新城市志丨京沪楼市新政释放什么信号

广州、深圳之后，一线城市楼市政策调整再现“大动作”。

日前，北京、上海先后推出楼市新政，对普通住宅标准、购房首付比例、房贷利率等进行了一揽子优化调整。

比如，在最受关注的购房首付比例上，北京明确，首套房首付比例统一降至30%；二套房最低首付款比例则下调为城六区范围50%、非城六区范围40%。

上海也有类似调整：首套房首付降至30%；二套房首付，市6区和临港新片区范围为40%，其他区为50%。

众所周知，一线城市，尤其是北京、上海的楼市表现，在全国具有风向标意义。在这之前，各方都在高度关注北京、上海的楼市政策会不会有新的调整。现在，靴子总算落地。并且，调整的幅度还不小。至此，四大一线城市都可以说赶在年终前，完成了楼市政策的新一轮优化，为房地产行业乃至整个中国经济的走向，注入了积极因素。

政策松绑，为楼市回暖创造更好条件

总的来看，此番北京、上海的楼市政策尺度调整，比9月份实施的“认房不认贷”要更大。在降低购房资金门槛、减少房贷利息支出、降低住房交易成本等多个维度，都向市场释放了更多更直接的政策利好。本质上，这依然是基于楼市基本面状况作出的实事求是的回应。

尽管上一轮楼市新政发布后，主要一二线城市的楼市都迎来了一股明显的回暖潮，但尚未走出持续行情。比如，根据国家统计局最新发布的11月份70城房价数据，一线城市11月份二手房价格环比下降1.4%，降幅比上月扩大0.6个百分点，北上广深全部下跌；新房方面，除上海外，北京、广州和深圳房价环比也均下降。由此可见，目前一线城市楼市的整体温度并未彻底改善，政策的再出手，有客观需求。

就全国看，新房方面，11月70城新房价格环比上涨城市只有9个，比10月减少了2个。下跌城市数则有59个，创下2015年2月（66 个城市下跌）以来新高；二手房方面，11月二手房价格环比上涨城市数量为0，除杭州二手房价格持平外，其余69城全部下跌。同时，包括北京、上海在内，目前不少一二线城市的二手房挂牌量，都处于历史高位。

因此可以说，北京、上海在楼市政策松绑上再推进一步，不仅符合当前两城各自的楼市行情，也与全国楼市的整体大气候非常契合。

具体来看，降低首付，调整普通住房标准等操作，实际是下调了刚需群体，尤其是二套改善型住房需求的上车门槛，这利于提升市场交易的活跃度。同时，降低房贷利率，延长贷款年限等，则又可以从长远角度降低购房者的压力，对于增进市场信心和预期，也是有帮助的。

归结到一点，京沪是通过进一步的政策松绑，给楼市交易回暖创造更好的条件。考虑到一线城市楼市在全国大盘中的重要性，这种松绑也有望带来一定的传导和溢出效应。

实事求是的态度有助于“稳预期”

市场所给出的即时反馈，已经显示了政策的针对性。如有报道称，新政发布首日，上海观望购房者连夜下单二手房，新房售楼处到访量翻倍。当然，这波政策带来的后续反应到底有多大，又能够持续多久，目前仍待观察。但有几点应该是可以肯定的。

一，综合人口、宏观经济走势、内外部发展环境等各方面的情况，尽管今年以来楼市政策不断加码，但要彻底扭转楼市的基本面仍存在难度。对于楼市的长期发展趋势，不管是购房者，还是开发商和地方政府，都有必要建立理性认识。事实上，当前政策的发力点，也主要还是在一个“稳”字。

要提醒的一点是，别看一线城市楼市的松绑幅度比较大，但总体上依然是保持着合理的节奏，而非一步到位地全盘放松。这与近期中央经济工作会议提出的“积极稳妥化解房地产风险”，“促进房地产市场平稳健康发展”是相呼应的。

二，此番北京、上海的再调整，料将给更多城市带来更大的激励和示范。应该看到，当前哪怕是对于部分二线城市来讲，楼市政策继续优化的空间也还是存在的。现在一线城市都“坚定”往前走，其他二线城市继续因地制宜优化调整楼市政策的顾虑，将要小很多。

比如，最近就有一个颇具信号意味的现象是，多座二线城市都公开回应：房企可按市场情况降价销售。这是否意味着备受关注的“限价令”已走到了调整的临界点？由此也不排除，这次北京、上海的政策调整之后，会有更多的二线城市作出“回应”。

同时，四大一线城市紧跟楼市松绑趋势，也向社会释放出一个直接信号：楼市的政策“底”会根据地产行业的变化乃至宏观经济走势不断作出动态评估。这种从实际出发的姿态，本身也有助于“稳预期”。

解决好大城市住房突出问题

楼市行情的变化，对于个人和家庭、地方政府以及宏观经济的影响，是系统性的。与之相对应，在看待楼市政策的调整上，同样应该有多元化视角。

比如，不应该片面地将这次北京、上海的楼市政策优化，理解为仅仅是“稳”楼市。其中有一个细节需要注意，即两地的政策调整，都很有针对性。

最典型的就是，北京的二套房最低首付款比例，区分了城六区和非城六区，上海则是将市6区、临港新片区和其他区区别开来。

这种差异化施策，除了与不同区域的楼市状况，如库存量等相关，也考虑到了整个城市人口布局和产业发展的需要。

比如，此前上海就明确提出将“嘉定、青浦、松江、奉贤、南汇”五个新城，打造为“产城融合、功能完备、职住平衡、生态宜居、交通便利”的独立综合型节点城市。同时，还先行一步针对性的下调了这些新城的落户门槛。这种情况下，楼市政策的调整也相应对新城进行“区别对待”，实际是一种一体考量，不仅是助力楼市企稳，也有利于引导人口、产业的优化布局，更好地促进区域平衡发展。

还要考虑的一点是，降低首付比例等政策在挖掘楼市消费潜力的另一面，实际也是更好满足市民的住房需求。这与10月底召开的中央金融工作会议“因城施策用好政策工具箱，更好支持刚性和改善性住房需求”的定调，是一致的。

事实上，近几年来，“解决好大城市住房突出问题”一直受到高度关注。前不久召开的中央经济工作会议提出，加快推进保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造等“三大工程”，也是有利于解决好这一问题。与此同时，一线城市的楼市继续松绑，降首付、降利率等措施都齐上阵，同样可以看作是“组合拳”之一。据此，也可以说在调控政策的不断优化之下，楼市居住属性的回归在加速——一线城市也不例外。

这种趋势的影响不仅是经济意义上的，也将影响到人们对于城市生活的价值认知。由此带来的改变，也可能成为城市发展格局重新洗牌的重要推力。

海报设计：王璐瑶