岛政务网截图

与之相对的，则是商业房产的“去泡沫”“去产能”：需求的萎缩一再拉低价格，曾经闪光的铺子早已金色褪尽，过去商与住至少是倍数关系，现在前者的价格基本上都低后者一头，甚至只能将将达到半价。价格越来越平易近人，供应量的也肉眼可见的缩水，开发商想尽办法压缩商住比，实在压缩不了的，也要赋予个“住”的功能，变成公寓。真正能拿来营商牟利，同时为居住体验赋能的铺子，能少则少，可无则无。

价格落底增量少，政策环境在变好，这就是商业类房产的现状，在全球加息欲止，新一轮宽松将至，股市与住宅市场双熊齐舞的背景之下，一个好铺，一处具备独特价值的商业物业，未尝不能承载投资者保值增值的预期，而如前所述，现在正是这类物业的买点。

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人口圈层都到位，浮山后的商置机会

青岛好铺哪里投？首屈一指浮山后！价格与需求虽有起伏，但择商选铺的技术门槛从未降低，即便在住宅普涨的20年里，买铺子也是有赚有赔，十分考验眼光。

人口决定需求，圈层制造能量，在青岛主城范围内选一个可以支撑实体商业持续繁荣的片区，浮山后绝对榜上有名。20多年前的科学规划、浮山腹地的优越自然条件，崂山、市南、市北汇结的区位优势，让浮山后势不可挡地成为青岛宜居新气象地样板。

医疗、商业、教育、交通，城市级配套解忧生存焦虑，输出宜居体验。优质楼盘引得中产精英云集，也让浮山后成为主城区公认最具消费爆发力的板块之一。

不差钱的埠西市场人气爆棚，大润发、佳世客、丽达茂，几代商业体接踵繁荣，这些明证背后，是浮山后40万+常住人口的硬实力，这还是2016年媒体披露的数字，需知2022年人口统计中，市南区与崂山区的人口不过各50万上下，公认年轻人多的李沧区，常住人口75万左右，浮山后这个面积小得多的局部，却实现了如此密度的人口聚集。

更何况这是被优质城市配套吸引，并由“3万+”房价遴选出来的购买力天团。

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天冷了热闹不减，浮山后人气眼见为实

40万并不是浮山后消费人口的上限，近年来浮山后新建住宅不少，这个商业与消费的富矿还在增容。

中午时分，几个消费极点一游，便感受到浮山后的活力和人气。埠西市场则一如既往的热闹，内外摊位上的人流，停车场的负荷，外卖小哥的聚集，商业活力依旧是浮山后乃至青岛的标杆。

丽达茂这个辽阳西路上第一个TOD综合体，也是这条街上挺靓的崽，虽然受业态规划影响，在中午时段外部商业街的客流一般，但主力店还是非常热闹的，尤其是各餐饮门店和楼层，不断有客流通过地铁输送至商场，TOD的能量表露无遗。

随着辽阳西路快速路的建成和地铁4号线的通车，浮山后的商业气质还在不断提升中，丽达茂对面海信辽阳路7号，一年多时间商办类房产去化过半，卖了1000多套，要知道这可是最不受待见的房子——公寓啊，因为在浮山后，就能卖得还可以。

在浮山后这样的消费潜力巨大的商业新高地，打破置业思维的惯性，抓住商住物业价值转换的风口，需要把握几个标准。一是局部区域的人口密度，二是商业体的规模及业态规划，三是产品的去同质化和稀缺属性。

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10万人的消费主场，17+6个商置淘金机会

浮山后当红楼盘青啤静澜山不仅在住宅方面拥有销冠级表现，其商业部分也是极具特点和优势的高分产品。

项目周边一公里范围内，围聚了包括静澜山、金茂府、金茂悦府、保利大国璟、金地华章，国泰华府、紫樾尚府等10余个大型社区，常住人口10万+，其中多数是以3万+单价置业的中高收入人群。项目西侧是6年制同德小学，南侧有市级休闲建设场地——齐鲁康体公园和扩建后规模倍增的三甲级齐鲁医院，人流增量潜力巨大。同时，项目规划有高级酒店和1.5万平商务办公，持续导入精英客群。

在同行“努力”压缩商业体量，拼住宅赚快钱的风尚之下，静澜山却为这浮山后1/4人口聚集区奉献了最大的社区商业。规模上来了，也为聚集创造了空间。

项目效果图

不一样的也不仅是规模，青啤地产还将人文底蕴，艺术气息揉入其中——全新的漫步式商业，开放通透的视觉效果，独立存在又彼此融补的组团，在青啤的文化牵引下，形成足以输出潮流体验生态闭环。啤酒乐园，美食天堂，趣味集市，嘻哈街角，动感麦场，以“情景化”的体验引领浮山后的创富风尚。

再好的商业也有成长周期，让潜在的旺铺落地成金。青啤地产拒绝让投资者单打独斗，自持部分商业自主招商，引青岛啤酒旗下主力店进驻，为街区带入流量。这样的做法既为街区的人气培育提供保障，也压缩了可售铺源，凸显稀缺属性。品牌，便是赋予这商街最大的底气。

项目示意图

据了解，青啤静澜山艺术街区只有17席铺位，建面从约160—610平方米不等，一层主力层高4.5—5.6米，预留运营面积拓展空间。商铺全部采用预留烟道设计，多功能切入财富赛道。

静澜山商业的“物以稀为贵”不止体现在这17席金铺，还有整个浮山后乃至青岛主城相当罕见的6席商业联排：

项目示意图

建面约290平，三层联排产品，赠送顶层露台及地下负一层。首层高5.6米，可分隔两层，使用面积可拓展至约525平。

项目效果图

按使用面积计算，单价可低至约1.6万元，就能在青岛主城宜居之芯的浮山后收获可天可地的墅级生活。

生态办公

轻奢墅居

会所上选

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自住之外，商业联排产品的投资价值也相当可观，有天有地有院子有露台的环境，开办会所和公司办公都是上上之选。浮山后现在的优质办公场所租金已经超过2.5元/平/天，拥有更大实用空间和优质办公体验并且仅6席的青啤商业联排，无疑拥有更强大溢价能力，月租两三万，年租三四十，并非难以实现的目标。因为很难再有竞品，这样的资产更能在较长时间内保值增值。

追随人口流向，稀缺利于保值，大牌信心保障，政策边界优化，逻辑都对，不知那些幸运儿能够抓住这17+6个机会。

项目效果图