房价，无一城上涨！

作者：余飞

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调整仍在继续

12月15日，国家统计局披露了11月份房地产相关数据，全盘看下来，一句话概括：

调整根本停不下来。房地产投资跌幅进一步扩大，商品房销量与销售额跌幅进一步扩大，房价调整面积进一步扩大。

国家统计局披露：

1至11月份，全国房地产开发投资104045亿元，同比下降9.4%；其中，住宅投资78852亿元，下降9.0%。

来源：国家统计局

这意味着，房地产市场的拿地、开工积极性仍在持续减弱。

从过去两年的数据来看，我们的房地产投资增速在去年4月份转负以来，一直没有回过正，期间虽有跌幅收窄的时段，但也仅仅是收窄而已，没有改变投资下行的局面。

国家统计局披露：

前11个月，商品房销售面积100509万平方米，同比下降8.0%，其中住宅销售面积下降7.3%。商品房销售额105318亿元，下降5.2%，其中住宅销售额下降4.3%。

来源：国家统计局

从走势图可以看到，商品房成交面积和成交量的跌幅，从5月份一路下降，跌幅不断扩大，跌幅不断创年内新高。

要知道，这是在去年已经大跌的基础上，进一步下跌。

去年，中国的商品房销售面积和销售已经从“双18”调整至“双13”，即销售面积18亿平方米、销售额18万亿元分别调整至13亿平方米、13万亿元左右。

而市场预测，今年会跌至“双12”。但就目前的数据来看，“双12”还是乐观了。

2023年仅剩下这个月了，过去的11个月商品房销售面积10.05亿平米，销售额10.53万亿元。这一销量数据与前10个月对比，可以得出11月份销售面积只有7930万平米，销售额8157亿元。

以此来推，今年全年的商品房销售面积会跌破“双11”，即销售面积跌破11亿平方米、销售额11万亿元。

02

二手房价格，无一城上涨

从各区域来看，东部、中部、西部、东北四个大区的房地产投资、商品房销售面积、商品房销售额全线下降。

房地产投资方面，东北跌幅最大，前11个月同比下跌了25.5%，西部次之，然后是中部、东部。

商品房销售面积方面，跌幅最大的是中部地区，西部次之，东部第三，东北第四。

商品房销售额方面，跌幅最大的依旧是中部地区，东北次之，东部第三，西部第四。

来源：国家统计局

再看房价。

国家统计局12月15日发布了11月份70个大中城市新房与二手房价格变动数据。话不多说，直接上数据。

制图：21世纪经济报道；数据：国家统计局

梳理一下数据，可以发现：

新房价格方面，59座城市环比下跌，占比84%。也即84%的城市新房价格在下跌。下跌城市数量比上月多了3座。

二手房价格方面，出现了罕见一幕。

环比没有一座城市房价上涨，70个城市，1座持平，69座下跌。

制图：21世纪经济报道；数据：国家统计局

这说明什么？

一般来说，楼市已经进入了存量时代，二手房价格是最能反映市场房价真实变化的数据。

另一方面，国家统计局每月公布的70个大中城市数据，采取的是抽样调查数据，调查的虽然是70个一二三线城市，但却是反映全国情况。

11月份二手房环比无一城上涨，69座城市下跌，意味着全国情况大致也是如此，几乎没有城市的房价在上涨，都在调整当中。

从机构披露的数据来看，同样如此。纬房研究院披露的数据显示，一二三四线城市几乎全线处在调整当中。

北上广深四大一线城市，无一不跌。

同时四大一线城市，各区房价无一不在下跌。

二线同样无一不在下跌。从一年跌幅来看，南通、东莞、宁波、南京跌幅最大，都在10%以上。

三线城市中，过去三个月累计跌幅最大的是廊坊。

这个北京的睡城，早在2017年收紧调控的时候，价格就近乎腰斩，直到如今跌势仍没有止住，哪怕去年全面放开了限购。

四线城市中，过去三个月跌幅最大的是淮安。

正因跌势挡不住，也不能挡，所以在对方新房降价的态度上，最近苏州、南京开始转变，打开了跌停板。

相信后续会有更多城市效仿，松绑限跌令。

因为，卖房回款几乎成了房企目前唯一的资金来源。不允许房企降价卖房，哪来的钱给建筑工人发工资，哪来的钱去保交楼，哪来的钱维持运营？更别说拿地了。

03

新一轮救市大幕再次拉开

本号在分析最近的两个重量级会议时，就提到过，“先立后破”四个字告诉我们：

立是目的，破也是目的，但得先立，然后才能破。或者说，没有立起来之前，不能破。

这里的破，主要是破除三点：1、破除房地产驱动经济发展的模式；2、破除中央和地方对土地财政的依赖；3、破除高房价的隐忧。

降而不破，这才是官方对待楼市的终极态度。

所以，为了维持不破，明年的房地产依旧会不断出台托底措施。

今年三季度，一线城市拉开了新一轮救市大幕，期间北上广深均取消了认房认贷，广州还大幅收缩了限购圈并下调了限购区的购房门槛，同时广州还降低了二套房首付。

此外，武汉、南京、福州、沈阳、合肥、厦门、大连、济南、青岛等城市全面解除了限购。

然而效果并不理想，救市落空。

在这种背景下，新一轮救市再次拉开。上个月下旬深圳下调了二套房首付，统一降至40%。并取消了总价豪宅线。

12月14日，北京、上海同时宣布，降低首套房和二套房首付，下调利率，并调整了豪宅线。

京沪深一直都是房地产调控放松形势中，表现最矜持的城市。如今三座城市在一个月里先后放松，会带动更多城市进一步放松。

救市政策接下来又会扎堆来到。

这一点，我在文章中多次强调过，在前两天分析中央政治局会议和中央经济工作会议对房地产的表述中，也强调过。

中央经济工作会议通稿中，“风险”一词出现了8次，其中5次集中在对房地产和金融的表态上。“稳”字出现了21次。

这意味着，明年的房地产政策方向，仍会以托底为主要。

同时，在防范行业风险方面，会继续放松房企的融资门槛，减轻他们的保交楼压力。

再次强调一下，当下所有的托底政策，都实现不了房价转向的目的，主要目的在于，维持不破的局面。

也即阻挡房价硬着陆，实现软着陆。以时间换空间，摆脱对房地产的依赖。

这从官方挤牙膏式的放松政策中可以明显感受到。压力大了，就松一点，再大了，就再松一点，一点一点挤牙膏。

降而不破，这与最近两场重量级会议中提到的“先立后破”思路契合。